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Unklarheiten bei der Hausgeldabrechnung einer WEG


04.10.2005 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Rechtsanwältin,
sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich plane den Kauf von zwei Eigentumswohnungen (WE 1 mit ca. 314 Tausendsteln inkl. Garagen und WE 3 mit ca. 99 Tausendsteln) desselben Besitzers. Sie befinden sich in einem Mehrfamilienhaus (Bj. 1905) mit ges. 10 Wohnungen. WE 1 wurde früher als Gaststätte genutzt und stand in den letzten Jahren leer, ich möchte sie nun zu einer Wohnung umbauen und umnutzen. WE 3 ist und bleibt eine Wohnung.

Nach Durchsicht der letzten Hausgeldabrechnungen und der Teilungserklärung von 1986 ergaben sich folgende Fragen:

1.) In der Teilungserklärung steht sinngemäß u. a.:
„ Bei der Raumeinheit Nr. 1 handelt es sich um Teileigentum nach den Bestimmungen des WEG, bei den Einheiten 2-10 um Wohnungseigentum. -...- Die berufliche oder gewerbliche Nutzung der WE 1 im EG als Gaststätte im weitesten Sinne oder in anderer Form, die die Mitbewohner demgegenüber nicht wesentlich stärker belästigt, bedarf weder der Zustimmung anderer Eigentümer noch des Verwalters noch eines Dritten.“
Muss ich die Nutzung der ehemaligen Gaststätte als private Wohnung von den Eigentümern oder der Stadtverwaltung oder anderen Instanzen genehmigen lassen? Wenn ja, habe ich ein gesetzliches Anrecht auf die Umnutzung?

2. ) Der größeren der zwei Wohneinheiten WE 1 sind die einzigen zwei sich im Hof befindenden Garagen zugehörig. Alle anderen Eigentümer haben Stellplätze im Hof als Sondernutzungsrecht. In der Teilungserklärung werden die Garagen getrennt als knapp 14 Tausendstel Miteigentumsanteil ausgewiesen. Das führte bisher dazu, dass der jetzige Besitzer (und ggf. ich in Zukunft) lt. Hausgeldabrechnung für 2004 für die Garagen den entsprechenden Anteil von:
- Zufuhr Rücklagen
- Bankgebühren
- Behördengebühren
- Sonst. Kosten
- Instandhaltung
- Niederschlagswasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Allg. Strom
- Allg. Pflege
- Hausmeister, Hausreinigung
- Gebäudeversicherung
zahlt. (All diese Kosten werden nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.)
Nach meinem subjektiven Rechtsempfinden halte ich es für nicht gerechtfertigt, dieselben Gemeinkosten für Garagen zu übernehmen wie für eine Wohnung (Beispiel Müllabfuhrgebühren). Ich gehe aber nicht davon aus, dass sich die Eigentümergemeinschaft freiwillig meiner Meinung anschließt.

Könnte ich die Änderung des Abrechnungsmodus erzwingen?
Müsste dazu die Teilungserklärung geändert werden?
Wer trüge die Kosten dafür?
Ist es nicht grundsätzlich anfechtbar, wenn die o.g. Kosten nicht nach PERSONEN abgerechnet werden (insbesondere z.B. Müllabfuhr)?

3.) Für WE 1 im EG wird ein eigener Zugang vom Hof aus benutzt, die ehemalige, alternative Tür zum Treppenhaus ist seit langem zugemauert. Daher benutzt der Bewohner von WE 1 das Treppenhaus nie.

Ist es anfechtbar, dass der Inhaber von WE 1 die Hausreinigungskosten, insbesondere die Treppenhausreinigungskosten voll mitbezahlt?

4.) WE 1 liegt im EG und vor einem Garten, an dem ich Sondernutzungsrecht hätte. Ich würde gerne ein Fenster nach unten zu einer Gartentür erweitern. Da dies eine bauliche Änderung am Gemeinschaftseigentum (aber nicht an tragenden Teilen des Gebäudes) wäre, bräuchte ich dazu meines Wissens die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer.

Sollte ein Miteigentümer nicht unterschreiben, obwohl sein Eigentum durch die Maßnahme ja offensichtlich nicht beeinträchtigt wird, welche Rechtsmittel (und reelle Chancen vor Gericht) hätte ich dann?

Vielen Dank schon mal im voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.)
Die Umwandung bedarf eines EINSTIMMIGEN Beschlusses (OLG Braunschweig MDR 76, 1023), der natürlich herbeigeführt werden muss. Auch die Tatsache, dass die Gaststätte jahrelang leer gestanden hat, ändert daran leider nichts, so dass Sie ohne Einstimmigkeit dort nicht weiter kommen. Weigert sich auch nur ein Miteigentümer, werden Sie dann gegen einen solchen Beschluss klagen müssen, wobei DANN der jahrelange Leerstand sicherlich zu Ihren Gunsten zu berücksichtigen ist, denn ist ist nach der Darstellung kein vernünftiger Grund für eine Verweigerung der Umwandlung zu sehen.

2.)
Hier wird die Teilungserklärung wiederum durch einstimmigen Beschluss zu ändern sein, wobei die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen wären.

Eine Abrechnung nach Personen ist hier nicht vorgesehen, so dass es bei der 1000stel-Methode verbleiben wird, was nach dem WEG nicht zu beanstanden wäre, da auch diese kleineren "Ungerechtigkeiten" hinszunehmen sind.

3.)
Das ist nicht realistisch anfechtbar, wird also nicht zu ändern sein, da hier die Regeln des WEG zu Kostenverteilung nicht verletzt sind.

4.)
Hier sehe ich das Problem, dass offenbar seit Jahrzehnten dieser Zustand vorgeherscht hat, so dass nicht ersichtlich ist, warum nun ohne Änderung der Außenfassade das Eigentum unbillig beeinträchtigt werden sein soll. Sie können den Antrag zwar stellen, müssten dann aber bei abschlägigen Beschluss (den Sie ja schon befürchten) dann binnen Monatsfrist Klage vor dem Amtsgericht erheben. Aufgrund der Tatsache, dass der Zustand aber schon jahrelang besteht, sehe ich die Chancen nicht gerade berauschend.

Noch ein Tipp:

Das Problem, das Sie haben, ist, dass Sie nach Ihrer Schilderung noch nicht Eigentümer sind, derzeit also keine Anträge oder ggfs. Rechtsmittel einlegen können.

Deshalb sollten Sie mit dem Verkäufer VORAB diese Punkte regeln und bis zur Klärung ggfs. den Kauf zurückstellen.

Hier könnte derzeit nur der Verkäufer die von Ihnen gewünschten und notwendigen Anträge stellen, damit die Nutzung dann später so, wie von Ihnen gewünscht, vorgenommen werden kann.

Ansonsten müssen Sie damit rechnen, auch nach jahrelanger Prozessiererei nicht das gewünschte Ziel zu erreichen - das sollten Sie bei den Verkaufsverhandlungen und der Preisgestaltung beachten!



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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