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Undefiniertes Nutzungsverhältnis am unbeweglichen Eigentum


24.04.2005 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag!
Meine Frage bezieht sich auf die Entstehung/Behandlung eines unklaren Nutzungsverhältnisses an einem Teil eines Hauses:

falls bei der Schenkung eines Hauses der Schenker im Schenkungsvertrag kein Wohnrecht (und auch nichts anderes) vereinbart, in dem verschenkten Haus jedoch zusammen mit dem Beschenkten wohnen bleibt (über mehrere Jahrzehnte von dem Beschenktem geduldet wird) - wonach richtet sich dann das zwischen den Schenker/Beschenkten bestehende Rechtsverältnis in Bezug auf den von dem Schenker genutzten Wohnraum? (Leihe? stillschweigend vereinbarter Nießbrauch?) Was ist für eine Kündigung bzw. Einschränkung des (nicht vereinbarten) "Nutzungsverhältnisses" notwendig und wonach könnte sich diese richten? Nehmen wir weiterhin an, in dem Schenkungsvertrag ist eine Rücküberlassungklausel zugunsten des Schenkers im Falle einer Vermietung/Veräußerung durch den Beschenkten vereinabrt - könnte diese irgendwelchen Einfluss auf die rechtliche Behandlung des fraglichen Nutzungsverhältnisses haben?
Vielen Dank im Voraus für den Rat!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst setze ich voraus, daß der Beschenkte als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Nach Ihrer Schilderung spricht dann alles für die Annahme einer Leihe, woran auch die Rückübertragungsklausel nichts ändern wird, da der Alleineigentümer - sofern keine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde - über das alleinige Nutzungsrecht verfügt.

Wird Wohnraum nämlich unentgeltlich überlassen, so liegt eine Leihe vor und die Vorschriften der §§ 598 ff. BGB finden Anwendung. Zur Begründung einer Leihe reicht es aus, wenn sich die Parteien stillschweigend auf die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einigen. Davon dürfte in Ihrem Fall auszugehen sein.

Das Wesen der Leihe liegt darin, daß der Entleiher die Sache kostenfrei benutzen darf, allerdings aber auch keinen Bestandschutz hat. Deshalb darf der Verleiher, wenn eine Leihzeit nicht bestimmt oder dem Zweck der Leihe zu entnehmen ist, die Sache gem. § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückfordern.

Eine Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht kann zwar vorliegen, wenn der Entleiher bestimmte Leistungen für den Eigentümer erbracht hat. So ist das OLG Köln (OLG Köln NJW-RR 1995, 751) in einer Entscheidung von einem konkludent geschlossenen lebenslangen Wohnrecht ausgegangen, weil besondere Umstände vorlagen (nahe Beziehung zum Grundstückseigentümer, Pflegeleistungen, keine Entgeltforderungen über rund 40 Jahre, zunehmendes Alter, Tragung der Unterhaltskosten für das Haus).

Solche Umstände sehe ich in Ihrem Fall aber nicht, so daß der Verleiher grundsätzlich die Rückgabe der Räume jederzeit wird verlangen können.

Eine Kündigungsfrist ist nicht einzuhalten, da die mietrechtlichen Vorschriften keine Anwendung finden.

Im Rahmen der auf Herausgabe und Räumung gerichteten Zwangsvollstreckung ist es aber möglich, dem Entleiher einer Wohnung auf Antrag eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO und Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO zu gewähren.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.04.2005 | 17:19

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Sie haben mir wirklcih sehr geholfen. Falls man ein Wohnrecht unter den o.g. Voraussetzungen des OLG Köln annehmen würde (was sich dann nach den Nießbrauchvorschriften richtet?), besteht die Möglichkeit Eigenbrauch für einen Teil des von dem Entleiher genutzten Raums zu beanspruchen bei gleichzietiger Zurverfügungstellung eines gleichwertigen Raums bzw. ist diese Wohnrecht sonst irgendwie kündbar/einschränkbar? Nach welcher Vorschrift könnte man dies rechtfertigen? Vielen Dank nochmals für Ihre Zeit und Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2005 | 00:01

Sie haben meine Antwort offenbar mißverstanden: Das OLG Köln ist in der zitierten Entscheidung ebenfalls von einer Leihe ausgegangen, die jedoch auf bestimmte Zeit, nämlich in Form eines lebenslangen Wohnrechts, erfolgen sollte. In diesem Fall konnte die Leihe nur unter den Voraussetzungen des § 605 BGB gekündigt werden:


§ 605
Kündigungsrecht

Der Verleiher kann die Leihe kündigen:

1. wenn er infolge eines nicht vorhergesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf,
2. wenn der Entleiher einen vertragswidrigen Gebrauch von der Sache macht, insbesondere unbefugt den Gebrauch einem Dritten überlässt, oder die Sache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet,
3. wenn der Entleiher stirbt.



Ob in Ihrem Fall eine konkludente Vereinbarung einer Leihe auf Lebenszeit angenommen werden kann, kann an dieser Stelle, ohne genaue Kenntnis der Vorgänge, die zu der Schenkung und der Tatsache, daß der Schenker weiterhin unengetlich dort wohnen darf, geführt haben, nicht gesagt werden. Sie sollten dies konkret anwaltlich abklären lassen, wofür ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung stehe. Dieses Forum ist jedoch nicht der geeignete Ort für eine eingehende, individuelle und verbindliche Rechtsberatung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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