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Unstimmigkeit der Kostenverteilung bei Balkonsanierung

05.06.2008 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind vier Eigentümer (pro Etage einer) eines Altbaus vom 1898. Beim Kauf im Jahr 1982 der Wohnungen wurde vereinbart, dass die Balkone auf der Rückseite des Hauses abgerissen werden und jeweils ein neuer angebaut wird. Das betrifft die unteren drei Etagen - das oberste Geschoß war von dieser Maßnahme befreit, weil dort keine Balkone auf der Rücseite waren, sondern zwei Dachterrassen. Der entsprechende Passus im Teilungsvertrag lautet dazu: ". . . Der Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 5 ist von den speziell für die hinteren Balkone anfallenden Kosten befreit . . . Von den Kosten für die Instandhaltung und ebenso vom Mitspracherecht für die hinteren Balkone ist der Besitzer Nr. befreit. Er übernimmt dafür die Instandhaltungskosten für die beiden Flachdächer. . . ."

Auf der vorderen Seite des Hauses befinden sich zwei weitere Balkone. Um einen dieser beiden geht es jetzt. Nach zahlreichen Fällen von Durchnässung im Raum darunter und immer neuen Reparaturen bin ich (der Balkon ist auf meiner Etage) der Meinung, dass jetzt, nachdem der Raum darunter wieder naßgeworden ist, eine Sanierung angesagt ist.

Der Teilungsvertrag sagt zum Thema Sondereigentum/Gemeinschaftliches Eigentum folgendes:

". . . .In Ergänzung des <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums">§ 5 Abs. 1 WEG</a> wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören:
aa) der Unterbodenbelag oberhalb der tragenden Konstruktion (z. B. Dielen, Parkett etc.) und der Deckenputz der im SonDereigentum stehenden Räume einschließlich des auf den Balkonen angebrachten Belages (Bodenplatten), . . ."
und: "hh) die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlußstelle an die gemeinsame Fallleitung."

Strittig ist nun, welche Kostenanteile bei der Sanierung auf die Eigentümergemeinschaft entfallen und welche auf mich als Sondereigentümerin. Die Baumaßnahme wird laut Angebot das Abtragen der Fliesen und der Zinkbeläge, die Abdichtung mit Bitumenbahnen, einen neuen Abfluß und Klempnerarbeiten (Anbringen von Blechen) vom Dachdecker beinhalten sowie danach das Aufbringen eines neuen Gefälleestrichs und der Fliesen.

Der Mitbewohner aus der obersten Etage ist offensichtlich der Meinung, er sei auch von dieser Instandhaltungsmaßnahme befreit. Zwei der Miteigentümer meinen, alle Kosten, bis auf das Aufbringen der Bitumenschicht, hätte ich zu tragen.

Bitte geben Sie mir Auskunft über die Rechtslage möglichst mit Hinweisen auf entsprechende gesetzliche Regelungen oder Urteile.
<!--dejureok-->

Sehr geehrte Fragestellerin, gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist. Ohne Kennntis sämtlicher Unterlagen ist eine klare Festelegung nicht möglich.

Die Basis ist stets <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums">§ 5 I WEG</a> . Diesen haben Sie in der Teilungserklärung modifiziert bzw. konkretisiert. Der Raum auf dem Balkon selbst und die darauf angebrachten Gegenstände gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Aber auch Bodenfliesen, die fest verlegt sind, gehören zum Sondereigentum, so dass Reparaturen vom jeweiligen Wohnungseigentümer selbst zu zahlen sind.
Zuletzt hat das OLG Karlsruhe entschieden, dass es rechtmäßig ist, Balkone mit Umfassungen, Unterboden und Isolierungen zum Sondereigentum zu zählen. In dem Fall ging es um die Balkontrennwände, diese gehören wg. des Erscheinungsbildes zum Gemeinschaftseigentum. Das Abtragen der Fliesen und das Wiederaufbringen müssen Sie zahlen, denn die Fliesen sind Bodenbelag. Richtig ist, dass die Bitumenschicht dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Der neue Abfluss ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Teilungserklärung von ihnen zu zahlen. Die Klempnerarbeiten sind nicht so eindeutig zuzuordnen, hier käme es wg. der Bleche auf Details an. Sie können die Kostentragungspflicht nur ändern, wenn die Teilungserklärung geändert wird, oder aber wenn der Kostenschlüssel durch Beschluss der Eigentümerversammlung geändert wird. Der Bewohner der obersten Etage hat nicht Recht. Ihn trifft die Kostenlast für das Gemeinschaftseigentum auch dann, wenn er dieses nicht nutzt. Eine Auslegung der Teilungserklärung führt nach meiner Meinung nicht dazu, diesen Eigentümer völlig zu befreien, hier ging es erkennbar um die hinteren Balkone und nicht um die auf der Vorderseite.

Grundsätzlich können aber die Kosten der Balkonsanierung dem Sondereigentümer allein auferlegt werden!
AG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2008 - E10 C 10016/07 (WEG)
<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IMR%202008,%20208" target="_blank" class="djo_link" title="AG Oldenburg, 19.02.2008 - E10 C 10016/07: Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG n.F.">IMR 2008, 208</a>

Ich sehe daher abgesehen von den oben genannten Punkten, wenig Aussichten der überwiegenden Kostentragungspflicht zu entgehen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

<!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 08.06.2008 | 10:37

Danke für die Antwort.
Verstehe ich Sie richtig, dass ich als Sondernutzerin das Abtragen der Fliesen etc. und das Wiederaufbringen allein bezahlen muß, obwohl doch das gemeinschaftliche Eigentum - die sichernde Bitumenschicht - offensichtlich kaputt ist und ich den Bodenbelag eigentlich nicht austauschen würde? Ich wundere mich auch darüber, dass für die Balkone der Teilungsvertrag ja nur "(Bodenplatten)" angibt - ohne, wie bei den Innenräumen "(z. B. Dielen, Parkett etc.) " - woraus ich schließen würde, dass nur die Bodenplatten (also alles was darunter ist nicht) zum Sondereigentum gehören. Falsche Interpretation?
Danke für Ihre Mühe und redliche Auskunft - auch wenn sie mir nicht gefällt und nicht logisch erscheint.
Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.06.2008 | 22:51

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich hatte aus Ihren Angaben nicht entnommen, dass der Schaden von der Bitumenschicht ausgeht. Nach der eindeutigen Formulierung gehört der Balkonbelag (Bodenplatten) zum Sondereigentum, also nicht das was darunter liegt. Wenn der Schaden also von der Unterschicht ausgeht, die nicht mehr zum Bodenbelag gehört, dann wären die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen. Die Frage ist nur, wie weit man den Begriff "Belag" auslegt, ich würde aber die Bitumenschicht nicht mehr hinzuzählen. Das alles gilt aber nur, wenn der Schaden ausschließlich unterhalb des Belages entstanden ist.

Mit frundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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