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Unklare Staffelmiete und Mieterhöhung


| 13.01.2006 23:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Ich befinde mich seit 1999 in einem Mietverhältnis, in dem ich den Durchgang einer anderen Mieterin zu ihrer Dachgeschosswohnung vertraglich dulde (zusätzliche Vereinbarung).

In meinem Mietvertrag ist unter Punkt 6: Erhöhungen der Miete und Betriebskosten" angekreuzt:

Die Miete nach Absatz 1 wird als Staffelmiete vereinbart und erhöht sich
vom 1.04.2001 bis 1.04.2002 auf 510,-DM (Betrag)
vom 1.04.2002 bis 1.04.2003 auf 520,-DM (Betrag)
(...die restl. Zeilen sind unausgefüllt).
Daneben sind nur Erhöhungen der Betriebskosten zulässig.

Seit 1.04.2003 habe ich keine jährliche Mieterhöhung mehr durchgeführt, eine erforderliche Erhöhung der Betriebskosten wurde nicht vom Vermieter angezeigt. Die Miete befindet sich auf dem Stand vom 1.04.2003. Diesen Manko hat der Vermieter jetzt im Januar 2006 festgestellt.
Streitpunkt mit meinem Vermieter ist jetzt, dass nach seiner Ansicht eine Staffelmiete vereinbart wurde, die vertraglich bedeutet, dass ich auch in den Folgejahren eine jährliche Mieterhöhung von umgerechnet 5 € hätte zahlen müssen. Obwohl die Erhöhung nur bis 2003 aufgelistet war (er dachte Zitat "nicht an eine so lange Mietdauer"), war es für ihn selbstverständlich, dass sich die Erhöhung fortsetzt. Hat er Recht?

Meine Meinung ist, dass ich die im Vertrag festgelegten Erhöhungen eingehalten habe und die Staffelmiete sich nicht automatisch auf Folgejahre, die nicht explizit genannt werden, überträgt. Auch war ich nicht in der Pflicht den Vermieter hierauf hinzuweisen. Seiner Ansicht nach ist durch das Zitat "Einfrieren meiner Zahlungen seit April 2004 de fakto eine Festmiete entstanden"...was mir implizit unterstellt nicht den Vertrag eingehalten zu haben. Das Entstehen der Festmiete begründet auch seine Forderung auf Änderung des Mietvertrages.

Ich bekomme jetzt zwei Optionen von ihm angeboten, daraus ergeben sich auch weitere Fragen:

(1) Im Verhältnis zu 2002 sind die Betriebskosten um 34,63% gestiegen. Dementsprechend will er eine Änderung des Mietvertrages herbeiführen.
Ist eine Änderung des Mietvertrags erforderlich? Ist eine Erhöhung um 34,63% der Betriebskosten zulässig? Kann er noch rückwirkend Zahlungen der seit 2002 gestiegenen Betriebskosten verlangen?

(2) Der Vertrag behält aus seiner Sicht weiter Gültigkeit und ich müsste ihm die Nachzahlungen in Höhe von 165 € leisten und die Miete erhöht sich dann im April auf 285 €. Jenes Ergebnis welches er aus seiner Sicht in diesem Jahr durch die Staffelmiete erhalten hätte.
Aus meiner Sicht kann er diese Ansprüche aus dem bestehenden Vertrag nicht ableiten, oder?

Am 13.01.06 wurde mir dies schriftlich bekanntgegeben und er möchte eine Entscheidung bis Ende Januar 2006. Muss ich mich an diese Frist halten?

Bitte belegen Sie mir ihre Antwort mit entsprechenden Rechtssprechungen/Gesetzestexten.

Mit Dank für die Antwort.


Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Für die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung ist erforderlich, dass zwischen jeder Mieterhöhung 1 Jahr liegt und die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt wird (vgl. OLG Braunschweig RE WM 1985, 213), wobei auch der monatlich zu zahlende Erhöhungsbetrag ausreicht.

Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel legt lediglich die Mieterhöhung vom 01.04.2001 bis 01.04.2002 und vom 01.04.2002 bis 01.04.2003 fest. Wäre eine Mieterhöhung auch für die Folgejahre beabsichtigt gewesen, hätte dies etwa in der Weise deutlich gemacht werden müssen, dass die Zeilen 3 ff. entsprechend ausgefüllt worden wären oder in 3. Zeile vereinbart worden wäre, dass sich die Miete ab dem 01.04.2003 jährlich um DM 10,- bis zum Jahre 2010 erhöht. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Klausel kommt eine Auslegung dahingehend, dass auch für die Folgejahre eine Mieterhöhung gewollt war, nicht in Betracht. Ihrem Vermieter wird daher nur die Möglichkeit bleiben, die Miete unter den Voraussetzungen des § 558 BGB zu erhöhen, d.h. er kann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete beanspruchen.

Was die beabsichtigte Erhöhung der Betriebskosten angeht, ist danach zu unterscheiden, ob im Mietvertrag (1) Betriebskostenvorauszahlungen (2) eine Betriebskostenpauschale oder eine (3) Inklusivmiete vereinbart wurde:

Zu 1) Nach Vorlage einer Betriebskostenabrechnung kann gem. § 560 Abs. 4 BGB jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Je Abrechnung steht ein einmaliges Recht auf Anpassung zu. Die Erklärung bewirkt die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Zugang, hat also keine Rückwirkung (vgl. Palandt, BGB § 560 Anm. 5). Ohne dass es einer Vertragsänderung bedarf, kann Ihr Vermieter bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen die monatlichen Vorauszahlungen aufgrund der letzten Betriebskostenabrechnung dann um 34,64 % erhöhen, wenn dieser Prozentsatz der Nachzahlungsforderung umgerechnet auf einen Monat entspricht.

Zu 2) Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale kann eine Erhöhung der Betriebskosten demgegenüber nur dann vom Vermieter beansprucht werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (§ 560 Abs. 1 BGB). Eine derartige Erklärung ist überdies nur dann wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (§ 560 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter schuldet in diesem Fall den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1 BGB). Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt (§ 560 Abs. 2 Satz 2 BGB). – Ist die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale in Ihrem Mietvertrag bereits nicht vertraglich vorbehalten, brauchen Sie der Änderung nicht zuzustimmen.

Zu 3) Wurde im Mietvertrag hingegen eine Inklusivmiete vereinbart, wenn also in der zu zahlenden Miete sämtliche auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten enthalten sind, d.h. keine Betriebskostenarten vom Vermieter neben der Miete auf den Mieter umgelegt werden, gilt folgendes: Der Vermieter muss bei einer Mieterhöhung in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete grds. in seinem Erhöhungsverlangen zunächst die in der Miete enthaltenen Betriebskosten herausrechnen, um die Nettomiete zu errechnen und mit der regelmäßig als Nettomiete ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichbar zu machen. Bei einer Inklusivmiete ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB (§ 4 MHG a.F.) nicht möglich (BGH, Urteil vom 21.01.2004).

Ob die Forderung hinsichtlich der Betriebskosten gerechtfertigt sind, wird sich im Ergebnis maßgeblich danach beurteilen, welche Mietzinsstruktur dem Vertrag zugrunde liegt.

Sollten Sie zu meinen Ausführungen weitere Nachfragen haben, bitte ich Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2006 | 18:40

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank erstmal für Ihre hilfreiche Antwort.

Wenn ich meinen Mietvertag unter dem Aspekt Ihrer Antwort betrachte liegt bei mir eindeutig eine Inklusivmiete vor.

§ 2 Miete
(1) Die Miete beträgt monatlich 500,- in Worten fünfhundert.

Dann ist nur noch unter "Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. §27 der Zweiten Berechnungverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) oder Pauschalen (ohne Abrechnung)erhoben...
Sämtliche Positionen sind hier mit dem Vermerk "enthalten" markiert.

Insgesamt sind mithin vom Mieter zu zahlen 500,-.

Verstehe ich richtig, dass durch die eindeutige vertragliche Situation einer Inklusivmiete, mein Vermieter keine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten vornehmen darf?
Und ich auch keine Vertragsänderung unterschreiben muss?
Er darf allerdings eine Erhöhung der Nettomiete aufgrund einer eventuell höheren ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen - sofern er dies schriftlich belegen kann? Vertraglich würde hierzu dann eine Zusatzvereinbarung ausreichen? Und die eventuell dadurch berechtigte erhöhte Mietzahlung muss dann nicht rückwirkend sondern erst ab 1.02.06 erfolgen?

Mit Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2006 | 17:25

Sehr geehrte Ratsuchende,

es ist zutreffend, dass bei einer Inklusivmiete regelmäßig alle umlagefähigen Betriebskosten mit der vereinbarten Miete abgegolten sind und eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich ausgeschlossen ist. Denn § 560 BGB (bzw. § 4 MHG a.F.), der eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten regelt, ist auf Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen, nicht aber auf die Inklusivmiete anwendbar (vgl. BGH, Urt. vom. 21.01.2004, Az.: BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 101/03 ). Ihr Vermieter wird aufgrund dieser Rechtslage einseitig eine Mieterhöhung allein aufgrund gestiegener Betriebskosten nicht beanspruchen können. Folglich besteht nur die Möglichkeit einer entsprechenden Vereinbarung, der Sie aber nicht zustimmen müssen.

Weiterhin trifft es zu, dass Ihr Vermieter die Inklusivmiete aufgrund einer ggf. gestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen kann. Hierbei wird Ihr Vermieter zunächst aus der Inklusivmiete die Betriebskosten der Wohnung herausrechnen müssen, um die tatsächliche Nettokaltmiete zu ermitteln. Die so errechnete Nettokaltmiete kann anschließend mit den Mietspiegelwerten verglichen und gegebenenfalls auf die ortsübliche Nettokaltmiete angehoben werden. Dieses Mieterhöhungsverlangen muss Ihr Vermieter begründen, so dass Sie in der Lage sind, dieses zu überprüfen. Ist das Mieterhöhungsverlangen begründet, müssen Sie dem zustimmen und zwar binnen 2 Monaten nach Zugang des Zustimmungsverlangens, wobei der Monat, in dem das Verlangen zugeht, nicht mitgerechnet wird. Bei fehlender Zustimmung kann Ihr Vermieter Sie auf Zustimmung verklagen. Einer darüber hinaus gehenden gesonderten Zustimmungsvereinbarung bedarf es nicht. Bei einer Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB schulden Sie den erhöhten Mietzins ab dem 3. Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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