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Unkorrekte Abrechnung

| 16.01.2011 13:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


In meiner Eigentumswohnung sind die Fenster defekt und müssen ausgewechselt werden. In der Vergangenheit wurden diese Reparaturen durch die Hausverwaltung beauftragt und über die Hausgemeinschaft abgerechnet ohne dass dazu Beschlüsse erfolgten. Da die Reparaturen in meiner Wohnung erhebliche Kosten verursachen, die durch das Gemeinschaftsvermögen nicht abgedeckt sind wurde der Beirat aktiv und stellte fest, dass aufgrund unserer Teilungserklärung diese Reparaturen vom jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden müssen.
Wenn das so ist, werde ich das akzeptieren müssen. Was ist aber mit den Kosten, die in der Vergangenheit fälschlich über die Gemeinschaft abgewickelt wurden und damit von mir durch mein Wohngeld bezahlt wurden? Habe ich da einen Anspruch z.B. Wegen ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber den jeweiligen Eigentümern oder einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber der Hausverwaltung?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Fenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, die Teilungserklärung kann jedoch festlegen, wer die Kosten bei Instandhaltungsmaßnahmen der Fenster, Türen oder Teile davon übernimmt. Hierdurch kann es durchaus dazu kommen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung seiner im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster selber tragen muss. Das ist nicht unüblich.

Wenn Sie sich an den Kosten der Fenstererneuerung beteiligt haben, obwohl diese nach Teilungserklärung allein von den jeweiligen Eigentümern zu tragen waren, dürfte Ihnen aus Geschäftsführung ohne Auftrag nach § 683 BGB bzw. §§ 684, 818 Abs. 2 BGB (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.2008 - 3 Wx 271/07 WuM 2008, 368 ) oder Bereicherungsrecht (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 05.09.2007 - 2 Wx 90/06) ein Anspruch auf Erstattung Ihrer anteiligen Kosten gegen die Eigentümer zustehen.

Zudem kommt ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter wegen zumindest fahrlässiger Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag in Betracht, vgl. OLG Köln, Beschluss vom 31.03.2006 - 16 Wx 237/05. Bei sorgfältiger
Überprüfung der Sach- und Rechtslage und Berücksichtigung der Teilungserklärung hätte dem Verwalter klar sein müssen, dass die Kosten für Fenstersanierung von den jeweiligen Eigentümern allein zu tragen sind.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2011 | 17:06

Vielen Dank für die schnelle Antwort,
Muss man bezüglich der Erstattung bzw. dem Schadensersatz Verjährungen berücksichtigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2011 | 17:59

Die Verjährungsfrist für derartige Erstattungsansprüche beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt aber erst am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entsteht und der Ersatzberechtigte von den den Anspruch begründenden Umständen und dem Anspruchsgegner Kenntnis erlangte oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste, § 199 Abs. 1 BGB. In Ihrem Fall dürfte diese Kenntniserlangung erst durch die Mitteilung durch den Beirat eingetreten sein. Ungeachtet der Kenntnis verjähren Erstattungsansprüche wie hier aber spätestens 10 Jahre nach der Entstehung, § 199 Abs.3,4 BGB.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 18.01.2011 | 10:54

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