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Unklarheiten bei Auszug und Wohnungsübergabe


28.10.2005 23:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich kündigte nach 6 Jahren Mietdauer meine Wohnung fristgemäß zum 31.11.05.Die Verwaltung meines Vermietrs teilte mir schriftlich mit ,dass wenn bei Wohnungsübergabe Mängel festgestellt werden und eine Nachabnahme nötig ist-mir dafür pauschal 69,90 Euro in Rechnung gestellt werden (für die Übergabe wurde eine Fremdfirma beauftragt)Ist das rechtens?
Weiterhin weiß ich nicht welche Renovierungsarbeiten ich ausführen muss. Laut Mietvertrag heißt es:

§16
Schönheitsreparaturen(insbesondere Tapezieren der Wände und Anstreichen der Decken, Türen und Heizkörper) hat der Mieter auf seine Kosten entsrechend der nachfolgend genannten Fristen durchzuführen.
Küchen,Bäder..alle 3Jahre
Wohn,-und Schlafräume ,Flure,Dielen...alle 5Jahre
Nebenräume ....alle 7 Jahre

§ 21
Die Wohnung wurde renoviert übernommen. Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung renoviert zurückzugeben.
Ist die Wohnung mit Teppich ausgestattet,so hat der Mieter bei Auszug einen neuen Teppich zu verlegen ,insoweit dieser mehr als vertragsgemäß abgenutzt ist.
---------------------------------------------------------
Ebenso teilte mir die Verwaltung mit dass ich verpflichtet bin den Teppich zu Reinigen ,aber auch zwei Achtel der Kosten für die Erneuerung des Teppichs zu tragen.(Restwert des Teppichs nach Abschreibung- ich war Erstbezug )Der Teppich ist nicht hochwertig und schon der kleinste Fleck lässt sich nur schwer reinigen,ebenfalls lösen sich die Teppichleisten bereis ab.(unverschuldet)
Welche Schönheitsreparaturen muss ich nun durchführen?

Es schaut doch fast so aus als ob der Vermieter Gründe sucht um meine Kaution einzubehalten, deshalb wurde mir schon empfohlen die letzten 2 Kaltmieten einzubehalten.
Es wäre fatal wenn ich Kosten für Dinge tragen soll für die ich 6 jahre lang viel Miete für deren Nutzung und Abnutzung gezahlt habe.
Vielen Dank im Vorraus!
Mit freundlichen Grüßen
Eine verzweifelte Mieterin
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vorbehaltlich einer genauen Prüfung des Mietvertrages deutet aber vieles darauf hin, daß Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Denn nach Ihrer Schilderung enthält der Vertrag eine sog. starre Fristenregelung, da danach Schönheitsreparaturen auf jeden Fall nach Ablauf der aufgeführten Fristen geschuldet wären. Dies ist aber nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Hinzu kommt, daß Sie nach § 21 des Vertrages die Wohnung auf jeden Fall auch renoviert zurückgeben müssen. Demnach müssten Sie also nach dem Vertrag

- während der Mietzeit nach Fristenplan renovieren und
- bei Auszug auf jeden Fall renovieren.

Eine solche Klauselkombination führt wegen des Summierungseffektes ebenfalls zur Unwirksamkeit, so daß Sie nach dem Vertrag, so wie Sie ihn zitiert haben, nicht renovieren werden müssen.

Was den Teppichboden angeht, kann zwar grundsätzlich eine Reinigungspflicht vereinbart werden. Ob dies in Ihrem Fall aber wirksam geschehen ist, lässt sich erst nach Einsicht in den Vertrag feststellen.

Keinesfalls werden Sie aber die Kaution mit den letzten Mieten verrechnen dürfen. Denn dies ist nach der Rechtsprechung nicht zulässig und kann dazu führen, daß der Vermieter (zu recht) klagt.

Behält der Vermieter die Kaution nach Mietende ein, werden Sie diese leider selbst gerichtlich geltend machen müssen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2005 | 11:51

Sehr geehrter Herr Schwartmann,
vielen Dank für die hilfreiche Antwort.
Nur ist mir noch unklar ob die 69,90 Euro für die Zweitabnahme rechtens sind und ob ich für die Erneuerung des Teppichs zwei Achtel zahlen muß.
Im Mietvertrag steht ebenfalls nichts über eine Verpflichtung zur Reinigung bei Auszug.Die Hausverwaltung teilte mir nur schriftlich mit dass ich verplichtet bin den Teppich mit einem Nassreiniger zu reinigen.
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2005 | 11:57

Nein,

weder halte ich die € 69,90 für rechtens, da solche Pauschalisierungen in Formularmietverträgen den Mieter unangemessen benachteiligen und nicht an ein Verschulden des Mieters anknüpfen; noch können Ihnen 2/8 der Teppichkosten in Rechnung gestellt werden, wenn Sie diesen nur normal abgenutzt haben. Anders verhält es sich nur, wenn Sie den Teppich beschädigt haben (z.B. durch Rotweinflecken). Dann käme eventuell ein Schadensersatzanspruch in Frage, der sich am Restwert des Teppichs orientiert. Aber eine generelle Zahlung, wie der Vertrag wohl vorsieht, ist unzulässig.

Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann

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