Unentgeltliches Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

In Ihrem Fall ist es erst einmal vonnöten, den Unterschied von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrecht zu erläutern.
Sondereigentum ist in Ihrem Fall insbesondere an Ihrer Wohnung spätestens nach Durchschreiten der Wohnungstüre begründet und bezieht sich hinsichtlich Wänden und Böden etc. insbesondere auf das was innerhalb der Wohnung wahrgenommen werden kann.
Hinsichtlich etwaiger Fenster und Balkone wird ein Blick in die Teilungserklärung Aufschluss geben, ob diese Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind.
Jedenfalls ist Gemeinschaftseigentum alles, was nicht dem jeweiligen Sondereigentum der Mitglieder der Wohnungseingentumsgemeinschaft zugeführt wurde.
Sondernutzungsrecht ist wie die Vokabel schon zum Ausdruck bringt kein gesondertes Eigentum neben dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sondern wird etwaig einem Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum durch die Gemeinschaft zugewiesen.
Dies ist in Ihrem Fall im Wege einer Nutzungsregelung als Vereinbarung dahingehend getroffen worden, dass der jeweilige Eigentümer der Gaststätte bis 31.12.2001 an der als Sondernutzungsrecht ausgewiesenen Freifläche ein solches unentgeltlich erhalten soll.
Danach soll für dieses Sondernutzungsrecht eine ortsübliche Miete durch den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten an die Gemeinschaft gezahlt werden.
Dies hat zur Folge, dass die Gemeinschaft Begünstigte dieser „Miete“ sein soll, nicht jedoch Sie als einzelner Wohnungseigentümer diese unabänderlich sollen beanspruchen können.

Somit ist es der Wohnungseigentumsgemeinschaft grundsätzlich auch möglich, bei Wahrung der Form etc. eine Änderung der Regelung über den 31.12.2001 hinaus herbeizuführen.
Dies hat sie in der von Ihnen angesprochenen Wohnungseigentümerversammlung in 2000 auch getan, wovon nach Ihrem Vortrag auszugehen ist, dass der Beschluss zu TOP 7 zum einen aufgrund einer formgerechten Einladung wie auch einstimmig getroffen wurde. Ein derartiger Beschluss kann dazu führen, dass auch etwas in einer Vereinbarung bisher „Beschlossenes“ durch einen einstimmigen Beschluss geändert werden kann. Somit hätte dieser einstimmige Beschluss dieselbe Wertigkeit wie eine Vereinbarung, was einem Mehrheitsbeschluss nicht zukäme.
Somit wäre formal die Fortsetzung der Unentgeltlichkeit der Nutzung des jeweiligen Eigentümers der Gaststätte hinsichtlich des Sondernutzungsrechtes in der Welt.
Sollte dieser einstimmige Wohnungseigentümerbeschluss jedoch gegen ein Gesetz oder die Teilungserklärung verstoßen, könnte ein so genannter Zitterbeschluss vorliegen, da dieser auch wenn eine Anfechtung dessen nicht mehr möglich ist, sodann nichtig wäre, somit die vormals beschlossene Vereinbarung wieder aufleben würde.
Sollten Sie dies erreichen, wäre sodann vom Gaststätteninhaber zugunsten der Gemeinschaft eine ortsübliche „Miete“ zu entrichten.

Hinsichtlich der Anfechtbarkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses wäre noch anzumerken, dass diese hätte innert eines Monats nach dem Tage der Versammlung hätte beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden müssen, so dass eine solche heute nicht mehr möglich wäre.
Sollte der Beschluss jedoch tatsächlich nichtig sein, schlüge diese bis zum heutigen Tage durch.

Um noch auf den letzten Absatz Ihres Vortrages zu sprechen zu kommen, ist es an Ihnen sich, auch wenn dies etwas anstrengend sein dürfte, sich vor dem Kauf durch die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen zu „quälen“, um nicht etwaig die „Katze im Sack“ zu kaufen.
Durch die Verlängerung der Unentgeltlichkeit des Sondernutzungsrechtes über den 31.12.2001 hinaus ändert sich am Gemeinschaftseigentum nichts.
Im Übrigen wird auf den obigen Vortrag verwiesen.
Die ortsübliche Miete wäre nur dann von der Stadt vorgegeben, wenn diese über eine so genannten qualifizierten Mietspiegel verfügen.
Die Mieteinnahmen wären dann nicht auf Ihr Gemeinschaftseigentum, sondern auf das der gesamten Gemeinschaft, und diese hat sich in der Eigentümerversammlung im Jahre 2000 umentschieden.
Sollte diese „Umentscheidung“ wirksam sein, werden Sie sich insbesondere auch als später hinzugekommenes Mitglied der Eigentümergemeinschaft mit dieser abfinden müssen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt