Sehr geehrter Fragesteller,
gemäß § 536 BGB kann die Miete gemindert werden, wenn Sachmängel bestehen. Dies sind Mängel, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Für die Zeit der Aufhebung fällt keine Miete an. Wenn die Tauglichkeit gemindert ist wird nur eine angemessen herabgesetzte Miete fällig. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein.
Dass heißt, jede für den Mieter nachteilige Abweichung des Zustandes der Wohnung von dem Zustand, den der Vermieter eigentlich schuldet stellt einen Mangel dar der grundsätzlich zur Minderung führt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung.
Entscheidend ist, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert. DIes ist im vorliegenden Fall aufgrund der Feuchteschäden und der Lärmbelästigung unstreitig der Fall.
Wichtig ist hierbei, dass Sie dem Vermieter zuerst mit einer schriftlichen Mängelanzeige den Mangel unverzüglich anzeigen. Solange Sie den Mangel nicht angezeigt haben, können Sie auch keine Mitminderung geltend machen. In der Mängelanzeige sollten Sie zugleich eine Minderungsanzeige mit aufnehmen, also dem Vermieter ankündigen, bis zur Behebung des Mangels die Kaltmiete um zu kürzen. Da der Mangel dem Vermieter bereits bekannt ist, sollten Sie ihn schriftlich zur Beseitigung bis zu einem bestimmten Termin auffordern und sich im Übrigen auf die bisherigen Informationen und Gespräche beziehen.
Die Frist ist wichtig, um später einen eventuellen Verzugsschaden nach § 536 c BGB i.V.m. § 536 a BGB geltend machen zu können.
Im vorliegenden Fall erscheint eine Minderung um 10 bis 15 % angemessen. Dies hängt allerdings stark von dem Umständen des Einzelfalles ab und kann daher nur ein Richtwert sein.