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Unklarheit über Fristenplan / evtl. Nachzahlung Betriebskostenabrechnung 2004


| 27.07.2006 21:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Sehr geehrte Damen und Herren,

bin zum 01.08.04 in die Wohnung eingezogen, habe fristgerecht zum 31.07.2006 gekündigt, Übergabe war am 01.07.2006. Habe Wohnung geputzt, Löcher verputzt etc, aber nicht gemalert.
Ich weiss bereits, dass meine Mietvertrag in bezug auf die Schönheitsreparaturen nicht unter die "starre Fristenregelung" fällt und ich somit die Schönheitsreparaturen vornehmen muss bzw. einen Anteil bezahlen muss, bzw. mir von der Kaution eingehalten wird. Vorab ein Auszug aus dem betreffenden Paragraphen:



§ 8 Schönheitsreparaturen / Bagatell- Schäden
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiss gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett-und Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

2. Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von EUR 50,- im Einzelfall an Teilen der4 Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen. WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Heiz-, Koch-Und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresmiete.

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen , Dielen und Toiletten alle fünf Jahre , in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern alle sieben Jahre.
Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Aussentüren von innen alle fünf Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgeseheneren vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%,länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kostenb der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

Nun meine Fragen:
Vermieter hat Kostenvoranschlag von Malergeschäft eingeholt, dieser betrug € 1.102,-. Wortlaut Schreiben des Vermieters: " Übernahme der zeitanteiligen Renovierungskosten gemäß des Angebotes des Malermeisters in Höhe von € 422.43 (d.h. in 23 Monate von 60 Monaten). Damit wären anteilige Arbeiten an Parkett, Teppichböden, Heizkörpern, Türen und Fenstern ebenfalls abgegolten.

Ich dachte, ich müsste nur 20% der Malerkosten tragen ? Oder wäre es sinnvoll, dass Angebot zu akzeptieren, bevor noch Kostenvoranschläge für Parkett, Teppich etc. kommen?

Weiterer Worlaut: "Rückbehalt für eventuell nachzuzahlende Betriebskosten in Höhe von € 480,- (€ 20,- pro Monat), zum vorläufigen Verbleib auf dem Kautionssparbuch bis zur Endabrechnung der Betriebskosten.
Leider habe ich mich um die Betriebskostenabrechnung nie gekümmert, aber das heisst wohl, dass der Vermieter die Abrechnung für die GESAMTE Mietdauer von 24 Monaten noch nicht gemacht hat. Könnte der Vermieter hier überhaupt noch eine Nachzahlung einfordern, bzw. kann er den Rückbehalt auch für diese zurückliegenden Abrechnungsperioden vornehmen ?

Für Ihre Hilfe bedanke ich mich im Voraus


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. In der Tat müssten Sie gemäß § 8 Abs.4 des Mietvertrages nur 20% der Kosten tragen. Etwas unklar erscheint in diesem Zusammenhang lediglich die prozentuale Aufgliederung. Die angeführten 20%-Schritte deuten auf einen Zeitraum von 5 Jahren hin. In dem Mietvertrag sind jedoch auch Fristen von 3 und 7 Jahren aufgeführt. Insofern ist etwas unklar, ob in jedem Fall diese 20%-Schritte angewendet werden sollen.
Gleichwohl hat die vom Vermieter vorgeschlagene Regelung für Sie den Vorteil, dass Sie einen bestimmten Betrag haben, mit dem Sie rechnen können. Sie können durch eine nachfolgende Formulierung vereinbaren, dass mit der Zahlung dieser Summe sämtliche Kosten für Schönheitsreparaturen abgegolten sein sollen. Dann hätten Sie die Sicherheit, dass nur der Betrag auf Sie zukommt, den Sie mitgeteilt haben.
Der andere Weg wäre eine genaue Aufschlüsselung aller anfallenden Kosten durch Einholung verscheidener Kostenvoranschläge für die jeweiligen Bereiche mit anschließender Anwendung der 20%-Klausel. Ich vermute, dass Sie mit der vom Vermieter vorgeschlagenen Methode besser fahren.

2. Gem. § 556 BGB muss der Vermieter spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum die Nebenkosten geltend machen.
Leider haben Sie nicht mitgeteilt, ob Sie bisher überhaupt eine Abrechnung hinsichtlich der Nebenkosten bekommen haben. Sollte dies nicht der Fall sein, könnte der Vermieter gleichwohl noch die Abrechnung für das erste Jahr geltend machen, sofern er als Abrechnungszeitraum den Tag des Einzuges annimmt. Dann wären erst 11 Monate vergangen und der Vermieter hätte noch einen Monat Zeit für die Abrechnung.
Ansonsten ist es nicht unüblich, dass ein bestimmter Betrag enbehalten wird. Allerdings hat er in jedem Fall die Pflicht, Ihnen nach erfolgter Abrechnung diese zur Überprüfung zukommen zu lassen und Ihnen im Zweifel den überscheissenden Betrag zurückzuzahlen.
Vielleicht sollten Sie diesbezüglich einmal mit Ihrem Vermieter in Kontakt treten, um in Erfahrung zu bringen, ob und wann er die Abrechnung vornehmen will oder vorgenommen hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2006 | 19:32

Sehr geehrter Herr Dolscius,

herzlichen Dank für Ihren Rat, er hat mir schon sehr geholfen.

Eine Nachfrage bzgl. der Nebenkostenabrechnung habe ich noch:

Bis jetzt habe ich während der Mietdauer noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Ich verstehe Ihre Ausführung, dass der Vermieter noch einen Monat Zeit hätte, Nachforderungen für die Nebenkosten zu fordern-wenn der Abrechnungszeitraum zum Mietbeginn 01.08.04 beginnt. Aber wie genau definiert sich ein Abrechnungszeitraum ? Ist das gesetztlich festgelegt ?
Im Mietvertrag steht hierzu: "Die Vorauszahlungen werden "zusammen mit der Hausabrechnung" (das vorgedruckte Wort "jährlich" ist hier ausgestrichen und der vorgenannte Satzteil eingetragen) einmal abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt unverzüglich, sobald die Abrechnungsunterlagen dem Vermieter vorliegen, spätestens jedoch 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes...."

Vielen Dank und viele Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2006 | 19:49

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

Der Abrechnungszeitraum ist nicht gesetzlich festgelegt. Normalerweise richtet er sich nach dem Kalenderjahr. sofern nichts anderes schriftlich fixiert wurde.
Sie müssten also herausfinden, zu welchem Zeitpunkt die "Hausabrechnung" fällig wird. Denn danach scheint sich der Vermieter gerichtet zu haben. Sollte dieser Zeitraum nicht mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begonnen haben, bestünde eine gute Chance, dass zumindest ein Teil der Nebenkosten vom Vermieter nicht mehr geltend gemacht werden könnte.
Eine genaue Berechnung kann ich mangels vorliegender Daten naturgemäß an dieser Stelle nicht vornehmen. Sie sollten im Zweifel einen Kollegen vor Ort aufsuchen und mit ihm gemeinsam die vorliegenden Daten durchgehen. Er kann Ihnen dann genaue sagen, ob zumindest ein Teil der Nebenkostenforderung verjährt ist. Gerne können Sie Sich in diesem Zusammenhang auch an mich wenden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meine Antwort eine Hilfe für Ihr weiteres Vorgehen geben und wünsche Ihnen diesbezüglich viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

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