Ungültige Klauseln im Bauvertrag?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben mit einer Baufirma einen Werkvertrag nach VOB geschlossen.
Darin enthalten sind folgende Klauseln, die wir als nicht gültig/ richtig erachten (nach Eigen-Recherche), da diese dem BGB widersprechen würden:

1. Auszug:
"Zwei Wochen vor (!) Fertigstellung lädt die Firma .... zur Abnahme ein."

2. Auszug:
"Die Übergabe findet 4 Wochen NACH Abnahme statt, jedoch nicht vor vollständiger Werklohnzahlung - d.h. nicht vor vollständiger Fertigstellung des Bauwerks, nachdem erst hiernach die letzte Rate fällig ist; die damit verbundenen Folgen sind dem Auftraggeber bewusst und werden ausdrücklich in Kauf genommen. ...
Die Zahlung der letzten Rate ist Voraussetzung für die Schlüsselübergabe."

Die Frage ist nun, ob diese Klauseln gültig sind, obwohl wir diese (gutgläubig) unterzeichnet haben?

Wie können wir ein Gebäude abnehmen, welches vor Fertigstellung abgenommen werden soll?
Da bei Abnahme die Rechte und Pflichten (natürlich unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung!) auf uns übergehen, sehen wir es auch als Pflicht uns dann die Schlüssel auszuhändigen.

Wenn diese Klauseln nicht gültig sein sollten, welcher Standard wären dann anzusetzen?

Besten Dank vorab und freundliche Grüße
"Der Bauherr"

Rechtsanwalt Alex Park · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Ganz angesehen von der Gültigkeit der vorbezeichneten Klauseln ist der Rechtsordnung so etwas wie eine gutgläubige Unterzeichnung fremd. Sollten diese Klauseln gegen geltendes Recht bzw. Rechtsprechung verstoßen, so sind diese ungültig und es gelten die gesetzlichen Regelungen als Auffangtatbestand.

Mit Abnahme wird der Kaufpreis i.S.d. § 641 , 640 BGB fällig. Vorher müssen Sie also nicht zahlen. Gleichwohl verhält es sich mit der Preisgefahr. Erst mit Abnahme geht diese auf Sie über. Vor Abnahme sind daher alle Mängel geltend zu machen. So lässt sich eine schnelle und unkomplizierte Mängelbeseitigung herführen.

Bei einem vertragsgemäß errichteten Gewerke schulden Sie aber die Abnahme. Sie können Sie nicht einfach so verweigern.

Die Abnahme setzt damit voraus, dass das Gewerke überhaupt fertiggestellt worden ist. Ein nicht fertiggestelltes Gewerke ist nicht abnahmefähig. Fehlen vertraglich geschuldeten Leistungen, dann ist das Gewerke insgesamt nicht abnahmefähig, unabhängig davon ob es bereits bezugsreif ist oder nicht.

Ich halte daher Auszug 2 für eine nicht mit geltenden Recht zu vereinbarende Vertragsnorm. Hier wird unabhängig von einer Abnahmefähigkeit unnötig Druck auf den Bauherren ausgeübt, um eine Abnahme und somit einen Bezug zu beschleunigen.

Die Klausel könnte bereits wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 BGB unwirksam sein, da sie eine Einschränkung des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts nach den §§ 320 , 641 Abs. 3 BGB darstellt. Nach dem Wortlaut der Klausel besteht die Gefahr, dass auch bei berechtigtem Zahlungszurückhalten die Übergabe des Hauses verweigert werden kann. Dies dürfte darüber hinaus eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sein.

Auch der erste Auszug erscheint mir widersinnig. Immerhin wäre das Gewerke in diesem Zeitpunkt noch nicht abnahmefähig, da ews noch nicht fertig gestellt wurde. Auch diese regelung lässt den Grundgedanken des Abnahme i.S.d. § 640 BGB zuwider und daher als ungültig anzusehen.

Mit freundlichen Grüßen

Ungültige Klauseln im Bauvertrag?

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Alex Park

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