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Ungerechtfertigte Mietminderung zurückweisen?

31.10.2011 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Folgendes Szenario:

Ich habe eine Mieterin die seit ueber 20 Jahren in der gleichen Wohnung im Erdgeschoss lebt und bei der ich jetzt nach 15 Jahren die erste Miet-
erhoehung durchgefuehrt habe. Die Sache ist bis vor Gericht gegangen und das Gericht hat die Miet
erhoehung fuer rechtmaessig befunden.

Um die Miete jetzt wieder zu senken, versucht die
Mieterin verschiedene Maengel an der Wohnung geltend zu machen.

1. U.a. wird bemaengelt, das die Wohnung an den Hof grenzt und im Hof die Muelltonnen und Fahrraeder stehen. Die Mieterin beschwert sich nun, das die Muelltonnen stinken und das Abstellen der Fahrraeder zu viel Laerm macht. Ganz davon abgesehen das dies nicht der Fall ist, frage ich mich ob die Mieterin sich auf diesen Mangel berufen kann, da die Muelltonnen und Fahrraeder schon bei ihrem Einzug in die Wohnung vor 20 Jahren vorhanden waren und der Umstand somit bekannt war. Hinzu kommt das ihr das die letzten 20 Jahre nichts ausgemacht hat.

2. Weiterhin gibt die Mieterin an, das sich in Ihrer Wohnung Ratten befinden wuerden ohne einen
entsprechenden Nachweis dafuer zu erbringen. Wie verhalte ich mich als Vermieter bei solch einem
Vorwurf ?

Vielen Dank !


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Die Situation bezüglich der Mülltonnen kann sich durchaus geändert haben, wenn sich das Nutzungsverhalten anderer Mieter verändert hat und diese ggf. weniger Rücksicht nehmen als zuvor. Sie können die Beschwerden daher nicht ohne weiteres damit abwehren, dass die Abstellmöglichkeiten bereits beim Einzug bestanden. Zwar kann die reine Abstellmöglichkeit an sich kein Mangel sein, ein Mangel kann aber vorliegen, wenn die Abstellmöglichkeiten nicht ordentlich genutzt werden.

Wesentlich ist aber, dass der Mieter die Beweispflicht für das Vorhandensein der Mängel trägt. Wenn Sie angeben, dass es weder Belästigungen durch die Abstellmöglichkeiten im Hof, noch durch Ratten gibt, können Sie die Minderung zurckweisen und die volle Miete fordern, dies notfalls wieder gerichtlich. Falls der Mieter allerdings Mängel nachweisen kann, sind Sie zur Beseitigung verpflichtet. Für diese Zeiträume ist dann auch die Höhe der Minderung zu überprüfen.

In Bezug auf die Hof-Situation können Sie sich vorsorglich so verhalten, dass Sie ohne Anerkennung einer Rechtspflicht ein Anschreiben an die anderen Bewohner machen und diese darum bitten, den Müll sorgfältig zu verschließen und zu entsorgen, um die Geruchsbelästigung zu vermeiden und die Fahrräder leise abzustellen. Da es sich dabei um Selbstverständlichkeiten handelt, begeben Sie sich mit einer solchen Aufforderung nicht Ihrer Rechtsposition. Gleichzeitig nehmen Sie dabei eine erste mögliche Maßnahme zur Mängelbeseitigung vor.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2011 | 00:03

Sehr geehrter Hr. Matthes,

vielen Dank fuer die schnelle Antwort.

Mir ist nur nicht ganz klar wie ich auf den Ratten
vorwurf reagieren soll. Kann ich tatsaechlich verlangen, das die Mieterin mir beweist, das es Ratten in Ihrer Wohnung gibt ? Wie soll sie das
machen ?
Waere es nicht effektiver, wenn ich einen Kammer-
jaeger vor Ort schicke, der die Lage ueberprueft ?

Vielen Dank.

Mfg, Florian Kirscher

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2011 | 08:58

Sehr geehrter Fragesteller,

der Nachweis könnte z.B. dadurch geschehen, dass auch Zeugen die Ratten gesehen haben oder Fäkalien der Tiere oder z.B. Bissspuren gefunden werden.

Falls Sie einen Kammerjäger beauftragen, kommen Sie natürlich Ihrem Pflichten umfänglich nach. Es entstehen allerdings Kosten, die dem Mieter voraussichtlich nur mit Schwierigkeiten auferlegt werden können, wenn kein Ratten- oder Ungezieferbefall festgestellt werden kann.

Falls sich tatsächlich Spuren der Ratten finden, sollten Sie so schnell wie möglich einen Kammerjäger beauftragen, die Ratten zu beseitigen und festzustellen, wie die Tiere in die Wohnung gelangt sind. Wenn es dazu defekte Stellen am Bauwerk gibt, sind diese Stellen zu verschließen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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