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Unkostenabgeltung bei vorzeitigem Auszug + Mängel die nicht auf dem Protokoll stehen.

| 21.02.2010 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich habe eine Frage zum Thema Mietrecht.
Im Mietvertrag der gemieteten Wohnung war eine Vereinbarung der Mietzeit über 2 Jahr vereinbart. Jetzt haben wir die Wohung aber schon nach einem Jahr gekündigt, da das Wohnungsumfeld nicht grade das netteste ist.
Der Vermieter teilte uns mit, das laut Vertrag eine Gegenleistung für die vorzeitige Auflösung (Unkostenabgeltung) von 250,-€ fällig ist und wir dann eine Mietaufhebungsvereinbarung ausgehändigt bekommen.
Wir sollen die Wohnung frisch renoviert übergeben.

Am Übergabe Termin war mein Verlobter (eingentlicher Mieter) verhindert, doch ich einigte mich mit dem Hausverwalter, dass ich den Übergabetermin mit ihm wahrnehme.
Bis auf einen Farbfleck auf dem Balkon (Waschbetonplatten) wurden im Übergabeprotokoll keine Mängel festgehalten.
Doch steht im kleingedrucken, das dieses Übergabeprotokoll nicht abschließend ist, und der Vermieter sich das Recht vorbehält weitere Mängel geltend zu machen.
Das kann doch nicht rechtens sein.. wir haben ja gar keine Kontollmöglichkeiten mehr, was der Mieter - oder der Hausverwalter nach der Übergabe mit der Wohung gemacht hat.

Und zu allem Übel kommt 2 Tage nach der Übergabe ein Einschreiben mit Mängel, wie z.B:
- Oberfläche der Tapete stark beschädigt
- Fliesenspielgel hat Risse
- Badezimmerdecke muss erneuert werden
- Eingangstür + Badezimmertür, sowie alle Türrahmen sind zu reparieren und zu lackieren
- Wohnzimmerfenster muss getauscht werden
- und die Waschbetonplatten mit dem Farbfleck..

Da der anvisierte Übergabetermin von 15Uhr auf 17.40Uhr (eigentlich war es 17.20Uhr) verschoben wurde und der äusserst mangelhaften Beleuchtung konnte keine angemessene Besichtigung der Wohnung stattfinden.
(Hätte der Hausverwalter dann nicht einfach den Termin auf den nächsten Tag verlegen können - oder für eine angemessene Beleuchtung sorgen)
Alle Mängel haben wir innerhalb von 5Tagen zu beheben, wenn wir dem nicht nachkommen werden die Mängel auf unsere Kosten behoben.

Was können wir denn da jetzt tun, im Übergabeprotokoll sind alle vom ihm im Nachhinein aufgezählten Mängel ja nicht aufgeführt, leider haben wir keine Bilder von der Wohnung gemacht, bevor wir ausgezogen sind. Bitte um einen schnellen Rat...

Danke

Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend gerne beantworte.

Zuerst stellt sich die Frage, ob Sie noch Zutritt zu der Wohnung, also einen Schlüssel haben. Der Vermieter fordert Sie auf, die Mängel innerhalb von 5 Tagen zu beseitigen. Dies können Sie nur, wenn Sie in die Wohnung gelangen. Sollten Sie noch über einen Schlüssel verfügen, sollten Sie unbedingt mit einem (unabhängigen) Zeugen schnellstmöglich die Wohnung aufsuchen und Fotos machen, die bei einer möglichen späteren Auseinandersetzung hilfreich sein werden.
Haben Sie keinen Schlüssel sollten Sie darauf dringen, einen zu erhalten bzw. noch ein Treffen in der Wohnung vereinbaren um die nunmehr behaupteten Mängel überprüfen zu können.

Übergabeprotokoll
Die rechtliche Einordnung und damit die Wirkung eines Übergabeprotokolls ist umstritten. Zum Teil wird es als so genanntes negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 BGB) angesehen (dann könnte der Vermieter ausschließlich verlangen, dass nur die darin aufgeführten Mängel behoben werden), zum Teil wird es lediglich als widerlegbares Beweisanzeichen angesehen.
Ob es den Erklärungswert eines negativen Schuldanerkenntnisses hat oder lediglich als widerlegbares Beweisanzeichen anzusehen ist, richtet sich nach dem konkreten Inhalt des Protokolls.
Dies kann zwar ohne genaue Prüfung des Protokolls nicht mit abschließender Sicherheit gesagt werden, ich gehe aber aufgrund des formulierten Vorbehaltes davon aus, dass das Übergabeprotokoll in Ihren Fall kein negatives Schuldanerkenntnis darstellt.
Aber selbst für den Fall, dass es sich "nur" um ein widerlegbares Beweisanzeichen handelt, muss der Vermieter konkret darlegen und beweisen,
-dass trotz des Übergabeprotokolls tatsächlich Mängel vorhanden gewesen sind und
- weshalb die jetzt behaupteten Mängel nicht im Übergabeprotokoll erwähnt sind (vgl. AG Hamburg, Urt. v. 20.02.2006, 644 C 111/05)

Daher schreibt Ihr Vermieter, dass die Mängel aufgrund Dunkelheit und nicht ausreichender Beleuchtung nicht erkennbar waren. Dies erscheint auf den ersten Blick plausibel. Allerdings hätte er ja aufgrund dieses Umstandes einen neuen Übergabetermin anberaumen können. Ob man mit dieser Argumentation im Streitfall durchkommt, halte ich allerdings für zweifelhaft.
Entscheidend dürfte nach meiner Ansicht sein, ob die nachträglich behaupteten Mängel tatsächlich vorliegen. Auch deshalb ist es wichtig, dass Sie an Bilder, insbesondere von den behaupteten Mängeln kommen. Es dürfte auch von Bedeutung sein, wieviel Zeit zwischen dem Tag der Übergabe und dem Einschreiben des Vermieters liegt (hinsichtlich der Frage, ob der Vermieter nicht noch zusätzliche Mängel herbeigeführt haben könnte).

Ferner stellt sich die Frage, ob die Mängel im Übergabetermin tatsächlich nicht erkennbar waren. Wieso sollte beispielsweise das defekte Wohnzimmerfenster nicht festgestellt worden sein können. Ganz davon abgesehen, dass man hinterfragen muss, ob sie den Schaden tatsächlich verursacht haben. Wenn nicht ist der Austausch von Fenstern jedenfalls nicht Sache des Mieters.

Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob Sie überhaupt zur Renovierung bei Auszug verpflichtet sind. Dies hängt entscheidend von der Gestaltung der entsprechenden Klausel in Ihrem Mietvertrag ab. Es gibt eine Vielzahl von unwirksamen Klauseln. Ohne Kenntnis Ihres Mietvertrages kann ich dazu leider keine Aussage treffen. Ich gehe hierbei davon aus, dass die Mietaufhebungsvereinbarung entweder noch nicht unterschrieben wurde oder aber in ihr keine Renovierung durch Sie vereinbart wurde.

Eine weitere offene Frage, die sich im Zusammenhang mit Ihrem Mietvertrag stellt, ist, ob es sich überhaupt um eine wirksame zeitliche Befristung handelt. Dies ist der Fall, wenn in dem Mietvertrag ein konkreter Befristungsgrund angegeben worden ist (§ 575 BGB). Anderenfalls hätten Sie den Vertrag regulär kündigen können, und wären damit der Abgeltungszahlung entgangen. Ob das für Sie eine Alternative darstellt bzw. dargestellt hätte lässt sich hier nicht beantworten. Selbst wenn Ihre jetzige Beendigungserkärung als Kündigung ausgelegt werden kann, stellt sich immer noch die Frage, ob das sich rechnet, da Sie dann grundsätzlich die Kündigungsfrist hätten einhalten müssen (zulässig ist die Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats. § 573c BGB).


Sollten Sie innerhalb der vom Vermieter gesetzten (sehr kurzen Frist) die behaupteten Mängel nicht beheben, wird der Vermieter diese in Auftrag geben und mit Ihrer Kaution verrechnen. Dann müssen Sie auf Auszahlung der Kaution (oder des davon einbehaltenen Anteils) klagen. In einem etwaigen Prozess wäre -wie dargelegt- der Vermieter für die Mängel usw. beweispflichtig.

Wegen der vielen offenen Fragen und Probleme, ist eine abschließende Beurteilung und damit ein verbindlicher Rat hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise von meiner Seite leider nicht möglich. Daher rate ich Ihnen dringend einen Kollegen vor Ort aufzusuchen, und die Angelegenheit eingehend prüfen zu lassen, entsprechende Vorgehensweisen auszuloten und die notwendigen Schritte einleiten zu lassen.

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Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung geholfen zu haben. Bitte nutzen Sie die Bewertungsfunktion. Sollten Sie zu meiner Antwort eine Frage haben, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Gerne könnne Sie mich auch anrufen.

Abschließend erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben beruht. Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann zu einer völlig anderen rechtlichen Beurteilung führen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2010 | 15:43

Sehr geehrter Beantworter,

einen Schlüssel zur Wohnung haben wir nicht mehr, es wurde alles bei der Wohnungsübergabe abgegeben.

Bzgl. der Mietzeit steht im Vertrag - das eine ordentliche Kündigung erst zum 28.11.2011 mit gesetztlicher Frist erklärt werden kann.
Wir haben Ende November 2009 das Kündigungsschreiben für die Kündigung zum 01.03.2010 versendet - mit dem anschliessenden Hinweis vom Vermieter auf die Klausel im Vertrag.

Ich werde nun versuchen einen Termin mit dem Vermieter zu erhalten - ist es sinnvoll ein Schreiben vorweg zu schicken, in dem ich den von ihm genannten Termin ablehne. Denn eine eingehende Beratung und Prüfung aller Verträge, sowie die Instandsetzung ist bis dahin nicht möglich.
Nicht das er mir dann auch noch mit weiteren Schadensansprüchen, wegen Mietausfall oder ähnliches kommt

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2010 | 17:35

Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zum Ende der Mietzeit zu hinterlassen. Wenn die behaupteten Mängel also tatsächlich vorliegen und Sie auch zu deren Beseitigung verpflichtet sind, müssen diese theoretisch bis zum 01.03.2010 auch beseitigt sein. Er muss Ihnen also bis zum genannten Datum Zeit einräumen, die Wohnung in den vereinbarten Zustand zu versetzen. Für einen früheren Zeitpunkt kann er die Wohnung nicht neu vermieten, da Ihr Mietvertrag bis dahin läuft (es sei denn in der Aufhebungsvereinbarung wird ein anderer Zeitpunkt genannt). Grundsätzlich wird man davon ausgehen müssen, dass eine Ablehnung der vom Vermieter gesetzten Frist durch Sie nichts an dem Datum ändert, selbst wenn die Frist kurz ist. Insofern wird es für die Frage eines Mietausfallschadens vermutlich nichts bringen, wenn Sie die Frist dem Vermieter gegenüber zurückweisen.

Ob der Vermieter einen möglichen Mietausfallschaden gegen Sie geltend machen könnte, hängt von mehreren Umständen ab.
Zunächst einmal müssten Sie tatsächlich zur Behebung der Schäden und Mängel verpflichtet sein. Dies wiederum hängt davon ab, ob die Renovierungsverpflichtung in Ihrem Mietvertrag wirksam ist bzw. ob es sich um Schäden handelt, die Sie verursacht haben (Fenster, Badezimmerdecke).
Grundsätzlich gilt bei Schönheitsreparaturen, wenn sie dem Mieter wirksam auferlegt sind, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat. Die Rechtsprechung hat hier bestimmte Renovierungsfristen abgesegnet, die allerdings in Formularmietverträgen nur wirksam sind, wenn sie nicht als starre und feste Fristen formuliert sind. Die Frist beginnt mit dem Einzug zu laufen. Zieht ein Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus, muss er grundsätzlich gar nicht renovieren. Es können allerdings Mietvertragsklauseln zulässig sein, die für derartige Fälle so genannte Abgeltungsklauseln festschreiben. Diese enthalten eine Bestimmung, wonach der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiträume noch nicht abgelaufen sind. Da Sie noch nicht länger als 1.5 Jahre (Sie haben im November die Kündigung ausgesprochen und in Ihrer Schilderung dargelegt, dass Sie nach einem Jahr gekündigt haben) ist noch keine der Fristen für Schönheitsreparaturen abgelaufen. Danach käme -wenn überhaupt-sowieso nur eine anteilige Kostentragung für Sie in Betracht.

Ob Ihr Vermieter daran gehindert ist (nur dann könnte er einen Mietausfall geltend machen), die Wohnung aufgrund der behaupteten Mängel bzw. wegen deren Beseitigung zu vermieten, vermag ich nicht zu beurteilen. Ich denke, dass z.B. der Austausch des Wohnzimmerfensters auch möglich ist, wenn ein neuer Mieter bereits eingezogen ist.
Jedenfalls ist Eile geboten. Daher sollten Sie versuchen morgen telefonisch, einen möglichst zeitnahen Termin für ein Treffen zu vereinbaren.

Nach Ihren Ausführungen zur Mietzeit halte ich es nunmehr für wahrscheinlich, dass es sich in Ihrem Fall nicht um einen befristeten Mietvertrag, sondern um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit einer (grundsätzlich zulässigen) Kündigungsausschlussklausel handelt. Ob diese Klausel in Ihrem Fall wirksam ist, kann ich ohne genaue Kenntnis nicht beurteilen. Eine solche Klausel ist z.B. unwirksam, wenn sie nur für den Mieter, nicht aber für den Vermieter gilt. Kann beidseitig erst zum 28.11.2011 gekündigt werden, liegt eine einseitige Benachteiligung nicht vor und die Klausel wäre insofern nicht zu beanstanden.
Ich gehe davon aus, dass Ihr Mietvertrag im November 2008 geschlossen wurde. Damit beläuft sich die Mindestbindung auf 3 Jahre. Vor diesem Hintergrund ist es unwahrscheinlich, dass die Klausel wegen einer zu langen Mindestlaufzeit unwirksam ist. Der BGH hat geurteilt, dass ein Kündigunsausschluss jedenfalls dann unwirksam ist, wenn eine Formularklausel einen Ausschluss des Kündigungsrechts für länger als 4 Jahre vorsieht (BGH 06.04.2005, Az VIII ZR 27/04).

Es könnte Ihnen möglicherweise im Falle einer späteren Auseinandersetzung weiterhelfen, wenn Sie herausfinden, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich bereits weitervermietet hat. Hat er die Wohnung bereits inseriert oder über einen Makler inserieren lassen? Wenn ja, könnten Sie einen bekannten bitten, dort anzurufen und sich zu erkundigen ob die Wohnung schon vermietet ist, weil er daran interessiert sei. Das schließt zwar immer noch nicht aus, dass die Wohnung in der verbleibenden Zeit nicht doch noch vermietet wird, macht es aber mit zunehmendem Zeitablauf unwahrscheinlicher. Der Anrufer sollte zudem in Erfahrung bringen, ab wann die Wohnung zur Verfügung steht, bzw der Vermieter diese vermieten will. Sie hätten im Falle einer streitigen Ausenandersetzung dann hierfür einen Zeugen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kromik (LL.M.)
-Rechtsanwalt-


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