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Ungültigen Mietvertrag ablösen

22.07.2018 20:06 |
Preis: 49,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau (verh. seit 2016) besitzt gemeinsam mit ihrem Ex-Mann (verh. bis 2012) noch eine Wohnung in einer Stadt in Baden-Württemberg.
Sie hat vor einiger Zeit erfahren, dass ihr Ex-Mann die Wohnung ohne ihr Wissen vermietet hat.
Es gibt dazu glücklicherweise einen ordentlichen Mietvertrag (01.06.2016), dieser ist aber unserer Auffassung nach ungültig, da nicht alle Vermieter unterschrieben haben.
Wir möchten diese Schieflage jetzt beenden, zumal auch der vereinbarte Mietpreis ca. 25% unter dem
Mietspiegel der Stadt liegt.
Folgende Schritte hatten wir geplant, möchten diese aber juristisch bewerten lassen:
1. Anschreiben an den Mieter, dass aus den o.g. Gründen ein neuer Vertrag angeboten wird
2. Vertrag ausarbeiten (viele Paragrafen können so bleiben, wie sie sind, aber Kaltmiete von 420€ muss auf
500€ erhöht werden und bei den Vermietern müssen mind.* meine Frau und ihr Ex-Mann stehen)
3. Vertrag per Einschreiben zusenden und Termin für Unterschrift+Rücksendung benennen (+1Monat)

Erwähnt werden muss hierbei, dass es sich wohl um einen Mieterfreundlichen Vertrag handelt, denn im §2 Mietzeit wurde ein Satz "der Vermieter verzichtet für einen Zeitraum von 3 Jahren und 9 Monaten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung". Weiterhin wird in §3 Miete beschrieben, dass die Parteien eine Mieterhöhung in den nächsten 5 Jahren (!!) ausschließen.
Wir sind grundsätzlich daran interessiert, den Mietvertrag fortzuführen, jedoch sollten - wie oben erwähnt - alle relevanten Vertragspartner im Vertrag stehen und die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden.

Danke für Ihre Unterstützung bereits vorab!
MfG

*PS: Könnte es evtl. sein, dass ich als Ehemann der 50% Besitzerin mit in den Vertrag muss?
(bei Krediten ist das ja so...)

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab, vgl. § 177 Absatz 1 BGB.

Wenn die entsprechende Genehmigung nicht erfolgt bzw. erklärt wird, wäre der Mietvertrag - so wie er geschlossen worden ist - nicht wirksam.

Genehmigung bedeutet insoweit, dass dem Vertrag nachträglich zugestimmt wird. Wenn die "Schieflage" beendet werden soll, muss die Genehmigung des Mietvertrages versagt werden, so dass dann ein "neuer" Vertrag geschlossen wird, mit den von Ihnen genannten Parametern.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.


Mit freundlichen Grüßen
Karlheinz Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2018 | 10:09

Sehr geehrter Hr. Roth,

vielen dank für Ihre bisherigen Ausführungen.
Ich muss allerdings noch einmal nachhaken, da die Antwort recht kurz war und nur einen Teil meiner Frage beantwortet wurde:

Falls der Mieter nicht mit dem neuen Mietvertrag (mit Mieterhöhung) einverstanden ist und in der Wohnung mit dem alten (ungültigen, weil nur von 1 Vermieter unterschriebenen) Mietvertrag weiter leben will und uns daraufhin verklagen würde,
würde er mit dieser Klage dann durchkommen?
D.h. wäre es unter Umständen günstiger den neuen Vertrag zunächst erst einmal ohne Mietpreis-Erhöhung anzubieten
und diese dann in 1 Jahr durchzuführen?

besten Dank & viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2018 | 15:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Wenn keine Genehmigung erfolgt, wäre der Vertrag auch nicht wirksam. Dann bliebe ein bloßes Nutzungsverhältnis, ohne den im Vertrag geregelten Klauseln.

Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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