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Ungenehmigtes Dachgeschoss in Baden Würrtemberg

21.03.2013 21:48 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Zusammenfassung:

Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht (Baugenehmigung, Bauordnungsrecht auch "Baupolizeirecht", Brandschutz) rund um eine ungenehmigte bauliche Nutzung der Immobilie (Wohnnutzung oder "Wohnen" im Dachgeschoss, Schwarzbau bzw. "Schwarznutzung") und letztlich den Immobilienwert.

Und hier meine Frage:

Ich möchte ein Haus erwerben. Das Problem ist, dass zwei Dachgeschosswohnungen nicht genehmigt vermietet werden. (Zur Historie des Hauses: 1954 hat das Bauamt den nicht genehmigten Ausbau festgestellt. Gegen eine Strafe von 1.500 DM wurde eine dreijährige Nutzung erlaubt. Seit der Zeit werden die Wohnungen aber trotzdem vermietet. Es handelt sich um zwei 35 m2 Wohnungen, die derzeit mit 350 EUR vermietet sind. Im Jahre 2006 hat der Eigentümer ein Baugesuch für das Dachgeschoss eingereicht. Dies wurde so geschrieben, als wäre das Dach noch nicht ausgebaut. Dieses Baugesuch wurde genehmigt - allerdings mit sehr kostspieligen Auflagen für den Brandschutz (100 T€). Der Eigentümer hat daraufhin die Genehmigung nicht genutzt. Die Wohnungen wurden weiterhin ungenehmigt vermietet.)

Ich habe jetzt mit den beiden Parteien eine Vereinbarung getrofffen - unter der Bedingung des Erwerbs der Immobilie. 1. Der Mieter zieht innerhalb von zwei Jahren aus. 2. Die anderen Mieter bekommen die nächste freie Wohnung im Haus. Das Ehepaar wohnt schon seit 40 Jahren in dem Haus und möchte nur dort wohnen. Auf dem Versicherungsschein ist vermerkt, dass zwei Wohnungen nicht genehmigt sind und dass Vereinbarungen zum Auszug getroffen wurden.

Jetzt stellen sich folgende Fragen für mich:

Kan ich für den Zeitpunkt vor Erwerb vom Bauamt belangt werden? Kann ich eine Strafe zahlen für die Vermietung zahlen müssen? Wie hoch wäre die? Der Eigentümer möchte keine Regelung im Vertrag dazu aufnehmen. Vor diesem Hintergrund wäre es wichtig zu wissen, wer im Fall des Falles zahlen müsste.

Was kann mir für die Zukunft passieren? Wie hoch wäre ein Ordnungsgeld? Wie hoch wären die Kosten bei einer Untersagung der Nutzung?

Vielen Dank schon einmal!

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht (Baugenehmigung, Bauordnungsrecht auch "Baupolizeirecht", Brandschutz) rund um eine ungenehmigte bauliche Nutzung der Immobilie (Wohnnutzung oder "Wohnen" im Dachgeschoss, Schwarzbau bzw. "Schwarznutzung").

Klar ist, daß sich die Frage ob die bauliche Nutzung genehmigt ist oder nicht, unmittelbar auf den Wert der Immobilie auswirkt. Ganz konkret kann die bestehende bauliche Nutzung im Dach nur aufrechterhalten werden, wenn die Brandschutzauflagen usw. der Bauaufsichtsbehörde erfüllt werden. Sie geraten in ganz enorme Haftungsrisiken u.a. auch deshalb, weil man davon ausgehen kann daß Schäden nicht versicherbar sind, weil keine Versicherung das Risiko eingehen würde ungenehmigte Nutzungen ("Schwarzbau", "Schwarznutzung") zu versichern. Sie wollen versichert sein, dass ggf. Gutachter von z.B. Gebäudeversicherungen sofort auffällt, daß das Dach eigentlich nicht bewohnt werden Darf. Klar - Gebäude und Räume die bewohnt werden (also dem ständigen aufenthalt von Menschen dienen) ganz anderen baupolizeilichen Anforderungen unterliegen wie ein unbewohntes Dachgeschoss.


Zu Ihren Fragen :

1.) Kann ich für den Zeitpunkt vor Erwerb vom Bauamt belangt werden? Ja, denn Sie sind Rechtsnachfolger und haften für die Einhaltung der Baugenehmigung und die Einhaltung der Auflagen sowie öffetnlichen Lasten (Grundsteuer etc.).

2.) Kann ich eine Strafe zahlen für die Vermietung zahlen müssen? Ja, denn die Nutzung des Dachs als Wohnung ist ja nicht genehmigt. Ihnen droht eine Nutzungsuntersagung (vgl. § 65 LBO-BW ), Ordnungsgeld § 73 ff LBO-BW ) usw.

3.) Gegenüber dem Bauamt verpflichtet ist der Inhaber der Genehmigung, bzw. derjenige, der die bauliche Anlage (das Grundstück, die Immobilie) entgegen der Genehmigung nutzt - im Zweifelsfall also Sie (als Rechtsnachfolger des Eigentümers).

Ich habe dargestellt, daß Ihnen empfindliche Rechtsnachteile drohen deren Höhe allerdings im Ermessen der Bauaufsicht liegt.

Aus meiner Sicht können Sie die Immobilie kaum erwerben, ohne die Frage der 'Nutzung des Dachgeschosses geklärt zu haben. Eine ungenehmigte "schwarze" Nutzung ist ebenso wie Schwarzbauten nicht verkehrsfähig. Ich rate daher von einem Erwerb ab.

Die erste Überlegung wäre die heute, also aus aktuellem Anlass, z.B. im Rahmen eines Bauvorbescheids klären zu lassen, ob, unter welchen Auflagen heute unter welchen Investitionen (z.B. neue Brandschutztechniken, neuer Sachbearbeiter im Bauamt) die ungenehmigte Nutzung genehmigt werden würde. Wenn z.B. heute ein adäquater Brandschutz für 60.000,- EUR herzustellen wäre, können Sie mit der Lösung des Problems - im Unterschied zum Verkäufer - 40.000,- EUR sparen. Das ist ein klares Beispiel dafür, dass sich die rechtzeitige Einholung von Rechtsrat lohnen kann.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Ich wäre an einer Übernahme der Angelegenheit interessiert.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Sie haben die Möglichkeit eine Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Weitere Kontaktmöglichkeiten :

Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : 06201 494244

Rückfrage vom Fragesteller 03.04.2013 | 10:34

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

vielen Dank für Ihre Antwort, die mir sehr gut geholfen hat. Die Antwort zur ersten Frage habe ich allerdings nicht ganz verstanden. Die Frage bezieht sich darauf, ob ich bestraft werden kann, für die Nutzung vor dem Erwerb. Sie haben erklärt, dass ich ab dem Zeitpunkt des Erwerbs haftbar bin. Wie sieht es mit dem Zeitpunkt vor Erwerb aus (z.B. Ordnungsgeld für Vermietung nicht genehmigter Räume).

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.04.2013 | 08:30

Sehr geerhte(r) Fragensteller(in),


Dank für die Nachfrage. Als Rechtsnachfolger des Rechtsvorgängers (Verkäufer) können Sie m.E. auf den ersten Blick hier unmittelbar bzw. jedenfalls mittelbar in die Haftung genommen werden.

Sicherlich würde bei einem Vorgehen der Baubehörden ("Baupolizei") die längjährige Schwarznutzung (ermittelt bzw. belegt z.B. durch Daten des Einwohnermeldeamtes) ins Gewicht fallen (z.B. bei der Ermessensentscheidung über die Höhe eines Ordnungsgeldes).


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt und Diplom Jurist


Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

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