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Unerschlossenen Schwarzbau im Außenbereich erworben

| 08.07.2011 05:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Hallo / Guten Tag
Naiv,Unwissend und Desilusioniert erwarb ich letztes Jahr eine als Hof -und Gebäudefläche beschriebene "Imobilie" im Außenbereich der Stadt Herne (NRW).Das Grundstück ist über einen Privatweg zu erreichen,dessen Fläche anteilig 3 versch Eigentümern zu zuordnen ist.Der Notariell beglaubigte Kaufvertrag beinhaltet ein Wegerechtsurteil bzw wie man mir nun sagte handele es sie hierbei um einen Vergleich - aus dem Jahr 1935.Das sich auf dem Grundstück befindene einstöckige Gebäude wurde nach dem Krieg errichtet und diente als Stallungen.Seither erfuhr dieser Bau offensichtlich diverse Ausbauzustände,ich übernahm das Gebäude in Form einer "Party-Höhle" mit Anschluß an die öffentliche Kanalisation und mit einer Strom/Wasserversorgung,die von einem ca 30m entfehrnten Wohnhaus abgezweigt wurde.Dieses Wohnhaus (ebenfalls Außenbereich)wurde seit dem Krieg,bis vor ca 1 jahr von einer alten Dame bewohnt,die dann leider verstarb.Dieses Wohnhaus wurde an die Tochter vererbt,die nun seit dem dort wohnt.
Genießt die Erbin mit dem Bezug des Hauses das "Gewohnheitsrecht" der Mutter > einer nicht privilegierten Außenbereichsnutzung ? einhergehend mit dem Privileg der offensichtlich baubehördlich geduldeten Unerreichbarkeit dieses Wohnhauses für die Feuerwehr ???
Hintergrund ist folgender,wie auch immer das nun von rechtlicher Relevanz sein mag,aber bevor das dem Wohnhaus nebenliegende Grundstück (samt Gebäude und Garage)in meinen Besitz überging,erläuterte ich dem Vorbesitzer sowie der Erbin mein Vorhaben.Ich möchte eine Hundetagesstätte errichten,auch laut Baubehörde eine durchaus außenbereichskonforme Nutzung.Es sei alles kein Problem,ich könne hier machen was ich wolle,die Erbin hat selber eine Hündin,man zeigte sich sehr solidarisch.Vorbesitzer meines Grundstückes und Erbin des Wohnhauses sind miteinander verwand und es scheint das diese kameradschaftliche Umgangsform mit mir eher eine List war,um mir die "Imobilie des Untergangs" auf´s Auge zu drücken,denn kaum war der Kauf besiegelt,war Schluß mit Freundlich und nachdem ich dann noch die "Frechheit" hatte beim Bauamt einen Antrag zu stellen,ist nun meine Nachbarin "gegen Alles".Ich erfuhr im Nachinein,daß der Vorbesitzer wohl schon mal eine Wohnnutzung bestrebt hatte,die ihm allerdings verweigert wurde,also weg damit und da ich zuvor schon von der verstorbenen Dame eine große Freizeitwiese gepachtet habe,paßte ich mit meinem Interesse natürlich gerade richtig ins Konzept :-(
Nun bestrebe ich eine außenbereichskonforme Nutzung an > Vet.amt,Obere Landschschaftsschutzbehörde und auch vom Ordungsamt giebt es bezüglich meines Vorhabens keine Einwände,seitens der Baubehörde ist mein Vorhaben planungsrechtlich ebenfalls genehmigungsfähig,aber leider nicht baurechtlich,weil die Feuerwehr da nicht hoch kommt ! Ich hätte,was meines Erachtens auch im Interesse der Erbin liegen sollte,den Weg entsprechend hergerichtet.Das darf ich aber nicht,sie möchte das das Haus kpl zuwuchert,kein witz und die Behörde sagt inhaltlich > da greift das Gewohnheitsrecht,eine Auflage bez des Weges wird der Erbin nicht gemacht.Da muß die Feuerwehr also nicht hinkommen können,da ich aber eine neue Rechtsform bestrebe,müsse ich halt alle aktuellen Auflagen erfüllen.Überall dort im Außenbereich stehen Verschläge,Holzhütten und übelste Baracken,ausnahmelos jedes dieser Gebilde hat eine Baugenehmigung,selbst der 10m entfehrnte Taubenschlag wurde 1995 abgenommen und der vorletzte Besitzer meines Grundstückes war Leiter der Herner Baubehörde ! Das ist aktenkundig und Fakt nur leider sah sich der Herr nicht veranlaßt hier was zu unternehmen,warum auch ...
Nun kann ich schauen wie ich mittlerweile ohne Einkommen,die Raten getilgt bekomme,sowie auch die Existens meiner Lebensgefährtin auf dem Spiel steht.Erreichbar wäre mein Grundstück auch von Bochumer Seite da es direkt auf der Stadtgrenze liegt.Die Erreichbarkeit geschieht dann allerdings über Landwirtschaftliche Nutzfläche,ein Tip seitens der Baubehörde (vom Entscheidungsträger in meiner Angelegenheit) war,ich möge schauen das ich dann hier irgentwo einen Baulasteneintrag bekomme um zumindest die öffentlich rechtliche Erschließung gesichert zu haben ... ist eine Erschließung im Außenbereich über landwirtschaftliche Nutzfläche möglich ? rein intuitiv halte ich das für irreal,ebendso irreal befinde ich,daß das Haus meiner Nachbarin wegen Gewohnheitsrecht für die Feuerwehr nicht zwingend erreichbar sein muß,ist der baubehördliche Ermessensspielraum wirklich so groß,daß man diesen ab und an nicht nachvollziehen kann - wie halt zB in diesem Fall?
was kann ich tun ?
vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
08.07.2011 | 08:15

Antwort

von


(175)
Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

"Genießt die Erbin mit dem Bezug des Hauses das "Gewohnheitsrecht" der Mutter > einer nicht privilegierten Außenbereichsnutzung ?"

Das "Gewohnheitsrecht", nennt man Bestandsschutz, dieser bezieht sich auf die Bausubstanz und nicht auf die Person.

"... einhergehend mit dem Privileg der offensichtlich baubehördlich geduldeten Unerreichbarkeit dieses Wohnhauses für die Feuerwehr ???"

"Ein durch <a href="http://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 I GG</a> bewirkter Bestandsschutz liegt nur dann vor, wenn der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt wurde oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen ist, so das BVerfG (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202001,%201566" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 2001, 1566 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 2001, 1566</a> )."

Ob andere Bebauungen wirklich Bestandsschutz genießen, ist so nicht zu sagen.

Für die Feuerwehrzufahrt sind die Voraussetzungen von § 5 BauO NRW zu prüfen. Aber ohne Wegerecht über das dienende Grundstück (Ihrer "netten" Nachbarin) nicht relevant. Da der Passus sich auf das eigene Grundstück bezieht.

-------
".. ist eine Erschließung im Außenbereich über landwirtschaftliche Nutzfläche möglich ?"

Nach § 35 BauGB wird auch im Außenbereich die ausreichende Erschließung verlangt.

Die Strom- und Wasserversorgung bestehen schon. Es bedarf nur noch der Anbindung an das öffentliche Straßen- und Verkehrsnetz. Über welche Fläche dabei angeschlossen wird, ist egal.

-------
"...ist der baubehördliche Ermessensspielraum wirklich so groß,daß man diesen ab und an nicht nachvollziehen kann - wie halt zB in diesem Fall?"

Nein das Ermessen muss nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung erfolgen. Jedoch lässt sich nicht abschätzen, ob die Genehmigungen im Umfeld mit der Ihrigen in allen Punkten (insbesondere der Erschließung) gleich sind.

-------
"was kann ich tun ?"

Zu prüfen, ist zunächst der Vergleich aus dem Jahr 1935. Dessen Inhalt und Umfang könnten Ihnen entscheidend in die Hände spielen.

An den Vergleich sollen drei Parteien beteiligt und gebunden sein. Möglicherweise steht die dritte Partei auf Ihrer Seite.

Wie Oben geschrieben, ist die untere Baubehörde gehalten, ihr Ermessen gleich auszuüben. Soweit mehrere Grundstücke ähnliche Baugenehmigungen erfahren haben, sollten Sie die Behörde nochmals auf diesen Umstand hinweisen.

Hinsichtlich einer fehlenden Erschließung (bei nicht nutzbarem Wegerecht), hat aber auch die Baubehörde keinen Ermessensspielraum. § 31 BauGB und § 74a BauO-NRW sehen hierfür keine Ausnahmen vor.


Empfehlungen:

Sie sollten sich zunächst alle Informationen beschaffen, die Sie zu einer Entscheidung benötigen:

Gibt es die Möglichkeit das Grundstück über die angesprochene landwirtschaftliche Fläche anzubinden? (Was sagt der Bauer?) Was kostet es?

Könnte die unwillige Nachbarin über den bestehenden Vergleich zu weiteren Zugeständnissen, möglicherweise im Mehrheitsbeschluss (3 Parteien), gezwungen werden.

Ist die Nachbarin bereit mittels einer Geldrente ein Wegerecht dauerhaft eintragen zu lassen?
(Geldrenten sind jetzt nicht so hoch, ich schätze mal ein mitllerer dreistelliger Jahresbetrag, bei einer langer Wegstrecke.)

Ist das Grundstück denn schon dem Außenbereich zu zuordnen oder betrachtet die untere Baubehörde es nur so? (Bedarf aber wohl eines jahrelangen Rechtsstreites.)

Letztendlich sollten Sie die Anfechtung des Kaufvertrages prüfen. Die Vorbesitzerin und Erbin sind verwandt, wie Sie sagten. Möglicherweise hat man Sie arglistig getäuscht. Beachten Sie hierbei aber die Jahresfrist des § 124 BGB und den Fristbeginn ab Kenntnis von der Täuschung.

------------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

Rückfrage vom Fragesteller 08.07.2011 | 17:05

ok,vielen herzlichen dank bis dahin.noch nicht ganz klar ist jedoch,ob meine nachbarin ( welche art des bestandschutzes ihr haus auch immer hat )unerreichbar für die feuerwehr bleiben darf oder ob sie auf grund der sicherheitsrelevanz in verb mit dem gleichheitsprinzip nicht doch die pflicht hat,für löschfahrzeuge erreichbar zu sein ? denn sollte dem so sein,wäre mein haus autom ebenfalls für die feuerwehr erreichbar,ich würde den ausbau des weges auf mich nehmen und hätte somit unter umständen eines basis um kompromissbereitschaft erwirken zu können,was allerdings nur möglich sein wird,wenn klar ist,daß sich meine nachbarin wirklich konkret in dieser pflicht befindet.
ergänzend dazu > zu ihrem grundstück gehört nur ein teil des weges und auch sie verfügt über keinen baulasteneintrag öä betreffend der anderen beiden fremdabschnitte der zuwegung.
der zuvor von mir erwähnte baugenehmigte taubenschlag befindet sich auf ihrem grundstück,zuvor (von der verstorbenen mutter)an einen dritten verpachtet und ist am ende des weges auch nur über mein grundstück zu erreichen.
(bemerkt sei,daß es nicht ziel meines strebens ist,der nachbarin trotz ihrer querolanz unannehmlichkeiten zu bescheren - es geht einzigst alleine darum,sie sofern erforderlich/ nicht anders möglich,in eine kompromissbereite situation bringen zu können)
höflichst möchte ich noch darum bitten,mir zu erläutern,wie eine erschließung über die landwirtschaftliche nutzfläche aussehen könnte ? es handelt sich hier um acker bzw weidefläche mit einer "festen" und immer gleich genutzten träckerspur bis direkt zu meiner wiese.stellt das nicht eine recht dürftige ausbaustufe der anbindung an das öffentliche verkehrsnetz dar ? und was genau bräuchte ich vom landwirt,was die baubehörde dazu veranlassen könnte meine sache als erschlossen anzuerkennen ?
ich hoffe mit dieser meiner nachfrage nicht den rahmen zu sprengen und bedanke mich recht herzlich für ihre bis dahin kund getanen ausführungen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.07.2011 | 21:05

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gern Ihre Nachfrage, wie folgt:


"ok,vielen herzlichen dank bis dahin.noch nicht ganz klar ist jedoch,ob meine nachbarin ( welche art des bestandschutzes ihr haus auch immer hat )unerreichbar für die feuerwehr bleiben darf oder ob sie auf grund der sicherheitsrelevanz in verb mit dem gleichheitsprinzip nicht doch die pflicht hat,für löschfahrzeuge erreichbar zu sein ? "

Das Ermessen ("kann") für die baulischen (Alt-)Anlagen Ihrer Nachbarin ist explizit in § 87 Abs. 1 BauO NRW geregelt.

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Auszug BauO NRW
§ 87
Bestehende Anlagen und Einrichtungen
(1) Entsprechen rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 nicht den Vorschriften dieses Gesetzes oder Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes, so kann verlangt werden, dass die Anlagen diesen Vorschriften angepasst werden, wenn dies im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit erforderlich ist.

(2) Sollen bauliche Anlagen wesentlich geändert werden, so kann gefordert werden, dass auch die nicht unmittelbar berührten Teile der Anlage mit diesem Gesetz oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften in Einklang gebracht werden, wenn

1. die Bauteile, die diesen Vorschriften nicht mehr entsprechen, mit den Änderungen in einem konstruktiven Zusammenhang stehen und

2. die Durchführung dieser Vorschriften bei den von den Änderungen nicht berührten Teilen der baulichen Anlage keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht.
-----

Die Ausgestaltung der Zuwegung zu sich und Ihrer Nachbarin beurteilt sich jeweils nach den Vorschriften der §§ 4 und 5 BauO NRW. Aufgrund fehlender Details und Ortskenntnis kann ich dies nicht weiter beurteilen.

Aber der Text ist nicht kompliziert, lesen Sie Ihn erst mehrmals durch. Dann betrachten Sie erst das Grundstück Ihrer Nachbarin und dann Ihr Hintergrundstück.

Zuerst kommt die Erschließung

§ 4 Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden
(1) Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Benutzung

1. das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt...

(Ihr Hauptproblem, dazu später mehr.)

... zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; Wohnwege, an denen nur Gebäude geringer Höhe zulässig sind, brauchen nur befahrbar zu sein, wenn sie länger als 50 m sind,

Dann darauf aufbauend die Feuerwehrzufahrt (Ich habe die Sie nicht betreffenden Teile gekürzt.):

§ 5 Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken
(1) Von öffentlichen Verkehrsflächen ist insbesondere für die Feuerwehr ein geradliniger Zu- oder Durchgang zu schaffen

1. zur Vorderseite rückwärtiger Gebäude,

2. zur Rückseite von Gebäuden, wenn eine Rettung von Menschen außer vom Treppenraum nur von der Gebäuderückseite aus möglich ist.

Der Zu- oder Durchgang muss mindestens 1,25 m breit sein. Bei Türöffnungen und anderen geringfügigen Einengungen genügt eine lichte Breite von 1 m. Die lichte Höhe des Zu- oder Durchgangs muss mindestens 2 m betragen.

(2) ...
(3) Eine andere Verbindung als nach den Absätzen 1 oder 2 kann gestattet werden, wenn dadurch der Einsatz der Feuerwehr nicht behindert wird.

(4) Bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, können Zufahrten oder Durchfahrten nach Absatz 2 zu den vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen verlangt werden.

(5) ...

(6) Die Zu- und Durchfahrten nach Absatz 2 ... dürfen nicht durch Einbauten eingeengt werden und sind ständig freizuhalten sowie zu kennzeichnen. Sie müssen für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend befestigt und tragfähig sein. .... Kraftfahrzeuge dürfen in den Zu- und Durchfahrten nach Absatz 2 sowie auf den befahrbaren Flächen nach Absatz 5 nicht abgestellt werden.

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"...denn sollte dem so sein, wäre mein haus autom ebenfalls für die feuerwehr erreichbar..."

Zumindest aus rechtlichem Grunde: Nein. Sie haben keine öffentliche rechtliche gesicherte Zufahrt. Sie benötigen entweder eine dingliche Dienstbarkeit (ins Grundbuch eingetragenes Wegerecht für Ihr Grundstück) oder eine entsprechende Baulast im Baulastenverzeichnis. Fragen Sie hierfür bei Ihrer unteren Baubehörde nach, welche Sicherung ausreichend ist.

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"..,ich würde den ausbau des weges auf mich nehmen und hätte somit unter umständen eines basis um kompromissbereitschaft erwirken zu können,was allerdings nur möglich sein wird,wenn klar ist,daß sich meine nachbarin wirklich konkret in dieser pflicht befindet..."

Wie Sie schon bemerkt haben, besteht diese Pflicht, aus welchen Gründen auch immer, scheinbar nicht für Ihre Nachbarin. Ob die Bauaufsicht einschreitet, sollte diese einer Anzeige nachzugehen haben, ist unsicher.

Aber, wenn Sie es Ihrer Nachbarin anbieten + Rente (für das Wegerecht) wäre vielleicht eine friedenstiftende nachbarliche Lösung drin. Fragen Sie aber erst, nachdem Sie (schriftlich verbindliche Aussage) eine rechtliche Zusage über die Art und Weise erhalten haben.
Art: Dienstbarkeit oder Baulast
Weise: gesicherter (alter) Weg oder zwingend neuer Weg (über landwirtschaftliche Nutzfläche)

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"...ergänzend dazu > zu ihrem grundstück gehört nur ein teil des weges und auch sie verfügt über keinen baulasteneintrag öä betreffend der anderen beiden fremdabschnitte der zuwegung.
der zuvor von mir erwähnte baugenehmigte taubenschlag befindet sich auf ihrem grundstück,zuvor (von der verstorbenen mutter)an einen dritten verpachtet und ist am ende des weges auch nur über mein grundstück zu erreichen. .."

Hierzu könnten Sie die untere Baubehörde fragen, inwieweit diese Baugenehmigung eine gesicherte Zufahrt besitzt. Ob und Wie diese bauliche Anlage § 5 BauO NRW (Feuerwehr) erreicht wird. Vielleicht besteht dann ein gewisser Erklärungsbedarf seitens der Behörde bezüglich dem Grundsatz der Gleichbehandlung.

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"(bemerkt sei,daß es nicht ziel meines strebens ist,der nachbarin trotz ihrer querolanz unannehmlichkeiten zu bescheren - es geht einzigst alleine darum,sie sofern erforderlich/ nicht anders möglich,in eine kompromissbereite situation bringen zu können) "

Da die Bauaufsicht, trotz eines ehemaligen Vorbesitzer, seines Zeichens (ehemals?) Leiter der Baubehörde, nicht eingeschritten ist, können Sie Ihre Nachbarin nur wenig unter Druck setzen.

Sie können sie aber mit dem Ausbau des Weges und der "Geldrente" sicher locken. Sie könnten auch durchscheinen lassen, ein anderer Kaufinteressent würde die "beliebten" "Schweinemast-" oder "Geflügelhöfe" aufbauen wollen.


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"..höflichst möchte ich noch darum bitten,mir zu erläutern,wie eine erschließung über die landwirtschaftliche nutzfläche aussehen könnte ? es handelt sich hier um acker bzw weidefläche mit einer "festen" und immer gleich genutzten träckerspur bis direkt zu meiner wiese.stellt das nicht eine recht dürftige ausbaustufe der anbindung an das öffentliche verkehrsnetz dar ? und was genau bräuchte ich vom landwirt,was die baubehörde dazu veranlassen könnte meine sache als erschlossen anzuerkennen ?

Die rechtliche Erschließung erfolgt nach § 35 BauGB und § 4 BauO NRW. Während für die Erschließung nach § 35 BauGB mithilfe einer zwischen den Grundstückseigentümern vereinbarten dinglichen Grunddienstbarkeit erfolgen könnte, könnte (s.o.) die Baubehörde eine Baulast verlangen.

Erst nach Klärung dieser Informationen sollten Sie mit dem Bauern sprechen. Wenn der Bauer nur Pächter ist, müssen Sie auch noch mit dem Eigentümer sprechen. Da die Dienstbarkeit sowohl in einen möglichen Pachtvertrag, als auch in das Eigentumsrecht eingreifen wird.

Sie sollten weiter bedenken, dass dann der "Traktorweg" insoweit zu befestigen ist, dass die Feuerwehr diesen nutzen kann.

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"ich hoffe mit dieser meiner nachfrage nicht den rahmen zu sprengen und bedanke mich recht herzlich für ihre bis dahin kund getanen ausführungen"

Die Nutzung der Nachfrage ist Ihr gutes Recht, leider lassen sich auf diesem Wege nicht alle Unklarheiten beseitigen.

Bewertung des Fragestellers 08.07.2011 | 22:20

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"für mich als baurecht-laie erscheint diese meine angelegenheit,als eine extrem komplexe sache.auf jeden fall sind die ausführungen des herrn tautorus für mich aufschlußgebender,als alles was ich bisher an informationen bekommen konnte,vor allem konkreter im bezug spez auf meine sache.ich hatte kürzlich auch schon ein pers.beratungsgespräch bei einem baurecht-anwalt > resume dieser unterredung war : "wie kann man so doof sein" > was natürlich sehr geholfen hat ...
nun nicht gemessen an diesem pers.gespräch,erachte ich diese online-beratung als absolut top und denk-richtungsweisend !!!"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 08.07.2011
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für mich als baurecht-laie erscheint diese meine angelegenheit,als eine extrem komplexe sache.auf jeden fall sind die ausführungen des herrn tautorus für mich aufschlußgebender,als alles was ich bisher an informationen bekommen konnte,vor allem konkreter im bezug spez auf meine sache.ich hatte kürzlich auch schon ein pers.beratungsgespräch bei einem baurecht-anwalt > resume dieser unterredung war : "wie kann man so doof sein" > was natürlich sehr geholfen hat ...
nun nicht gemessen an diesem pers.gespräch,erachte ich diese online-beratung als absolut top und denk-richtungsweisend !!!


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