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Ungültige oder rechtssichere Formulierungen zu Schönheitsreparaturen

04.07.2009 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Guten Tag,

ich hätte gerne über die nachstehenden Passagen aus meinem Mietvertrag eine gesicherte Auskuft darüber, ob diese rechtens sind oder ob hier eine Passage vorhanden ist, die vom BGH als ungültig verworfenw urde und somit der gesamte Passus Schönheitsreparaturen gekippt ist und damit der Vermieter gem. BGB für Schönheitsreparaturen zuständig ist.

Hier die Passage:

§ 11
Schönheitsrparaturen durch den Mieter

1. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.

Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine anderen Zeitfolge bedingt, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, anderen Nebenräumen (z.B. Keller, Balkone/Loggien) alle sieben Jahre; Fußböden einschl. Leisten, Treppenstufen, Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen alle sieben Jahre.

Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab.

2.) Der Mieter ist auchb ei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Voraussetzungen der Zioffer 1 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben sind.

Sind die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne der Ziffer 1 hat der Mieter an den Vermieter einen prozentualen Anteil an den Kosten der Schönheitsreparatuen zu zahlen.

Dieser prozentuale Anteil wird berechnet für den Abnutzungszeitraum seit Beginn des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab. Ausgehend von einer normalen Abnutzung verringert oder erhöht sich der prozentuale Anteil je nach Grad der Abnutzung.

Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, indem er zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen selbst durchführt. bzw. durchführen läßt.

3.) Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken sowie Holzwerk, Streichen der Fuböden, -leisten und Treppenstufen, der Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie der Innenseiten der Balkone/Loggien. Handelt es sichb ei dem Mietobjekt um eine öffentlich geförterde Wohnung, so sind die Innenseiten der Balkone/Loggien von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ausgenommen.

Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung sind die alten Tapeten zu entfernen.

Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Deckfarbe überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahem ist nicht erlaubt.

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Soweit die Passage, vorgedruckt im Mietvertrag. Es existieren keine weitern Angeben hinsichtlich der prozentualen Anteile, wie diese berechnet werden.

Laut meiner Auffassung ist der Passus bezüglich der Quotenregelung als unangemessene Benachteiligung des Mieters vom BGH gekippt worden. (Urteil des BGH vom 05.03.2008, Az: VIII ZR 95/07).

Ob es für andere Passagen auch noch zutrift, kann ich nicht richtig einschätzen.

Ich bedanke mich schon im voraus für ihre ausführliche Beantwortung der Frage.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die vorliegenden Renovierungsklauseln wirksam sind.

Eine Klausel zur Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen ist dann unwirksam, wenn sie keinen weichen sondern einen starren Fristenplan enthält. § 11 Nr. 1 enthält jedoch einen wirksamen weichen Fristenplan.

Eine Abgeltungsklausel ist dann unwirksam, wenn Sie nur auf den Zeitablauf von den zuletzt ausgeführten Renovierungen bis zum Auszug abstellt, hierfür starre Quoten vorsieht und den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lässt. Da die hier vorliegende Klausel in § 11 Nr. 2 gerade keine Quoten vorsieht, und explizit regelt, dass der konkrete Abnutzungszustand Berücksichtigung findet, ist auch diese Klausel wirksam.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2009 | 15:58

Danke für die schnelle Antwort.

Also kann der Vermeiter bei AUszug "willkürlich" die Abnutzung und damit die prozentuale Quote festlegen die ich zu zahlen habe ?

Ich dache gerade hier liegt, weil darüber keine Angabe gemacht ist, die "unangemessene Benachteiligung" des Mieters.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2009 | 16:02

Nein, unangemessen benachteiligt ist der Mieter gerade dann, wenn die Klausel ein festes Entgelt vorsieht, ohne dass es auf den Abnutzungszustand ankäme.

Aber willkürlich abrechnen darf der Vermieter selbstverständlich nicht. Sollte er übermäßige Abnutzungen ersetzt verlangen, trägt er die Beweislast und muss beweisen können, dass dies auch angemessen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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