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Ungerechtfertigt hoher Mietzins bei Untermiete - welche Rechte hat der Untermieter?

| 01.07.2013 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit 9 Monaten zur Untermiete in München. Der mit dem Hauptmieter vertraglich vereinbarte Mietzins beträgt 600,00 Euro Kaltmiete zzgl 150,00 Euro Nebenkosten (750,00 Euro Warmmiete). Mir wurde von Anfang an in Aussicht gestellt, die Wohnung sehr wahrscheinlich nach etwa einem halben Jahr bis einem Jahr als Hauptmieter zu übernehmen. Jedoch zögert der Hauptmieter eine Entscheidung hierzu immer weiter hinaus.

Nun habe ich mit der eigentlichen Vermieterin (auch Besitzerin der Wohnung) gesprochen und dabei kam zutage, dass die Miete für diese Wohnung in Wahrheit 415,00 Euro Kaltmiete zzgl 70,00 Euro Nebenkosten beträgt (485,00 Euro Warmmiete). Sowohl ich als auch die Vermieterin waren über den Umstand sehr bestürzt, dass hier ein Aufschlag von monatlich über 260,00 Euro erfolgt.

Es ist nun so, dass ich die Wohnung gerne schnellstmöglich als Hauptmieter übernehmen würde. Die Vermieterin ist damit einverstanden.
Jedoch blockiert der derzeitige Mieter diesen Wechsel, indem er sich weigert, den Mietvertrag zu gündigen, sondern natürlich ein Interesse hat, an der Wohnung weiter Geld zu verdienen. Dass er dieses Interesse hat (dass er die Wohnung zu 750,- Euro untervermietet, um Geld zu verdienen), gab er mir gegenüber am Telefon zu.

Die Vermieterin fühlt sich nun betrogen und möchte dem Mieter sehr gerne fristlos kündigen. Anzumerken ist hier noch, dass sie ursprünglich die Erlaubnis zur Untermiete mündlich erteilt hat und dies unter der Absprache mit dem Mieter, dass er die Wohnung für ein halbes Jahr untervermietet, um dann sehr wahrscheinlich wieder die Wohnung zu beziehen.
Die Vermieterin wüsste nun gerne, ob sie das Recht hat, dem Mieter fristlos zu kündigen. Können Sie mir dies bestätigen?

Weiters geht es darum, dass ich gerne wissen würde welche Möglichkeiten ich habe, die ungerechtfertigt hohe Mietzahlung zum Teil wieder zu bekommen. Kann ich zum Beispiel einklagen, dass der unerlaubt erhobene hohe Aufschlag an mich zurückgezahlt wird, weil die Vermieterin unter diesen Voraussetzungen einer Untermiete gar nicht zugestimmt hätte?
Es ist außerdem so, dass seit 6 Monaten im Dachgeschoss direkt über meiner und neben meiner Wohnung Bauarbeiten stattfinden, die derart massiv beeinträchtigend sind (Fenster können z.T. aufgrund von Lärm und Staubbelastung nicht geöffnet werden), dass ich wohl ein Recht auf eine Mietminderung hätte. Dem Hauptmieter habe ich dies im Juni angezeigt. Könnte ich eine rückwirkende Mietminderung von z.B. 50% durchsetzen und diese einklagen? So käme ich auch an einen Teil des zu viel gezahlten Geldes... Leider weigert sich der Hauptmieter in irgendeiner Weise auf eine Mietminderung einzugehen und besteht auf der weiteren Vollzahlung von 750,00 Euro.

Ich danke Ihnen schon einmal herzlich für Ihre Antworten zu diesem Thema. Ich würde mich sehr freuen, bald sorgenfrei wohnen zu können...

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.


1. Frage

"Die Vermieterin wüsste nun gerne, ob sie das Recht hat, dem Mieter fristlos zu kündigen. Können Sie mir dies bestätigen?"

Grundsätzlich ist gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB bei Beabsichtigung einer Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Dies ist hier nach Ihren Angaben geschehen.

Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn trotz mangelnder Zustimmung des Vermieters durch den Mieter untervermietet wird. Es handelt sich um eine Kündigung aus wichtigem Grund. Der wichtige Grund besteht in vertragswidrigem Verhalten des Mieters.

Hier kommt es konkret darauf an, was zwischen der Vermieterin und dem Hauptmieter vereinbart wurde. Sie schreiben, die Zustimmung zur Untervermietung wurde auf ein halbes Jahr begrenzt. Sie wohnen jedoch schon seit 9 Monaten in der Wohnung. Kann also die Vermieterin nachweisen, dass zwsichen ihr und dem Hauptmieter die Untervermietung auf 6 Monate begrenzt war, könnte sie nun die fristlose Kündigung aussprechen.


2. Frage

"Kann ich zum Beispiel einklagen, dass der unerlaubt erhobene hohe Aufschlag an mich zurückgezahlt wird, weil die Vermieterin unter diesen Voraussetzungen einer Untermiete gar nicht zugestimmt hätte?"

Vorschriften zur rechtlichen Ausgestaltung eines Untermietvertrages gibt es nicht. Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei aushandelbar. Gleichwohl sollte die Höhe der Hauptmiete als Orientierungshilfe genutzt werden. Begrenzt wird die Miethöhe durch die Vorschriften zum „Wucher" im Rahmen des Wirtschaftsstrafgesetzes (insb. § 5 WiStG).

Liegt die Miete allerdings unangemessen über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Grenze liegt bei 20 Prozent), kann der Mieter die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen.

Der Anspruch auf Zurückzahlung der überhöhten Miete begrenzt sich durch die ortsübliche Vergleichsmiete plus 20%.

Dass die Vermieterin unter diesen Voraussetzungen einer Untermiete nicht zugestimmt hätte, ist hierbei irrelevant.


3. Frage

"Könnte ich eine rückwirkende Mietminderung von z.B. 50% durchsetzen und diese einklagen?"

Zwischen Hauptmieter und Untervermieter gelten dieselben Plichten und Rechte, wie die auch zwischen Mieter und Vermieter.

Zur Mietminderung sind Sie nach § 536 BGB dann berechtigt, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Bei Baulärm handelt es sich regelmäßig um einen solchen Mangel. Das Recht zur Mietminderung wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Vermieter nicht der Verursacher des Lärms ist.

Über die Minderungshöhe kann aus der Ferne aber leider keine seriöse Auskunft gegeben werden. Diese ist vom Einzelfall, sprich Intensität der Beeinträchtigung abhängig. Nach Ihrer Schilderung dürfte sich die Minderung im Bereich von 15 % bis 35 % bewegen. Zur Beweisbarkeit empfielt es sich, ein Lärmprotokoll anzufertigen, welches die Uhrzeit, die Dauer und die Intensität belegt.

Eine Minderung der Miete ist nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch rückwirkend zulässig (Siehe: BGH Urteil vom 16.07.2003 Az: VIII ZR 274/02). Voraussetzung für eine rückwirkende Mietminderung ist, dass der Vermieter durch den Mieter von dem Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt worden ist. Dies ist Ihren Angaben folgend geschehen.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei für eine weitergehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2013 | 09:28

Sehr geehrter Herr Wendel,

haben Sie vielen Dank für diese detaillierte und informative Antwort. Ich habe nur noch zwei einfache Rückfragen:

- Beziehen sich die 20% Grenze als Aufschlag zur "ortsüblichen Miete" nun auf die Warm- oder die Kaltmiete - und kann ich als Basis zur Berechnung die im regulären Mietvertrag vorgesehene Miete verwenden (485,- Euro warm), oder muss ich den Mietspiegel heranziehen?

- Die Vermieterin hat die Zusage zur Untermiete ja nur mündlich ausgesprochen. Insofern sind hier beide Parteien in Beweisnot, was genau verabredet wurde. Kann sie bei einer Kündigung trotzdem argumentieren, dass die per mündlichem Vertrag verabredete Untermietdauer überschritten wurde?

Vielen Dank für eine Information zu diesen letzten Details.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2013 | 09:36

Gerne beantworte ich Ihre Nachfragen:


Frage1:

Der Bezug muss auf die Kaltmiete abgestellt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Um den bei Ihnen zu ermitteln, rate ich Ihnen, sich an Mieter- oder Vermieterverein, Maklern oder an die Stadtverwaltung zu wenden.


Frage 2:

Natürlich kann die Vermieterin in dieser Form ihre Argumente vorbringen. Allerding wird sie im Falle eines Rechtsstreits die Gründe, welche die fristlose Kündigung rechtfertigen, beweisen müssen - sprich sie trägt die Beweislast. Dies ist im Rahmen von rein mündlichen Vereinbarungen immer mit einem hohen Prozessrisiko verbunden.


Ich wünsche Ihnen alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen
-Philipp Wendel-
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.07.2013 | 16:38

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FRAGESTELLER 02.07.2013 5/5,0