Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Nach Ihren Angaben haben Sie mit dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag mit Mietbeginn zum 01.02.2017 geschlossen. Ein Rücktritt von diesem Mietvertrag wäre nur möglich, wenn ein Rücktrittsrecht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden wäre. Da dies eher selten der Fall ist, gehe ich in meiner Antwort davon aus, dass kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Auch ein Widerrufsrecht besteht für den Mieter hier nicht.
Folglich besteht ein wirksamer Mietvertrag mit der Folge, dass Sie die Wohnung dem Mieter zur Verfügung stellen müssen und der Mieter seine Miete und die Kaution zahlen muss. Dagegen ist der Mieter grds. nicht verpflichtet, die Wohnung zu bewohnen.
Sie haben nun grds. folgende Möglichkeiten, wie Sie vorgehen können.
Da der Mieter die Wohnung offensichtlich nicht mehr bewohnen möchte, können Sie versuchen, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Damit kann der Vertrag ohne Einhaltung von Kündigungsfristen wirksam beendet werden. Zugleich könnte in einem Aufhebungsvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses angefallene Miete an Sie zahlen muss.
Lässt sich der Mieter nicht auf einen Aufhebungsvertrag ein, können Sie das Mietverhältnis kündigen.
Eine fristlose Kündigung kommt in Betracht, wenn der Mieter mit zwei Mieten im Rückstand ist oder auch, wenn er mit der Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Rückstand ist. Auch wenn man mit der Mietzahlung grds. ohne Mahnung in Verzug gerät, sollten Sie vor einer fristlosen Kündigung eine Mahnung schicken. Das können Sie schon für die Februarmiete und den Kautionsanteil – die Kaution darf in 3 Raten mit den ersten 3 Mieten gezahlt werden – unternehmen. Kündigen Sie in der Mahnung auch die fristlose Kündigung an.
Wenn der oben genannte Rückstand erreicht ist, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Gleichzeitig sollten Sie das Mietverhältnis aber auch noch hilfsweise ordentlich kündigen. Die rückständigen Mieten können Sie ebenfalls fordern. Hierfür bietet sich oftmals das gerichtliche Mahnverfahren an.
Ferner könnten Sie das Mietverhältnis auch fristgerecht kündigen. Das wäre hier zum 30.04.2017 der Fall. Auch dann haben Sie grds. den Anspruch auf die Mietzahlung bis zum Vertragsende, den Sie z. B. mit einem gerichtlichen Mahnbescheid geltend machen können.
Auch wenn der Mieter erklärt hat, dass er vom Vertrag zurücktritt, sollten Sie, da es einen wirksamen Mietvertrag gibt, der schriftlich gekündigt oder durch einen schriftlichen Aufhebungsvertrag beendet werden muss, die Wohnung nicht einfach neu vermieten. Ich habe Fälle erlebt, in denen der Mieter die Wohnung angeblich nicht mehr wollte, sich dann aber doch umentschieden hat oder, wenn er von einer Neuvermietung erfahren hat, gegenüber dem Vermieter auf Einhaltung des Vertrags gepocht hat.
Weder für einen Aufhebungsvertrag noch für eine Kündigung benötigen Sie einen Rechtsanwalt. Auch für die Beantragung des gerichtlichen Mahnbescheids – dies ist online problemlos möglich – wird ein Anwalt benötigt. Selbst bei einem gerichtlichen Verfahren, z. B. Einklagen des Mietrückstands, ist eine anwaltliche Vertretung vorgeschrieben. Mietrechtsstreitigkeiten finden vor dem Amtsgericht statt. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.
Zumindest außergerichtlich können Sie sich auch als Nichtjuristen grds. selbst vertreten, also eine Mahnung schreiben oder das Mietverhältnis kündigen. Als Hilfestellung gibt es mittlerweile im Internet auch viele Vorlagen, die man für seine Zwecke anpassen kann.
Geht es um den Zahlungsverzug wegen der Miete und der Kaution könnten Anwaltskosten als sogenannter Verzugsschaden vom Mieter erstattet verlangt werden. Bei einem Gerichtsverfahren trägt derjenige die Kosten – auch die Anwaltskosten der anderen Partei – der das Verfahren verliert. Bei einem gerichtlichen Vergleich werden die Gerichtskosten meist geteilt und die Anwaltskosten trägt jede Partei selbst.
Ob sich für Sie die Sache für Sie lohnt, können letztlich nur Sie beurteilen und entscheiden. Auch wenn Ihnen ein Anspruch auf Mietzahlung bis zur wirksamen Vertragsbeendigung zusteht und Sie diesen gerichtlich durchsetzen, heißt das natürlich noch nicht, dass Sie das Geld auch bekommen. Ggf. erlangen Sie das Geld in der Zwangsvollstreckung. Ist bei dem Mieter jedoch nichts zu holen, besteht aber die Gefahr, dass Sie nicht nur auf den Mietrückständen sondern auch auf sämtlichen Verfahrenskosten „sitzen bleiben".
Gern können Sie sich bei Interesse wegen einer anwaltlichen Vertretung mit mir in Verbindung setzen. Dank der modernen Kommunikationsmittel steht eine Entfernung zwischen Mandant und Anwalt grds. nichts mehr entgegen. Bei einer weiteren anwaltlichen Vertretung und/oder Beratung würde der hier gezahlte Einsatz selbstverständlich auf die weiteren Rechtsanwaltskosten angerechnet.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit verständlich beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin
