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Unrechtmäßiger Abzug von der Mietkaution?


17.12.2013 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Verrechnung Anwaltskosten für fristlose Kündigung mit der hinterlegten Mietzinskaution


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:
Ich habe meine letzte Mietwohnung fristgerecht im Juni 2013 zum 30.09.2013 gekündigt und mit dem Vermieter mündlich vereinbart, dass die letzten beiden monatlichen Mietzahlungen mit der Kaution verrechnet werden sollten.

Da er sich anscheinend nicht mehr daran erinnert hat, habe ich nach Anmahnung seinerseits beide Mietzahlungen für August und September Anfang September an das bekannte Konto überwiesen.
Mit meinen Zahlungen überlappend hat er ohne zweite Mahnung einen Anwalt eingeschaltet, der die beiden Monatsmieten eingefordert hat und seine Rechtsanwaltsgebühren anstatt auf die beiden ausstehenden Monatsmieten bis zum 30.09.2013 auf eine angesetzte Jahresmiete berechnet.
Des Weiteren wurde mir trotz fristgerechter Kündigung meinerseits zum 30.09.2013 fristlos der Mietvertrag gekündigt und ich aufgefordert die Wohnung bereits zu Mitte September dem Vermieter zu übergeben.

Am 7. September habe ich den Anwalt des Vermieters über den Sachverhalt informiert, Einspruch eingelegt und die Forderung als erledigt und unbegründet zurückgewiesen. Daraufhin habe ich nichts mehr gehört.

Am 04. Oktober 2013 habe ich die Wohnung an die Vermieter übergeben.
Bei der Begehung konnten keine Mängel festgestellt werden, ein Protokoll wurde erstellt und mir per Email umgehend zugesandt.

Am 11. November hat mich auf meine Rückzahlungsaufforderung die Wohnungsverwaltungsgesellschaft wie folgt informiert: "Hinsichtlich der Rückzahlung Ihrer Mietsicherheit werden wir eine Abrechnung erstellen. Diese beinhaltet einen Einbehalt für bislang nicht abgerechnete Betriebskosten 2012 und 2013 in der Gesamthöhe von 200 €. Die Differenz von 2500 € zuzüglich Zinsen wird Ihnen der Vermieter auf das von Ihnen genannte Konto kurzfristig überweisen."

Bei der Abrechnung bzgl. der Kautionsrückzahlung vom 22.11.2013 (die Kaution betrug EUR 2.700) wurde mir dann nur EUR 1.317,46 zurückerstattet. Auf meine sofortige Reklamation wurde mir mitgeteilt, dass ja noch die offenen Anwaltsgebühren abzuziehen waren und deshalb der Rückzahlungsbetrag drastisch gekürzt wurde.

Meine Frage ist jetzt:
Kann mir der Vermieter trotz anders lautender mündlicher Absprache und einmaliger Mahnung und trotz Zahlung der Mieten (August und September) am 06. September die m.E. generell und auch in der Höhe unberechtigten Rechtsanwaltsgebühren in Rechnung stellen, noch dazu dass ich auf meinen Einspruch weder vom Anwalt noch vom Vermieter eine Reaktion erhalten habe?
Und falls dies zutreffend ist: Ist es zulässig, dass die m.E. auch in der Höhe unberechtigten Rechtsanwaltsgebühren von der Kaution einfach abgezogen werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Entscheidend sind doch zwei Dinge:
Können Sie beweisen, dass Sie mit dem Vermieter vereinbart haben, dass die letzten Monatsmieten mit der Kaution verrechnet werden. Wahrscheinlich nein, da Sie schreiben, dass dies nur mündlich vereinbart wurde zwischen Ihnen.
Ferner schreiben Sie die Zahlungen der Miete durch Sie haben sich, mit der fristlosen Kündigung überlappt. Wichtig wäre doch, wann Sie tatsächlich gezahkt haben.Dem Vermieter steht aus § 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der ihm entstandenen Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit seines Rechtsanwaltes zu, denn Sie befanden sich, vorausgesetzt Sie können die vereinbarte Verrechnung nicht beweisen, mit den Mietzahlungen für zumindest zwei Monate in Verzug, da Sie erst am 6. September gezahlt haben und die Miete für den Monat September bis zum 3 Werktag auf dem Konto des Vermieters grundsätzlich eingehen muss(Hier bis spätestens 4. September 2013). Auf dieser Pflichtverletzung beruhte wohl die Einschaltung der Rechtsanwälte zur außergerichtlichen Wahrnehmung der Interessen des Vermieters, insbesondere zwecks Erklärung der - gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 Buchst. a BGB wohl berechtigten - fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.Das Sie selbst das Mietverhältnis ordentlich gekündigt haben, spielt keine Rolle. Ebensowenig spielt es eine Rolle, dass weder der Vermieter noch der Rechtsanwalt des Vermieters sich auf Ihren Einspruch gemeldet haben. Bei der Berechnung der Anwaltsgebühren wird der einjährige Bezug der Nettomiete als Gegenstandswert zugrunde gelegt und ist der Ansatz einer einer 1, 3 Geschäftsgebühr unter Berücksichtigung der Auslagenpauschale und der Mehrwertsteuer gerechtfertigt.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen
Ergänzung vom Anwalt 17.12.2013 | 13:36

Die Anwaltskosten für die Kündigung des Mietverhältnisses dürfen auch von der Kaution abgezogen werden.
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