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Unstimmigkeiten mit dem Bauträger


03.05.2006 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren

Am 04.05.2004 haben wir mit einem Bauträger einen Baubetreuungs- und Bauwerksvertrag geschlossen. Die Bauarbeiten haben am 15.06.2004 begonnen.

Während der schnell voran gehenden Bauphase bis ca. Januar 2005 sind mehrere Mängel aufgetreten. Dabei war ein Fehler bei der Heizungsanlage. Nach langen Diskussionen mit dem Bauträger, die sich über Monate hinweg zogen, haben wir einen Sachverständigen hinzugezogen, der uns die Mängel bestätigte.
Aufgrund dieses Gutachtens musste im November 2005 eine aufwendige Änderung vorgenommen werden. Bis kurz vor Ostern fand mit dem Bauträger keine Kommunikation mehr statt. Etwa zwei Wochen vor Ostern teilte der Bauträger dann telefonisch mit, das in der Woche nach Ostern der Außenputz angebracht wird.
Bis jetzt ist jedoch nichts passiert und es gab auch keine Verständigung mehr.
Wichtig ist auch, das die restlichen Innenausbauarbeiten wie Holzdecken, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Fliesenarbeiten und Dachausbau von uns selbst gemacht werden, also nicht vom Bauträger Bezugsfertig übergeben wird. Da wir es nicht eilig haben gehen diese Arbeiten etwas langsamer voran.

Vom Bauträger müsste das Haus noch verputzt werden, das Balkongeländer angebracht werden und noch einige Mängel wie z.B. nicht funktionierende Sprechanlage und Steckdosen behoben werden, da wir sonst auch nicht tapezieren oder einen Innenputz anbringen können.

Im Vertrag sind folgende Punkte geregelt:

- Die Auftragnehmerin verpflichtet sich, das Bauvorhaben innerhalb von 6-8 Monaten fertig zu stellen. Baubeginn ca. Juni 2004. Die Auftragnehmerin haftet nicht für Verzögerungen, die sie nicht zu vertreten hat. Insbesondere ist die Auftragnehmerin berechtigt, die Arbeiten zu unterbrechen, wenn
die Bauherrschaft mit Zahlungen oder zu erbringenden notwendigen Vorleistungen in Verzug gerät.

- Der Festpreis enthält die am Tage der Auftragserteilung gültige Mehrwertsteuer. Ändert sich die Mehrwertsteuer nach Vertragsabschluß, erhält die Auftragnehmerin die Mehrkosten vom Bauherrn ersetzt.

- Die Gesamtkosten betragen -------------- EUR und sind ein Festpreis. Sie sind in folgenden Teilbeträgen ohne Vorbehalte an die Verkäuferin kostenfrei zu entrichten und zwar:

1. Rate beim betonieren der Untergeschossdecke 25%
2. Rate beim Verlegen der Erdgeschossdecke 10%
3. Rate bei Eindeckung des Hauses 10%
4. Rate beim Einbau der Fenster 10%
5. Rate nach Fertigstellung der Rohinstallation und
des Innenputzes 25%
6. Rate nach Fertigstellung der Schreiner und
Fliesenarbeiten 10%
7. Rate nach Bezugsfertigkeit 5%
8. Rate nach Fertigstellung des Außenputzes 5%

Die ersten 6 Raten wurden von uns termingerecht bezahlt. Die Raten 7 und 8 wurden
uns bisher noch nicht in Rechnung gestellt, da diese Arbeiten noch nicht
abgeschlossen sind

Frage 1: Ab Januar 2007 erhöht sich die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Wenn die vom Bauträger ausstehenden Arbeiten nicht bis Ende des Jahres
abgeschlossen werden, was nicht unser Verschulden ist, müssen wir dann für die
Mehrkosten aufkommen?

Frage 2: Sind wir berechtigt, die Kosten für den Sachverständigen, der von uns
beauftragt worden ist, von der Rechnung abzuziehen?

Frage 3: Das Haus wird nicht vom Bauträger bezugsfertig übergeben, da wir die
restlichen Arbeiten selbst ausführen. Der Bauträger kann doch trotzdem seine
Arbeiten, die nichts mehr mit unserem Teil zu tun haben abschließen und die
Abnahme zum Schluss durchführen?

Frage 4: Bitte erläutern Sie uns, wie wir in dieser Angelegenheit am besten
Vorgehen sollen.

Vorab herzlichen Dank und freundliche Grüße

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Sehr geehrte Ratsuchende,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:



1.)
Nach den vertraglichen Vereinbarungen ist die erhöhte Mehrwertsteuer zu zahlen. Wenn Sie aber, wie unter 4.) vorgeschlagen vorgehen, werden Sie den erhöhten Betrag nicht zahlen müssen, da Ihnen dann Schadensersatzansprüche ( eben u.a. die erhöhte Mehrwertsteuer ) zustehen, mit denen Sie aufrechnen können.



2.)
Hier gehe ich davon aus, dass es nicht zu einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren gekommen ist, sondern ein sogenanntes Privatgutachten erstellt worden ist.

Die dafür entstandenen Kosten sind Aufwendungen, die den sogenannten unmittelbaren Schaden am Bauwerk betreffen (BGH NJW 1985, 381) und gelten auch als Schadensersatzanspruch, mit denen aufgerechnet werden kann.



3.)
Sowie das Gewerk erstellt ist, sollte eine Abnahme erfolgen. Dieses Recht haben Sie.

Zur ABNAHME aber bitte folgendes unbedingt beachten:

Immer wieder werden von Bauherren Annahmeprotokolle unterschrieben, die dann in einem möglichen Verfahren nur schwer "aus der Welt zu schaffen sind". Wenn Sie also ein Abnahmeprotokoll unterzeichnen fügen Sie IMMER den Zusatz

"unter Vorbehalt"

vor Ihrer Unterschrift ein, um sich nicht Rechte abzuschneiden. Auch dürfen Sie sich keineswegs auf mündliche Zusagen verlassen; all dieses gehört mit in das Protokoll.



4.)
Jetzt wird es teuer: Denn am besten sollten Sie einen Rechtsanwalt einschalten und diesen mit dem weiteren Vorgehen beauftragen.

Gerade in Bausachen gibt es auch eine Vielzahl von Formalien zu beachten ( siehe Abnahmeprotokoll ), die einen Nichtjuristen meistens überfordern.


Der Unternehmer sollte nun schriftlich per Einschreiben/Rückschein aufgefordert werden, die Arbeiten zum Abschluss zu bringen; gleichzeitig sollten die Mängel ( so genau wie möglich bezeichnen ) gerügt und die Beseitigung gefordert werden.

Hierzu bedarf es auch einer angemessenen Frist, die je nach Art der Mängel und Restarbeiten angemessen sein muss, 14 Tage aber keinesfalls unterschreiten darf.

Sie sollten den Unternehmer auch darauf aufmerksam machen, dass er sich nach Fristablauf in Verzug befindet und Sie dann weitergehende Rechte geltend machen werden ( bitte schreiben Sie jetzt noch nichts von einer Aufrechnung, denn dann wird sicherlich nicht mehr verputzt ).

Sind die Arbeiten ausgeführt, werden Sie sicherlich die Schlussrechnung erhalten und nun müssen Sie schnell reagieren. Denn abhängig vom Vertrag - der unbedingt geprüft werden sollte - kann es kurze Fristen geben, die Sie einhalten müssen, um de Rechte nicht verlustig zu werden.

Innerhalb dieser Fristen erklären Sie dann ( wenn die Rechnung ansonsten korrekt ist, was auch auf jeden Fall geprüft werden sollte ) die Aufrechnung mit Ihren Ansprüchen, wozu auch ggfs. die erhöhte Zinsbelastung mit zuzählen kann.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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