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Untätiger Hausverwalter - was tun?

| 20.09.2013 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:15

Zusammenfassung:

Die Frage beschäftigt sich mit der rechtlichen Zulässigkeit einer gewerbliche Nutzung einer Eigentumswohnung und den Möglichkeiten eines einzelnen Eigentümers, gegen eine möglicherweise unzulässige Nutzung vorzugehen.

Wir haben einen Hausverwalter, der zugleich als Verkäufer der 6 Eigentumswohnungen in unserem Haus ist bzw. war. Es ist ein sanierter Altbau, für alle Käufer ein Erstbezug. Der Verkäufer ist zugleich auch Sanierer des Hauses, weil er offiziell sich als Geschäftsführer eines Bauunternehmens darstellt, er beschäftigt in seiner Fa. aber nur 2 Angestellte, alle andere Gewerke vermittelt er nur, dabei kam es vor, dass er nur billige drittklassige Firmen beauftragt hat, mit deren Insuffizienten wir heute noch zu kämpfen haben, obwohl er immer wieder schriftlich aufgefordert wird tätig zu werden, tut sich fast gar nichts. Das aber nur zur Einleitung.
Die letzte Wohnung im Parterre verkaufte er an einen Mann, dessen Frau (die keine Miteigentümerin ist) ihre bestehende psychotherapeutische Praxis in diese Wohnräume verlegt hat. In der Teilungserklärung steht, dass die Wohnung primär zu Wohnzwecken dienen soll, aber der Besitzer dürfe auch zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes innerhalb der Wohnungsnutzung tätig werden. Wir haben nun den Verwalter aufgefordert, seines Amtes zu walten, und die Nutzung der Räume als Praxis seiner Frau zu untersagen. Dies hat er abgelehnt. Gemeldet beim Einwohnermeldeamt ist weder er noch seine Frau bei dieser unserer Adresse, aber im Internet hat sie sich allerdings schon mit ihrer neuen Adresse eintragen lassen. Die WEG teilt sich so auf, dass 6 Eigentümer gegen diese Praxisnutzung ist, 3 indifferent, sie akzeptieren diese Nutzung. Wie könnte unser Vorgehen sein, sind wir dazu verpflichtet, dieses so hinzunehmen? Die Befürchtung besteht auch darin, dass dieses Wohnhaus durch die Praxisausübung mit Publikumsverkehr an Wert verlieren könnte. Unsere Privatsphäre ist schon beeinträchtigt, da jede Stunde ein neuer Pat. erscheint, Wohnungstüren müssen nun verschlossen bleiben, was zuvor nicht unbedingt war, bei kleinen Wegen in den Keller, Garten oder Garage.

20.09.2013 | 12:43

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage,die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
Zunächst allgemein zur Hausverwaltung:

Der Hausverwalter wird in der Regel durch einen Beschluss zum "Organ" der GEmeinschaft bestellt, ähnlich einem Geschäftsführer. Zugleich erhält der Verwalter einen Verwaltungsvertrag, wodurch mit ihm ein DIenstleistungsvertrag abgeschlossen wird.

Beides führt dazu, dass der Hausverwalter verschiedene Pflichten einzuhalten hat, hierzu gehört zum Beispiel auch die Kontrolle etwaiger Handwerker und auch die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, falls sich Mängel gezeigt haben sollten.

Kommt der Verwalter seinen Pflichten nicht nach, so besteht die Möglichkeit, je nach Schwere der Vorwürfe, eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrages herbeizuführen und einen neuen Verwalter zu bestellen.

Hier müsste gegebenenfalls eine konkrete Prüfung erfolgen, ob der Verwalter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachkommt und welche Vorwürfe ihm ihm Einzelnen gemacht werden können.


2.
Zu Ihrer konkreten Frage:

Ausgangspunkt im WEG-Recht ist § 13 WEG . Hiernach kann grundsätzlich jeder Eigentümer mit sienem Eigentum so verfahren, wie es ihm beliebt. Grenzen sind dort gesetzt, wo Vereinbarungen oder aber auch gesetzliche Regelungen entgegenstehen.

Insbesondere stellt sich hierbei häufig die Frage, nach der zulässigen Nutzung der Eigentumswohnung. Auch hier gilt der Grundsatz, dass alles das, was nicht ausdrücklich gesetzlich oder in weiteren REgelungen verboten ist, dem Eigentümer erlaubt ist. EInschränkungen ergeben sich in der Regel in der Teilungserklärung. So können z.B. Räumlichkeiten, die als "Wohnung" bezeichnet sind, nur zu Wohnzwecken genutzt werden. RÄumlichkeiten, die einen "Laden" beherbergen sollen, sind ebenfalls in ihrer Nutzungsbreite eingeschränkt.

Nach Ihren Schildeungen ist in der Teilungserklärung ein Passus erhalten, wonach der Besitzer auch zur Ausübung eines Gewerbes die Wohnung nutzen dürfe. Sollte diese KLausel sich in dieser Form in der Teilungserklärung befinden, so ist m.E. eine gewerbliche Nutzung als zulässig erklärt worden. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Sie bzw. andere Eigentümer nicht gegen eine gewerbliche Nutzung einschreiten können, da diese von § 13 WEG sowie der Teilungserklärung genehmigt wäre.

Auch ein abweichender Mehrheitsbeschluss, der ein Verbot aussprechen würde, wäre daher in diesem Fall m.E. nicht wirksam.

Ich empfehle Ihnen daher dringend, dass Sie die Teilungserklärung eingehend überprüfen lassen, a diese maßgeblich ist. Hierzu verweise ich auch auf meinen hierzu bei 123recht.net veröffentlichen Artikel zu diesem Thema.

Sollte übrigens die Teilungserklärung eine gewerbiliche Nutzung in dem vorliegenden Umfang ausschließen, so können Sie selbst persönlich die Gegenseite auf eine Unterlassung in ANspruch nehmen. Entsprechende Verfahren haben wir bereits betreut und erfolgreich geführt. SIe müssen daher nicht zwingend den Umweg über den Verwalter nehmen. In der Regel ist daher auch die direkte Inanspruchnahme der bessere Weg, da Sie insoweit nicht auf die Mitwirkung Dritter angewiesen sind.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne für eine weitergehende Überprüfung oder Interessenvertretung zur Verfügung.


Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 20.09.2013 | 13:08

Sehr geehrter Herr Müller-
vielen Dank für Ihre Antwort, möglicherweise habe ich mich zu unpräzise geäußert. Die Teilungserklärung ist schon darauf juristisch geprüft worden, dass ausschließlich der Besitzer in der Wohnung, wenn er darin wohnt, beruflich tätig werden kann. Seine Frau wohnt nicht in dieser Wohnung, ist auch nicht im Grundbuch eingetragen, kann die WEG darauf bestehen, dass die Frau/Lebensgefährtin als Mitbesitzerin eingetragen wird? Der Verwalter gleich Verkäufer hätte er nicht tätig werden müssen, als er von dieser Nutzung erfahren hat? Vermutlich hat eine mündliche zugesicherte Akzeptanz stattgefunden, da er an einem Verkauf dringend interessiert war!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.09.2013 | 13:15

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Geht man davon aus, dass die Teilungserklärung eine gewerbliche Tätigkeit ausschließlich dann zulässt, wenn die Wohnung von dem Besitzer zugleich als Wohnung genutzt wird, so muss man zu dem Ergebnis kommen, dass die Nutzung derzeit unzulässig wäre.

Hierdurch entstehen Ansprüche von Ihnen persönlich gegen die Frau (die als quasi Mieterin das Gewerbe betreibt) sowie den eigentlichen Eigentümer (der die unzulässige Nutzung geschehen lässt, duldet oder fördert).

Diese ANsprüche können direkt von Ihnen geltend gemacht werden.

Zudem ist m.E. der Hausverwalter verpflichtet, das Thema zu verfolgen, gegebenenfalls auch die Einberufung einer EIgentümerversammlung, um dort darüber zu entscheiden, ob auch die Gemeinschaft selbst gegen die Nutzung vorgeht.

Die WEG wird letztlich nicht verlangen können, dass die Frau ebenfalls eingetragen wird. Allerdings kann man indirekt Druck ausüben, indem man weitere ANstrenungen unternimmt, um die weitere AUsübung des Gewerbes zu verhindern.

Etwaige vorherige mündliche Zusagen des Verwalters oder sonstiger Personen spielen in diesem Zusammenhang letztlich keine Rolle, da maßgeblich für die bestehenden Rechte ausschließlich die Teilungserklärung ist.

Sollten noch Fragen bestehen, können Sie sich gerne unter Mueller@seither.info mit mir in Verbindung setzen.

Bewertung des Fragestellers 20.09.2013 | 13:30

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