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Ungleichbehandlung Grundstückskauf / Gültigkeit Gemeinderatsbeschluss?

09.10.2014 23:53 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

nachfolgender Sachverhalt betrifft nach meinem derzeitigen Kenntnisstand vermutlich sowohl das Themengebiet "Grundstückskauf" als auch "Verwaltungsrecht" - daher habe ich es der Rubrik "Generelle Themen" zugeordnet.

+++ Rahmendaten +++
-------------------------------
Der Fall betrifft grundsätzlich den Grundstückskauf eines städtischen Grundstücks in einem Neubaugebiet in Baden-Württemberg / Landkreis Böblingen.

+++ Beschreibung Vorgeschichte +++
--------------------------------------------------
Es wurde ein Neubaugebiet nebst zugehörigem Bebauungsplan ausgewiesen. Gemäß Bebauungsplan bzw. zugehörigem Prospekt erhalten Käufer eines Grundstücks einen pauschalen Preisnachlass in Höhe von 5.000,- Euro, wenn das errichtete Gebäude den Energiestandard KfW70 oder besser erfüllt.

Ein Großteil der Grundstücke wurde in einem ebenfalls veröffentlichten Bewerbungsverfahren nach (üblichen) Kriterien vergeben, man musste sich darauf bewerben.

Das fragliche Grundstück (1.000 qm, zur Bebauung mit 4 DHH und Realteilung im Rahmen des Grundstückkaufs) wurde jedoch im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens als Investorenprojekt durch den Gemeinderat an einen Bauträger vergeben. Ablauf dabei wie folgt: Bauträger darf Käufer benennen, der das Grundstück unter Umgehung des Bewerbungsverfahrens bei der Stadt direkt käuflich erwirbt (und nicht etwa vom Bauträger!), muss dafür aber auch mit besagtem Bauträger bauen.

Vertragspartner für Grundstück = Stadt bzw. Gemeinde
Vertragspartner für Hausbau = Bauträger

Das projektierte und mittlerweile fertiggestellte Haus sollte den o.g. KfW-Standard erfüllen (und tut es Stand heute nachweislich auch), so dass wir als Käufer bei Unterschrift des Hausvertrags mit dem Bauträger in 08/2012 davon ausgegangen sind, beim Kauf des Grundstücks den erwähnten Preisnachlass zu erhalten.

Dem war bzw. ist jedoch nicht so: es hat sich danach herausgestellt, dass es für das Grundstück aus dem Investorenprojekt einen abweichenden Gemeinderatsbeschluss gibt, auf Basis dessen bei diesen Grundstücken KEIN Preisnachlass für energieeffizientes Bauen gewährt wird.

Trotz mehrerer Gespräche sowie anwaltlicher Hilfe gab es seitens der Stadt hierzu keinen formalen Verwaltungsakt, auch den Gemeinderatsbeschluss musste ich selbst recherchieren. Zu keinem Zeitpunkt wurde ich darauf aktiv hingewiesen, die Einschränkung war nicht Bestandteil des Verkaufsprospekts der Stadt, eine formale schriftliche Äußerung der Stadt hierzu habe ich bis heute nicht (lediglich formlose E-Mails).

Nachdem der Bauamtsleiter in einem persönlichen Gespräch gegen Ende 2013 (also NACH Unterschrift des Bauvertrages mit dem Bauträger und NACH Abschluss der Finanzierung) gedroht hat, er müsse mir das Grundstück ja nicht verkaufen, haben wir u.a. aufgrund des Umstandes, dass wir unser 1. Kind erwarteten und der Abhängigkeit von drei weiteren Bauprojekten auf einen vermutlich langwierigen Rechtsstreit verzichtet.

In 02/2014 haben wir daher den notariellen Kaufvertrag über das Grundstück OHNE Preisnachlass unterschrieben.


+++ Beschreibung IST-Situation +++
-------------------------------------------------
- das Bauvorhaben ist mittlerweile abgeschlossen
- es gibt einen notariell beurkundeter Kaufvertrag, sowohl für das Grundstück als auch für das Gewerk "Haus"
- der reguläre (nicht-ermäßigte) Kaufpreis für das Grundstück ist bezahlt
- wir sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
- der Nachbar auf der anderen Straßenseite - gleiches Neubaugebiet, gleicher Geltungsbereich, gleicher Bebauungsplan, ebenfalls direkt von der Stadt erworben - hat auf den Grundstückspreis einen Nachlass von 5.000,- Euro erhalten

+++ Meine Fragen hierzu +++
----------------------------------------
1) Ist ein wie oben erwähnter Beschluss des Gemeinderats in jedem Fall rechtswirksam?
2) Wie schätzen Sie die Erfolgschancen ein, trotz unterschriebenem Grundstückskaufvertrag (und einem quasi damit einhergehenden "Einverständnis" bzgl. des Kaufpreises) gerichtlich dagegen vorzugehen?
3) Auf Basis welcher Rechtsgrundlage könnte der Beschluss des Gemeinderats und/oder der Kaufpreis aus dem Grundstückskaufvertrag "angefochten" werden?


Ich hoffe, den Sachverhalt verständlich dargelegt zu haben und freue mich auf Ihre fachmännische Einschätzung. Schon im Voraus herzlichen Dank für Ihre Unterstützung.

10.10.2014 | 08:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich verstehe Ihre Schilderungen so, dass Sie bei Abschluss des Vertrages mit dem Bauunternehmer noch davon ausgingen, den Zuschuss der Stadt zu erhalten. Vor Abschluss des Kaufvertrages mit der Stadt wussten Sie jedoch bereits – wenn auch informell – dass der Zuschuss nicht gewährt wird.

Zunächst spricht für die Auffassung der Stadt, dass für einen Grundstückskauf notarielle Beurkundung – auch beim Kauf von einer Gemeinde (vgl. BVerwG v. 09.11.1984 - 8 C 77/83 ) - nach § 311b BGB erforderlich ist. In diesen Vertrag sind nach dem sogenannten Vollständigkeitsgrundsatz alle wesentlichen Bedingungen aufzunehmen (vgl. Grüneberg in Palandt BGB 2014, § 311b Rn. 25 mwN). Damit wurde der kfw-Zuschuss nicht Inhalt des Kaufvertrages. Anfechtbar wäre der Kaufvertrag (bzw. ggf. auch beide Verträge) wenn Sie bei Abschluss einem Irrtum unterlagen, §§ 119 ff BGB . Bei Erwerb des Grundstücks war dies jedoch nicht mehr der Fall. Bei Vertragsschluss mit dem Bauträger könnte dies der Fall gewesen sein. Allerdings müssten Sie unverzüglich nach Erkenntnis des Irrtums die Anfechtung erklären, vgl. § 121 Abs. 1 BGB . Da Sie bereits Ende 2013 Kenntnis hatten, ist dies nunmehr nicht mehr möglich.

Allerdings könnte man dahingehend argumentieren, dass es sich bei dem Beschluss des Gemeinderats um eine Art Förderprogramm für energieeffizientes Bauen handelt, dass nicht direkt mit dem Kaufvertrag des Grundstücks als solchem im Zusammenhang stehen muss. Dann stellt sich die von Ihnen gestellte Frage, ob der Beschluss des Gemeinderates wirksam ist.
Es könnte nämlich ein Verstoß gegen den aus Art. 3 GG hergeleiteten allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz vorliegen. Dieser verbietet, dass zwei an sich gleiche Sachverhalte ohne rechtfertigenden Grund ungleich behandelt werden. Einen Verstoß sehe ich vorliegend eher nicht. Der Sachverhalt ist meines Erachtens daher nicht vergleichbar, weil bei Ihnen gerade eine gewisse Sondersituation im Vergleich zu den übrigen Erwerbern vorliegt. Sie haben das Grundstück erhalten, ohne das gemeindliche Ausschreibungsverfahren durchlaufen zu müssen. Natürlich könnten Sie versuchen zu argumentieren, dass es sich doch um dasselbe Neubauprojekt handelt, allerdings räume ich dieser Argumentation wenig Erfolgsaussichten ein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Johannes Kromer

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