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Unterfangung eines Fundaments / Nachbarschaftsrecht NRW

11.11.2010 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

direkt neben unserem Haus soll jetzt neu gebaut werden.
Da das neuzubauende Haus tiefer gründet als unseres, soll Unterfangen werden.
Laut dem NRW Baurecht dürfen wir uns einer Zustimmung nicht widersetzen, wenn der Bauherr nachweißt, dass es keine andere technische Lösung gibt dieses Problem zu lösen.

Der Bauherr behauptet nun, dass entlang der zu unterfangenen Grenzwand Technikräume im Kellergeschoß angeordnet sind. Diese benötigen dementsprechende Höhen, sodass sich eine Unterfangung nicht vermeiden lässt. Einen aus dem Erdreich rausschauenden Keller kann er nicht realisieren, da oberhalb eine Einfahrt zum Hinterhof geplant ist.

Meine Fragen nun:
• Muss ich mich mit dieser Auskunft zufrieden geben, oder kann ich darauf bestehen, dass ein unabhängiger Architekt (auf Kosten des Bauherrn) dieses prüfen soll?
• Oder kann ich verlangen, dass er die Aufteilung der Kellerräumlichkeiten abändert und die Technikräume so anzuordnen hat das keine Unterfangung notwendig wird?

Ein weiterer Streitpunkt ist das wir darauf bestehen, das im Falle einer Zustimmung zur Unterfangung der Bauherr uns eine Entschädigungszahlung zu leisten hat. Der Bauherr lehnt dies mit der Begründung, dass wir zur Zustimmung der Unterfangung laut NRW Baurecht verpflichtet sind, kategorisch ab.

Wir vertreten eine andere Rechtsauffassung und berufen uns auf das BGH Urteil vom 27.06.1997 - V ZR 197/96, darin heißt es:

Vornahme notwendiger Schutzvorkehrungen gegen drohenden Stützverlust; Umfang des Schadensersatzanspruchs

Die notwendigen Schutzvorkehrungen gegen einen drohenden Stützverlust (§ 909 BGB) muß der Vertiefende auf seinem eigenen Grundstück vornehmen. Er darf dazu grundsätzlich nicht in das Eigentum des Nachbargrundstücks eingreifen.

Hat der vertiefende Nachbar auf dem Nachbargrundstück zur Unterfangung von Gebäuden Beton eingebracht, kann dessen Eigentümer die dadurch bedingte Wertminderung als Schadensersatz beanspruchen, ohne daß es darauf ankommt, ob er das Grundstück verkauft oder eine Absicht hierzu hat. Es kommt auch nicht darauf an, ob und wann er sein Grundstück neu bebauen will und dann u.U. zur Beseitigung des Betoneintrags gezwungen sein wird.

Der Umfang eines Schadensersatzanspruchs nach § 22 Abs. 4 i.V.m. § 17 Satz 1 NRG NRW richtet sich nach §§ 249 f BGB.

Der Bauherr ist der Auffassung, dass trotz dieses höchstrichterlichen Spruchs er keinen Schadensersatz leisten muss und lehnt unser Verlangen nach Schadensersatz ab.
Außerdem argumentiert der Bauherr damit, dass er vom Bauordnungsamt schließlich eine Baugenehmigung erhalten habe und der Bau so rechtmäßig wäre.

Wir wollen aufgrund dessen ihm die Zustimmung zur Unterfangung verweigern.

Meine Fragen:
• Bin ich juristisch auf der sicheren Seite, wenn ich mich auf das o.g. BGH Urteil berufe und der Unterfangung nicht zustimme?
• Kann er mich auf Schadensersatz verklagen, wenn er aufgrund meiner Verweigerung umplanen und anders bauen muss?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

I.

Ob Sie zur Duldung des Unterfanges verpflichtet sind, bestimmt sich nach § 22 Abs. 3 Nachbarrechtsgesetz NRW (NachbG). Hiernach darf der Nachbar die zuerst errichtete Grenzwand unterfangen, wenn er zur Errichtung „seiner" Grenzwand diese tiefer gründen muss als die bereits bestehende Grenzwand und dies nach den anerkannten Regeln der Baukunst notwendig ist und das Bauvorhaben öffentlich-rechtlich zulässig ist.

Da das Bauvorhaben Ihres Nachbarn nach Ihrer Sachverhaltsschilderung genehmigt wurde und keine entgegenstehenden Anhaltspunkte ersichtlich sind, gehe ich davon aus, dass das Bauvorhaben öffentlich-rechtlich, also insbesondere baurechtlich, zulässig ist.

Die bei dieser zulässigen Bauweise scheint es auch unstreitig nach den Regeln der Baukunst notwendig zu sein, Ihre Grenzwand durch einen Unterfang abzustützen. Sonst würde der Bauherr sich diese Kosten wohl sparen.

Dass der Bauherr zur Ausführung seines Bauvorhabens dieses tiefer gründen muss als Ihre Grenzwand ergibt sich tatsächlich aus dem praktischen Bedürfnis, einen nicht über die Erdoberfläche hinausragenden Keller zu bauen.

Damit sind die Voraussetzungen der Duldungspflicht nach § 22 Abs. 3 NachbG NRW erfüllt. Dieser Vorschrift lässt sich meines Erachtens aber nicht entnehmen, dass Sie dem Unterfang zustimmen müssten. Der Wortlaut des Gesetzes legt vielmehr nahe, dass bei Vorliegen der o.g. Tatbestandsvoraussetzungen eine gesetzliche Erlaubniswirkung eintritt, jedenfalls der Nachbar einen Anspruch auf Duldung hat, der unmittelbar aus dem Gesetz folgt und ggf. gerichtlich durchgesetzt werden kann. Entsprechend darf Ihr Nachbar bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ohne Ihre Zustimmung unterfangen.

II.

Allerdings haben Sie im Falle der Berechtigung zum Unterfang gem. § 22 Abs. 4 in Verbindung mit § 17 S. 1 NachbG NRW einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch gegen den Nachbarn, dessen Höhe sich nach §§ 249 ff. BGB bestimmt. Dies hat der BGH in der von Ihnen zitierten Entscheidung zwar nicht entschieden (da er die Voraussetzungen des § 22 Abs. 3 NachbG als durch von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen nicht als erfüllt ansah), gleichwohl hat er dies der Vorinstanz als „Richtschnur" mit auf den Weg gegeben. Überdies hat der BGH angedeutet, dass sich die Höhe des Schadensersatzes aus dem Betrag der Wertminderung des Grundstücks ergeben kann. Dies halte ich für zutreffend, da von einer Entfernung des Unterfangs erst in ferner Zukunft ausgegangen werden kann.

Um die Höhe des Wertverlustes feststellen zu können, wird es im Zweifel auf ein Gutachten ankommen. Die hierfür anfallenden Kosten dürften ersatzfähig sein, da es allein aufgrund des Unterfangs notwendig wird. Nach Ansicht des OLG Hamm (Beschl. v. 27.02.2003, 21 U 93/02 ) hat sogar der Bauherr die Pflicht, die Höhe der zu stellenden Sicherheit zu ermitteln.

Gem. § 17 S. 2 NachbG können Sie eine Sicherheitsleistung auf den voraussichtlich entstehenden Schaden verlangen. Machen Sie hiervon Gebrauch, darf von dem Recht zum Unterfangen erst Gebrauch gemacht werden, wenn die Sicherheitsleistung erbracht wurde, § 17 S. 3 NachbG. Durch die Forderung einer Sicherheitsleistung können Sie sich absichern und einen kurz- bis mittelfristigen Baustopp erreichen. Dies ist auch nicht rechtsmissbräuchlich, solange Sie nicht alleine einen Baustopp bezwecken wollen, sondern es Ihnen um die Sicherung Ihres Schadensersatzanspruches geht. Wäre dagegen der Schadenersatzanspruch durch eine Haftpflichtversicherung des Nachbarn gedeckt, so könnte eine Sicherheitsleistung nicht verlangt werden, § 17 S. 4 NachbG.

Diese Schilderungen voraus geschickt, möchte ich nun auf Ihre Fragen eingehen:

• Bin ich juristisch auf der sicheren Seite, wenn ich mich auf das o.g. BGH Urteil berufe und der Unterfangung nicht zustimme?

Soweit die Voraussetzungen des § 22 Abs. 3 NachbG erfüllt sind, ist der Nachbar auf Ihre Zustimmung nicht angewiesen. Verhindern Sie den Unterfang, riskieren Sie, von dem Nachbarn auf Duldung verklagt zu werden. Bestehen die Voraussetzungen nach den Feststellungen des Gerichts, hätten Sie die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

• Kann er mich auf Schadensersatz verklagen, wenn er aufgrund meiner Verweigerung umplanen und anders bauen muss?

Soweit die Voraussetzungen nach § 22 Abs. 3 NachbG erfüllt sind, werden Sie den Bau letztlich nicht verhindern können. Entstehende Mehrkosten, die aufgrund eines Prozesses entstehen, könnten ggf. im Wege des Schadensersatzes geltend gemacht werden.

• Muss ich mich mit dieser Auskunft zufrieden geben, oder kann ich darauf bestehen, dass ein unabhängiger Architekt (auf Kosten des Bauherrn) dieses prüfen soll?
• Oder kann ich verlangen, dass er die Aufteilung der Kellerräumlichkeiten abändert und die Technikräume so anzuordnen hat das keine Unterfangung notwendig wird?

Diese beiden Fragen lassen sich sinnvoll nur zusammen beantworten, zumal mir nicht 100% klar ist, was der Architekt genau überprüfen soll.

Der Nachbar hat eine Baugenehmigung erhalten. Damit darf er das Bauvorhaben so ausführen, wie es genehmigt wurde, also mit entsprechend tieferer Gründung der Grenzwand. Wenn Sie wollen, dass Ihr Nachbar „nicht so" baut, können Sie sich nur gegen die Baugenehmigung wenden. Um dies erfolgreich zu können, müssten einige Voraussetzungen erfüllt sein: So dürfte – neben weiteren Voraussetzungen im Einzelfall – die Baugenehmigung Ihnen gegenüber noch nicht bestandskräftig geworden sein und das Bauvorhaben dürfte nicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen, die zumindest auch dem Nachbarschutz dienen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen. Sollten Sie in dieser Angelegenheit weitere Vertretung wünschen, so wäre unsere Kanzlei gerne zur Übernahme eines entsprechenden Mandates bereit.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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