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Unklares Eigentum am Keller


05.10.2005 15:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,
ich habe vor ca. 1 Jahr eine Eigentumswohnung gekauft. Zu der Wohnung wurde mir vom Vorbesitzer ein Kellerabteil übergeben.
Eine Miteigentümerin, die derzeit keinen Keller hat (laut ihrem Kaufvertrag steht ihr aber wohl einer zu) wirkt nun auf den Verwalter ein, dass dieser von mir genutzte Keller geteilt werden soll und sie eine Hälfte davon bekommt. Mir soll die verbleibende Hälfte überlassen werden.

Dazu konnte ich inzwischen Folgendes herausfinden: Als das Haus (Altbau) vor ca. 20 Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, wurde von einem Ingenieurbüro ein Kellerplan gezeichnet. Nach diesem Plan umfasst der Kellerraum, den ich zurzeit nutze, tatsächlich zwei Kellereinheiten.
Baulich ist an dem Kellerabteil (die Abteile sind durch Bretterverschläge getrennt) nicht erkennbar, dass es sich um zwei Einheiten handeln soll, da die im Kellerplan eingezeichnete Trennwand sowie eine zweite Tür nicht eingebaut wurden. Die Größe allein gibt auch keinen Hinweis darauf (das Abteil ist zwar recht groß, aber durch verlaufende Heizungsrohre nicht optimal nutzbar, weshalb ich mich eben nicht mit der Hälfte zufrieden geben möchte).

Mir war vor dem Abschluss des Kaufvertrags zwar die Teilungserklärung, nicht jedoch dieser Kellerplan bekannt (er lag der Kopie der Teilungserklärung, die ich vom Makler bekam, nicht bei, sondern wurde mir nach dem Kauf vom Verkäufer zusammen mit verschiedenen Unterlagen übergeben; ob er formal Teil der Teilungserklärung ist, weiß ich nicht). Da baulich nichts von zwei getrennten Einheiten erkennbar ist, gab es für mich hier auch keinen Anlass für Zweifel. Weder in der Teilungserklärung noch im Kaufvertrag ist die Zuordnung Wohnung-Keller eindeutig geregelt. Im Kaufvertrag steht lediglich "Wohnung mit Keller", und in der Teilungserklärung ist ebenfalls nur festgehalten, dass zu jeder Wohnung ein Kellerabteil gehört. In dem Kellerplan sind die Kellerräume durchnummeriert, es entspricht jedoch keine der beiden Nummern meines jetzigen Kellerraums der Nummer meiner Wohnung.

Weder mein Verkäufer (an den der Verwalter übrigens schon mal in der Sache herangetreten war) noch der Makler wiesen mich auf Probleme hin. Meines Wissens wird auch der Hausverwalter beim Verkauf einer Wohnung beteiligt; von ihm kamen ebenfalls keine Hinweise, obwohl ihm der Bedarf an einem zusätzlichen Keller damals schon bekannt war.

Ich habe dem Verwalter inzwischen als Kompromiss vorgeschlagen, mir den meiner Wohnungsnummer entsprechenden Keller zu verschaffen; danach würde ich den jetzigen Keller freigeben, sodass die Teilung erfolgen kann. Er beharrt aber (auf Druck der Miteigentümerin) darauf, nun zeitnah mit den Arbeiten zur Aufteilung zu beginnen und scheut wohl auch das sonst anfallende "Rotieren" mit Beteiligung einer Vielzahl von Eigentümern.

Welches weitere Vorgehen ist hier zu empfehlen: Kann ich davon ausgehen, dass die Wohnung mit Keller so mein Eigentum ist und bleibt wie beim Kauf übergeben, und darf ich somit dem Verwalter bzw. der Miteigentümerin den Zugriff auf den Keller rechtmäßig verwehren? Oder kann (entsprechend meinem Kompromissvorschlag) von einer Zuordnung Wohnungsnummer-Kellernummer (z.B. zu Wohnung 15 gehört Keller 15) ausgegangen werden, auch wenn dies nirgends explizit festgehalten ist, sodass ich Anspruch auf den meiner Wohnungsnummer entsprechenden Keller erheben kann und mich nicht mit der Hälfte des jetzigen zufrieden geben muss?


Vielen Dank.
05.10.2005 | 16:59

Antwort

von


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82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

Das Problem ist hier herauszufinden, welches Kellerabteil tatsächlich zu Ihrer Wohnung gehört.

1.Zunächst einmal sollten Sie sich eine Ausfertigung der Begründung von Wohnungseigentum für das Anwesen beim Grundbuchamt holen. Darin müßte ein so genannter „Aufteilungsplan“ enthalten sein. In diesem Plan werden die Wohnungen und die Sondereigentumssachen wie z.B. Kellerabteil und Stellplatz für Autos der jeweiligen Wohnung zugewiesen. Der Aufteilungsplan muß als Anlage im Grundbuch beigefügt sein, § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Daneben holen Sie sich bitte noch den Auszug über Ihren Wohnungsanteil, worin auch das Sondereigentum aufgeführt ist.

2.Die Nummer Ihrer Wohnung muß nicht identisch sein mit der Kellerabteilsnummer. Sie können daher die Überlassung des Kellerabteils, das Ihrer Wohnungsnummer entspricht nur verlangen, wenn es Ihrer Wohnung auch tatsächlich zugeweisen wurde.

3.Wenn im Grundbuchamt herauskommt, dass Ihnen von dem Kellerabteil nur die Hälfte zusteht, müssen Sie sich damit abfinden (der Plan des Architekten ist ein Indiz dafür, aber noch kein Beweis). Leider könnne Sie sich nicht darauf berufen, dass Sie von einem größeren Kellerabteil ausgegangen sind. Denn nach dem WEG sind die Miteigentums- und Sondereigentumsteile im Grundbuch einzutragen und dann gilt das, was im Grundbuch steht („öffentlicher Glaube des Grundbuches“). Sie hätten die Möglichkeit gehabt, das Grundbuch vor Unterzeichnung des Vertrages einzusehen.

4.Allerdings können Sie den Zugang zum Kellerabteil vorerst verweigern. Schließlich gehen Sie noch davon aus, dass das Abteil Ihnen gehört und bis zum Gegenbeweis hat die Gegenseite kein Recht, von Ihnen Zugang zu verlangen. Sie gehen damit natürlich das Risiko ein, dass die andere Mieterin rechtliche Schritte einleitet, um an ihr Recht zu kommen.

5.Eine andere Frage ist, ob Sie jetzt Forderungen gegen Ihren Verkäufer oder den Verwalter geltend machen können, da Sie ja davon ausgegangen sind, einen wesentlich größeren Kellerraum zu erhalten, als es tatsächlich der Fall ist.
So wie Sie hier den Fall geschildert haben, klingt es danach, als haber der Verkäufer bewußt nichts von dem Streit über das Kellerabteil gesagt, um Sie nicht vom Kauf abzuhalten. Damit hat er zunächst eine Vertragspflicht verletzt, wenn er tatsächlich vorsätzlich bzw. Grob fahrlässig gehandelt hat (was Sie beweisen müßten). Sie könnten dann eventuell einen Schadensersatz gegen Ihren Verkäufer geltend machen. Dafür müssen Sie einen Schaden nachweisen, z.B. Nutzungsausfall.

Zusammenfassend: Schauen Sie im Grundbuch nach, welcher Keller Ihrer Wohnung zugewiesen wurde. Wenn sich hier wider Erwarten nichts ergeben sollte, muß die andere Eigentümerin erst mal nachweisen, dass sie Anspruch auf die Hälfte Ihres Kellerabteils hat und so lange bekommt sie keinen Zutritt.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
info@anwaeltin-heussen.de
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Nachfrage vom Fragesteller 07.10.2005 | 12:59

Sehr geehrte Rechtsanwältin Heussen,

vielen Dank für Ihre sehr hilfreichen Ausführungen. Entsprechend Ihrem Rat habe ich nun Einsicht ins Grundbuch genommen und konnte dem Aufteilungsplan folgende Festlegung entnehmen: "Die Wohnungs-Teileigentums-Nummern sind identisch mit den entsprechenden Nummern in den Aufteilungsplänen. Jeder Sondereigentumseinheit ist nach den Aufteilungsplänen mit derselben Nummer im Sondereigentum ein Kellerraum zugeordnet." Damit müsste ja klar sein, dass mir tatsächlich (gemäß meinem "Kompromissvorschlag") der meiner Wohnungsnummer entsprechende Keller zusteht. Weiterhin hat tatsächlich die Miteigentümerin Anspruch auf die eine Hälfte des jetzt von mir genutzten Kellers.

Was raten Sie nun: Reicht es, wenn ich mich zurücklehne und warte, bis der Verwalter mir meinen Keller beschafft hat und mich bis dahin weigere, den jetzigen freizugeben? Ich fürchte, dass ich in Gefahr laufe, dass mir mein jetziger Keller weggenommen wird und ich dann ggf. erst auf dem Rechtsweg das eigentlich richtige Abteil erstreiten muss und bis dahin Aufwände für Ausräumen und Zwischenlagerung der Sachen im Keller entstehen. Die Miteigentümerin hat dem Verwalter eine sehr kurze Frist bis 15. Oktober gestellt; bis dahin will sie ein bezugsfertiges Kellerabteil übergeben bekommen. Die aktuelle Nutzerin des Kellers mit meiner Wohnungsnummer hat sich dem ersten Vernehmen nach ablehnend gegenüber einem Kellertausch geäußert.

Vielen Dank für Ihre Einschätzung im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.10.2005 | 13:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

nachdem jetzt klar ist, dass zumindest die Hälfte des kellers der Miteigentümerin gehört, haben Sie folgende Möglichkeiten:

- Sie können auf stur schalten und den Zutritt weiterhin verweigern. Die Miteigentümerin muß Ihren Anspruch dann im Wege des Gerichtsverfahren durchsetzten. Das ist aber vielleicht nicht unbedingt zu raten, da Sie ja mit dieser Frau weiterhin zu tun haben.

- Sie können die Hälfte des Abteils zur Verfügung stellen. DAnn können Sie zumindest Ihre Sachen dort lassen, bis Sie Ihr Abteil erhalten haben.
Gleichzeitig setzten Sie dem Verwalter eine Frist zur Übergabe des Ihnen zustehenden Kellerabteils. Wenn die Abteile falsch verteilt wurden, müssen sie eben getauscht werden.

- Der Keller kann Ihnen nicht komplett entzogen werden. Ich hatte Sie so verstanden, dass dieses Abteil eigentlich 2 Abteile enthält. Dann müssen Sie auch nur die Hälfte hergeben und nicht dazu verpflichtet werden, Ihre Sachen komplett auszuräumen, es sei denn, bis zu diesem Zeitpunkt ist auch Ihr Abteil geräumt.

Ich hoffe, ich konnte nochmals weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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