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Unrichtige Nebenkostenabrechnung


| 22.10.2007 21:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Bitte nur von Herrn Rechtsanwalt Geyer beantworten.
Sachverhalt:
Bei der Nebenkosten-/Heizkostenabrechnung 2004 für eine Wohnanlage mit 16 Wohneinheiten (Fertigstellung Ende Oktober 2003) wurden die letzten 2 Monate des Fertigstellungsjahres (10. und 11.2003) mit eingerechnet (Abrechnungszeitraum somit 14 Monate). Bezug der Wohnung war 01.2004 so dass die Nebenkosten aus 2003 wieder herausgerechnet werden mussten. Einerseits wurden die Kosten für die Wassererwärmung anteilig nach Monaten berechnet und dann nur 12 Monate berücksichtigt, im anderen Fall die Heizkosten nach Gradtagen berechnet und nach dem selben Muster abgerechnet. Die Wohnung wurde Anfang 2005 aufgrund einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück ordentlich und dann während der Kündigungsfrist wegen Zerrüttung fristlos gekündigt. Die Nebenkostenabrechnung für 2004 und 2005 wurde im Oktober 2006 erst nach Anmahnung mit einem durch Gerichtsvollzieher dem Vermieter zugestelltem Schreiben erstellt und übersandt. Es erfolgte eine Rückzahlung knapp unter 1000 Euro.
Problem:
Die Abrechnungen 2004 und 2005 weisen erhebliche Unterschiede in den Kosten auf (Sie fallen bzw. steigen von 2004 auf 2005 teilweise um bis zu 80%), so dass die Vermutung besteht, dass Kosten wie die Anschaffung der Kabelfernsehanlage (Hardware und Installation) in 2003, Bauversicherungen bis zum Ende der Baumaßnahmen in 2003 und Fahrstuhlreparaturen in 2005 aufgrund Konstruktionsfehlern (Fahrstuhlkostensteigerung 2004 auf 2005 um 80%) in die Nebenkosten des Mieters ungerechtfertigterweise eingerechnet wurden. Weiterhin wurden bis Mitte 2004 noch eine unverkaufte Wohnung in der Anlage komplett umgebaut bzw. sonstige Reparaturarbeiten und Ausbauarbeiten in der Anlage mit Elektromaschinen vorgenommen und eine Reklametafel mit 4 Großstrahlern in der Nacht für eine neu zu erbauende Wohnanlage des gleichen Bauträgers nebenan mit Strom aus dem Hausgang versorgt, ohne eigenen Zähler. Hier dürften erhebliche Stromkosten zu Ungunsten der Mieter angefallen sein, die nicht rausgerechnet wurden.
Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgte mit einem Verteilerschlüssel von 705 bis 910 je nach Kostenart, wobei der anteilige (eigene) Wert mit 66,4 immer gleich geblieben ist. Die Kosten für Raumwärme und die Kosten für Wassererwärmung wurden 30/70 nach Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt. Die Gesamtkosten wurden dann mit der qm Zahl der Wohnung (ist nachvollziehbar) und einem “Preis je Einheit” ermittelt. Der “Preis je Einheit” wurde mit einer gesonderten Rechnung berechnet und ergibt sich aus den jeweiligen Gesamtkosten dividiert durch die Einheiten. Die “Einheiten” (qm Haus, Anzahl Mitbewohner, ...??) bewegen sich zwischen 199,55 und 3299,23 und sind in keiner Weise nachvollziehbar. Die Verteilerschlüssel sind zu Lasten des Mieters möglicherweise falsch, eine Prüfung ihrer Errechnung ist anhand der übersandten Abrechnung nicht möglich.

Eine Aufstellung der Betriebskosten wie Gas mit dem jeweiligen Datum ergibt die Bezahlung der gesamten Jahresmenge zwei mal in 2 hintereinander folgenden Monaten. Teilweise werden Rechnungen mit einem Datum Monate nach dem Auszug aus der Wohnung ( mit erheblich gestiegen Preisen pro Verrechnungseinheit) in der Abrechnung 2005 berücksichtigt. Die Kosten für die Gaslieferungen stiegen von 2004 auf 2005 erheblich. Hier besteht der Verdacht, dass Lieferungen doppelt abgerechnet wurden bzw. Lieferungen für Materialien die Monate nach dem Auszug erheblich (50%) gestiegen sind, in der Abrechnung mitbezahlt worden sind.
Eine Aufforderung zur Korrektur der Nebenkostenabrechnung bzw. der Bitte um Erläuterung der genannten Punkte im November 2006 blieb vom Vermieter völlig unbeachtet.

Mit welchen (Zwangs-)Maßnahmen kann eine korrekte bzw. verständliche Nebenkostenabrechnung erreicht werden bzw. besteht bei bewusster Falscherstellung der Abrechnung durch die Hausverwaltung ein strafrechtlich relevantes Vergehen???
Besten Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für das von Ihnen entgegengebrachte Vertrauen. Ihre Fragen beantworte ich Ihnen in der gebotenen Kürze wie folgt:

1.
Nachdem Ihre Bemühungen, eine inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnung zu erhalten, werden Sie Ihren Anspruch gerichtlich einklagen müssen, eventuell empfiehlt sich vorher noch eine letzte außergerichtliche Aufforderung zur Korrektur der Abrechnung mit Fristsetzung.

Sie können dann z.B. so vorgehen, dass Sie eine sogenannte Stufenklage nach § 254 ZPO erheben. Damit können Sie Ihren Auskunftsanspruch (erste Stufe) realisieren und zugleich auf Erstattung (dritte Stufe) zu viel gezahlter Nebenkosten klagen.

Zwangsmaßnahmen zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung sieht die Zivilprozessordnung nicht vor. Allerdings wird der Vermieter bei entsprechendem Antrag zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung (zweite Stufe) verurteilt, wenn er keine korrigierte Abrechnung vorlegt.

Beachten Sie aber die zwölfmonatige Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6, Satz 7 BGB, die nämlich bereits mit dem Erhalt einer rein formell ordnungsgemäßen Abrechnung beginnt.

2.
Die bewusst fehlerhafte Erstellung der Betriebskostenabrechnung kann durchaus einen strafbaren Betrug nach § 263 Abs. 1 StGB darstellen. Allerdings wird es schwer sein, eine entsprechende Bereicherungsabsicht zu beweisen.
In Betracht kommt gegebenenfalls auch eine Strafbarkeit wegen falscher eidesstattlicher Versicherung (vgl. oben Punkt 1) nach § 160 StGB.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einige brauchbare rechtliche Hinweise geben. Sollte noch Etwas unklar geblieben sein oder ich einen für Sie bedeutsamen Punkt übersehen haben, können Sie gerne eine Rückfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2007 | 12:23

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Geyer,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Aufgrund Ihrer Ausführungen möchte ich erläuternd hinzufügen, dass den Abrechnungen keinerlei Rechnungen beiliegen, ich auch keinerlei Rechnungen gesehen habe. Alle Informationen entstammen den erhaltenen Abrechnungen. Der Vermieter ist, soweit ich es verstanden habe, der rechtlich Verantwortliche bzw. im Klagefall der Anspruchsgegner und nicht die Hausverwaltung, auf deren Abrechnungsdaten die Nebenkostenabrechnung des Vermieters beruht.
In Bezug auf die von Ihnen erwähnte Anschlussfrist muss ich anfügen, dass ich die Abrechnung am 31.10.2006 erhalten habe. Am 22.11.2006 wurde dem Vermieter per Einwurfeinschreiben die Zurückweisung der Abrechnung aus formalen und inhaltlichen Gründen erklärt und er gleichzeitig aufgefordert bis zum 21.12.2006 eine unter Berücksichtigung der genannten Punkte überarbeitete Abrechnung zu erstellen bzw. die Fragen zu beantworten, andernfalls werde Klage erhoben. Hierauf kam bis dato keinerlei Antwort. Insofern stellt sich die Frage, ob ihr Hinweis auf eine letzte außergerichtliche Aufforderung unter Kenntnis dieser Information auch noch gilt bzw. sinnvollerweise gleich Klageerhebung geboten ist.

Bis wann müsste die Stufenklage spätestens bei Gericht eingereicht werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2007 | 12:59

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch nach Ihren zusätzlichen Angaben ist nicht genau zu bestimmen, ob bereits eine formell wirksame Abrechnung vorliegt, diese müsste insgesamt geprüft werden. Nicht erforderlich hierfür ist eine Beifügung von Rechnungen und Belegen, diese müssen Sie mit einklagen. Nach dem Prinzip des sichersten Weges sollte daher die Klage meines Erachtens noch spätestens bis zum 31.10.2007 bei Gericht eingehen, und dann alsbald an die Gegenseite zugestellt sein (vgl. § 167 ZPO). Denn ansonsten wird die Gegenpartei jedenfalls versuchen, sich auf das Verstreichen der Ausschlussfrist zu berufen. Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine in sich geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält sowie die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Ob die Angaben inhaltlich korrekt sind, ist eine andere Frage.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 23.10.2007 | 02:47

Korrektur:

Im letzten Absatz handelt es sich um § 156 StGB.
Bewertung des Fragestellers |


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