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Unmöglichkeit oder Verzug?


29.05.2005 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Der Vermieter vermietet ein Ladenlokal (Mietvertrag auf 10 Jahre befristet). Der Vormieter räumt trotz Ablauf seines Mietvertrages erst 5 Monate später.
Ich habe weiterhin Interesse und ziehe nach Räumung ein. Allerdings ist mir ein Geldschaden entstanden.

Beim Durchsehen von Mietrechtsschriften scheint es ja 2 Wege zugeben, wie ich an Schadensersatz gelange.
Liegt in der verspäteten Überlassung Teilunmöglichkeit oder Verzug vor? Ist die Leistung nachholbar, weil der Mietvertrag begrenzt ist? Sind beide Wege juristisch in Ordnung?

Ich hoffe, dass die Frage kurzfristig zu beantworten ist.

Danke für die Bemühung im voraus
29.05.2005 | 12:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,

grds können Sie wegen verspäteter Übergabe der Mietsache den Mietvertrag fristlos kündigen, § 543 Abs.2 Nr.1 BGB.

Andererseits können Sie auch den Vertrag fortführen und den Verzugsschaden geltend machen. Sie müssen für die zeit in der Ihnen der Geschäftsraum nicht zur Verfügung stand keinen Mietzins zahlen, zusätzlich können Sie noch Schadensersatz geltend machen, der Ihnen durch Einnahmeausfällen entstanden ist, weil Sie das Geschäftslokal nicht pünktlich beziehen konnten.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2005 | 12:43

Sehr geehrter Herr Glatzel,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Eine Kleinigkeit ist mir noch unklar:

Liegt eine vorübergehende Unmöglichkeit vor, wenn man den Verzug annimmt?

Nach welchem Paragraphen brauche ich die Miete nicht zahlen?

Hab ich auch einen Anspruch gegen den Vormieter?

Für Ihre Hilfe danke ich Ihnen herzlichst und einen schönen Sonntag,
Melanix

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2005 | 14:28

Sehr geehrte Rechtssuchende,

ist der Vermieter nicht in der Lage, auf Grund eines schon vor Vertragsschluss liegenden Leistungshindernisses die Sache dem Mieter zu überlassen, dann liegt anfängliche subjektive Unmöglichkeit auf Seiten des vermieters vor. Anfängliche subjektive Unmöglichkeit wird dann angenommen, wenn der Vormieter, wie in Ihrem Fall, die Räume nicht rechtzeitig herausgibt.

In den Fällen der anfänglichen subjektiven Unmöglichkeit gilt, dass der Vermieter nach § 311a Abs.2 BGB.Der Vermieter braucht dann zwar die Mieträume Ihnen nicht mehr zur Verfügung zu stellen, haftet Ihnen gegenüber aber gem. § 311a Abs.2 BGB auf Schadenserstz oder auf Ersatz Ihrer vergeblichen Aufwendungen, § 284 BGB haften ( vergebliche Aufwendungen wären zB begründet, wenn Sie bereits ein Umzugunternehmen beauftragt haben und nun auf diesen Kosten sitzen bleiben, oder Sie haben Ihre Arbeitszeit aufgewendet um Kisten zu packen usw.) Sie können aber nur Ersatz der vergeblichen Aufwendungen oder Schadensersatz verlangen.

Des Weiteren haben Sie die Möglichkeit den Mietvertrag gem. § 543 BGB fristlos zu kündigen.

Nach § 326 Abs.1 BGB brauchen Sie natürlich auch keinen Mietzins zu zahlen.

Bezüglich des Verzuges muss ich mich korrigieren.

Bei vermeiteten Räumen wird wegen des nicht nachholbaren Zeitablaufs Verzug doch eher selten angenommen. Wird der Raum also zu spät übergeben und nimmt der Mieter die Räume trotz Verspätung trotzdem in Besitz, dann wird man von einer Teilunmöglichkeit ausgehen. Teilunmöglichkeit hat dann zur Konsequenz, dass Sie bzgl des unmöglich gewordenen Teils nicht zur Leistung verpflichtet sind, also keine Mietzahlung für die Zeit in denen die Mietsache nicht überlassen wurde.
Schadensersatzansprüche sind dadurch aber auch nicht ausgeschlossen. Die Geltendmachung vergeblicher Aufwendungen wären dann allerdings wohl schwerer begründbar, weil wenn Sie sich zB eine Einrichtung für das Ladenlokal angeschafft haben und dieses nun mit zeitlicher Verzögerung in die neuen geschäftsräume einbauen, dann war Ihre Anschaffung nicht vergeblich. Unter Schadensersatz würde aber dann zB fallen, wenn Sie die Einrichtung für die fünf Monate kostenpflichtig zwischenlagern mussten.


Von Verzug wird man aber dann noch dann ausgehen können, wenn die Überlassung der Mietsache nach der Verzögerung noch einen sinnvollen Gebrauch zulässt. Dies ist Wertungssache. Wenn Sie also die Räumen auch nach der verzögerung noch sinnvoll nutzen können, kann man auch von Verzug ausgehen.
Sie haben dann das Recht gem. §§ 535, 323 BGB für die Zeit in der Sie die Mieträume nicht hatten die Mietzinszahlung verweigern, da Ihr Vermieter seine Hauptleistungspflicht nicht erfüllt hat, nämlich die Überlassung der Räume, und Sie können des Weiteren Scahdensersatzansprüchen geltend machen. Sie können auch vom Vertrag zurücktreten oder Ihn gem. § 543 BGB kündigen.


Gegen den Vormieter haben Sie keine Ansprüche, da Sie zu Ihm in keinen vertraglichen Verhältnis stehen. Vielmehr wird der Vermieter gegen Ihn Schadensersatzansprüche haben.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
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