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Unbeplanter Innenbereich: Nachbar will 5 Garagen zum Vermieten errichten

18.06.2015 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Im unbeplanten Innenbereich, der nach seiner Eigenart einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO entspricht, ist eine gewerbliche Garagen-Vermietung unzulässig. Gegen ein solches Vorhaben hat der Nachbar eine eigene Klagebefugnis, wenn das Rücksichtnahmegebot verletzt wird.

Unser Haus (altes Haus, sehr grenznahe Bebauung) grenzt an ein Grundstück, das mit einem alten leerstehenden Haus bebaut ist.

Der Eigentümer des Hauses möchte dieses nun abreißen, das Grundstück komplett pflastern und fünf Garagen sowie einen Stellplatz errichten.

Er selbst wohnt auf dem Grundstück hinter dem mit dem leerstehenden Haus und würde selbst eine der Garagen als Abstellkammer nutzen. Die anderen Garagen möchte er vermieten.

Unsere Frage: Darf er das?
Haben wir eine Handhabe gegen diese Pläne?

Uns würden vor allem der Verkehr, die Abgase sowie der Publikumsverkehr auf dem Grundstück sehr stören, da unser Küchenfenster praktisch über diesem Grundstück und der zukünftigen Einfahrt "hängt". Außerdem wird eine bisher schöne Grünfläche versiegelt und komplett verschandelt.

Es handelt sich um eine ruhige Straße (Zone 30) mit alten Einfamilien und zwei neuen Mehrfamilienhäusern, sehr innenstadtnah in einer 9000-Einwohner-Stadt in Bayern. Ein Bebauungsplan existiert nicht.

18.06.2015 | 11:52

Antwort

von


(481)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0695050604431
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Innenbereich, der im Zusammenhang bebaut und nicht durch einen Bebauungsplan beplant ist, richtet sich nach § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile . Grundsätzlich ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die nähere Umgebung einem Baugebiet im Sinne der Baunutzungs-Verordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens nach seiner Art allein nach den Vorschriften der BauNVO.

Nach Ihrer Beschreibung entsprich die nähere Umgebung nach ihrer Art einem "reinen Wohngebiet" nach § 3 BauNVO: Reine Wohngebiete . In einem reinen Wohngebiet sind nur Wohnungen und Anlagen zur Kinderbetreuung zulässig. Ausnahmsweise können zugelassen werden Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Eine gewerbliche Garagen-Vermietung entspricht nicht den zulässigen Vorhaben im Sinne von § 3 BauNVO: Reine Wohngebiete .

Das geplante Vorhaben ist mithin nicht im unbeplanten Innenbereich, der nach seiner Eigenart ein reines Wohngebiet ist, nicht zulässig.

Allerdings haben Sie aus § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gegen den Hauseigentümer grundsätzlich keinen unmittelbaren Unterlassungsanspruch. Die Einhaltung des § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist durch die Baubehörde durchzusetzen.

Eine Ausnahme gilt, wenn eine nachbarschützende Vorschrift verletzt wird und das Gebot der nachbarrechtlichen Rücksichtnahme verletzt wird. Dies ist dann der Fall, wenn von einem Bauvorhaben unzumutbare Beeinträchtigungen auf Ihr eigenes Grundstück (Gebäude) ausgehen. In diesem Fall hat der Nachbar eine unmittelbare Klagebefugnis gegen das (geplante) Bauvorhaben des Nachbarn. Nach Ihrer Beschreibung lässt sich in Ihrem Fall eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes bejahen.

Die Rechtsprechung (etwa OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 27.02.2012 -<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20S%2039/11" target="_blank" class="djo_link" title="10 S 39/11 (2 zugeordnete Entscheidungen)">10 S 39/11</a>) geht davon, dass das aus dem Begriff des "Einfügens in die nähere Umgebung" nach § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile abgeleitete Rücksichtnahmegebot nur verletzt ist, "wenn sich ein Vorhaben objektivrechtlich nach der Art der baulichen Nutzung, dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise oder der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (...). Andere als diese vier Normelemente des § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind für die Bewertung der Frage, ob sich ein Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügt, ohne Belang".

Wenn das Vorhaben des Nachbarn durch eine Baugenehmigung erlaubt wird, müssen Sie gegen die Baugenehmigung vorgehen, d.h. innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat ab Zugang der Baugenehmigung an Sie Widerspruch einlegen und ggfs. danach eine Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht erheben. (Erfolgt keine Zustellung der Baugenehmigung an Sie, beträgt die Frist ein Jahr ab Kenntnisnahme der Errichtungdes Bauvorhaben, § 58 VwGO [Rechtsbehelfsbelehrung] .)

Erfolgt die Errichtung des Bauvorhabens ohne Baugenehmigung müssen Sie gegen die Baubehörde einen Antrag auf Einschreiten gegen das Bauvorhaben stellen. Wird dieser Antrag abgelehnt, haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs gegen den ablehnenden Bescheid und danach - im Falle der Zurückweisung des Widerspruchs - die Möglichkeit der Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 18.06.2015 | 12:33

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ein Kollege von Ihnen kam inzwischen allerdings zu einer anderen Einschätzung:

...... Garagen als "Zubehör" zu Wohnhäusern sind zulässig. Dies gilt auch wenn die gewerblich an umliegende Anwohner vermietet werden.
Die BauNVO und die bayerische BauO unterstellen, dass Garagenplätze Nachbarn nicht über ein erträgliches Maß hinaus stören."

Wie kommt es, dass die Meinungen um 100 % auseinandergehen? Kann es sein, dass auch die Verwaltungsgerichte dies derart unterschiedlich bewerten würden?


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.06.2015 | 13:40

Sehr geehrter Fragesteller,

nach § 12 BauNVO: Stellplätze und Garagen sind in Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten sowie Sondergebieten, die der Erholung dienen, Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig.

In Ihrem Wohngebiet, das nach Ihrer Beschreibung unter die Kategorie reines Wohngebiet fällt, sind Garagen demnach nur für den durch reine Wohnnutzung verursachten Bedarf zulässig.

Nach Art. 52 Abs. 2 BayBO sind bereits bei der Errichtung baulicher Anlagen Garagen und Stellplätze in ausreichender Zahl herzustellen. Wenn diese Vorschrift bei der Errichtung Ihres Wohngebiets eingehalten wurde - wovon ich mangels anderweitiger Angaben ausgehe - dann muss es für den durch die Wohnnutzung verursachten Bedarf bereits genügend Stellplätze und Garagen geben.

Die Errichtung einer zusätzlichen Garagenanlage zum Zweck der gewerblichen Vermietung geht in diesem Fall über den durch die Wohnnutzung verursachten Bedarf hinaus und zieht weiteren - störenden - Verkehr in die Wohnumgebung an.

Ich gehe auf Grund des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts davon aus, dass die geplante Errichtung einer gewerblichen Garagen-Vermietung unzulässig ist. Sollte sich der tatsächliche Sachverhalt vor Ort jedoch anders darstellen, kann dies zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Ich kann hier nur das Ergebnis meiner eigenen rechtlichen Prüfung vertreten. Wenn ein anderer Anwalt zu einem anderen Ergebnis gelangt, müssen Sie sich dieses abweichende Ergebnis von dem anderen Anwalt begründen lassen.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 18.06.2015 | 12:11

In Bayern fällt das Erfordernis eines vorherigen Widerspruchsverfahrens bei Baugenehmigungen und Entscheidungen der Baubehörde weg. Dies ergibt sich aus § 15 Abs. 2 BayAGVwGO (Bayerisches Ausführungsgesetz zur Verwaltungsgerichts-Ordnung).

In Bayern müssen Sie also sofort Klage vor dem Verwaltungsgericht ohne vorheriges Widerspruchsverfahren vor der Verwaltungsbehörde erheben.

Ergänzung vom Anwalt 18.06.2015 | 13:56

Sehr geehrter Fragesteller,

ergänzend noch zu Ihrer Frage nach Entscheidungen der Verwaltungsgerichte:

Wenn Verwaltungsgerichte unterschiedlich urteilen, kann dies auch darauf beruhen, dass die Sachverhalte der entschiedenen Fälle voneinander abweichen (Wie ist die Eigenart der betroffenen Umgebung? Inwieweit ist der Stellplatzbedarf bereits gedeckt?).

Nach Ihrer Mitteilung will der Grundstückseigentümer das alte Haus abreißen und statt dessen einen für sich isoliert stehenden Komplex von 5 Garagen und einem Stellplatz errichten, der keine Verbindung oder Angliederung zu einem Wohngebäude hat. Schon dies zeigt, dass es sich bei den geplanten Garagen nicht um bloßes "Zubehör" zu einem Wohngebäude handelt.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

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