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Unbekannter Leitungsfund

13.02.2017 14:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Sachmangel am Grundstück durch Versorgungsleitungen

Guten Tag, sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie bitten, mir folgende Fragen zu beantworten.
Zum Sachverhalt:
2016 habe ich einen unbebauten Teil eines Grundstückes in Baden-Württemberg gekauft, mit der Absicht ein Fertighaus darauf zu errichten. Die Erschließungs- und Anliegerkosten etc. habe ich mit dem Erwerb übernommen.
Gegenstand des notariellen Kaufvertrags war die Regelung einer, über meinen Teil des Grundstückes, verlaufenden Abwasserleitung, als Dienstbarkeit. Das Nachbargrundstück musste damals anscheinend über meinen Grundstücksanteil mit Versorgungsleitungen erschlossen werden. Leider gibt es für die Bestandbebauung keine Lagepläne von den Anschlussleitungen.
Dazu heißt es im Vertrag (Zitat):
„Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstückes darf die Abwasserleitung auf dem dienenden Grundstück in einer Tiefe von mindestens 1 m auf Dauer belassen und betreiben.
Er darf des Weiteren die für den Betrieb, die Unterhaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung erforderlichen Aufgrabungen und sonstige Arbeiten im Grundstück vornehmen bzw. vornehmen lassen und das Grundstück hierzu betreten und mit den erforderlichen Maschinen und Geräten befahren bzw. Befahren lassen.
Der Eigentümer hat alles zu unterlassen, was die Leitung und deren Betrieb schädigen, gefährden oder beeinträchtigen könnte.
„ * … * "
Sämtliche Kosten des Betriebes, der Unterhaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Abwasserleitung trägt der Eigentümer des herrschenden Grundstückes."
Wie schon angedeutet, hat sich nun bei den Bauarbeiten herausgestellt, dass zusätzlich zum Abwasser ebenfalls die Stromversorgung, wie auch das Trinkwasser nicht nur über meinen Bereich geführt wurden, sondern genau im Bereich der Bauzone verlaufen. Deshalb musste zur Klärung der Lage die laufenden Ausschachtarbeiten unterbrochen werden, was natürlich auch zu einer Verzögerung in puncto Baufortschritt führt (Anlieferung Fertighaus).
Sämtliche Verbrauchsleitungen des Nachbargrundstückes müssen nun aus der Bauzone (Bodenplatte) zum Nachbarhaus verlegt werden, was natürlich zu einem unvorhergesehenen sprunghaften Anstieg der Baukosten und einer noch nicht abschätzbaren Bauverzögerung führt.
Im Kaufvertrag heißt es weiter (Zitat):
„Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundbesitzes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadendersatz. Es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Käufer hat den Grundbesitz besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen Zustand.
Der Notar hat weder das Altlastenregister noch evtl. bestehende Bauleitpläne eingesehen, in denen mit umweltgefährdenden Stoffen belastete Flächen ausgewiesen sein können."
Ist somit ein Sachmangel eingetreten, da ja das eigentliche Ziel - die Bebauung - nicht erreicht werden kann, wer hat die Kosten notwendigen Leitungsverlegungen zu tragen und in welcher Schnelligkeit muss die Behebung des Mangels durchgeführt werden? Wer muss für etwaige Kosten die durch die Verzögerung (Lagerkosten, zusätzlicher Mietzins) entstehen aufkommen?
Bitte nennen Sie mir dazu auch jeweils die Rechtsgrundlage.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
13.02.2017 | 15:12

Antwort

von


(265)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die unbekannten Leitungen, die nicht von der Dienstbarkeit betroffen sind, dürften grundsätzlich einen Sachmangel des Grundstücks darstellen der gemäß §§ 437, 434, 280 BGB zum Schadensersatz berechtigt. Dieser Schadensersatz dürfte sowohl die notwendigen Verlegungs- als auch die Lagerkosten und Kosten einer Ersatzwohnung umfassen.

Allerdings dürfte ein etwaiger Anspruch auf Schadensersatz aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses gemäß § 444 BGB nur durchsetzbar sein, wenn Ihnen das Vorhandensein der Leitungen arglistig verschwiegen oder Ihnen garantiert wurde, dass das Grundstück mit Ausnahme der Abwasserleitung ansonsten frei von Fremdleitungen ist.

Eine Haftung Ihres Verkäufers aufgrund von Arglist setzt voraus, dass er einen offenbarungspflichtigen Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und Ihnen
diesen Mangel verschwiegen hat. Demgemäß müsste Ihr Verkäufer entweder positive Kenntnis von den Versorgungsleitungen gehabt oder zumindest für möglich gehalten haben. Ferner setzt Arglist voraus, dass Ihr Verkäufer wusste oder zumindest billigend in Kauf nahm, dass Sie von den übrigen Versorgungsleitungen keine Kenntnis hatten und den Kaufvertrag bei entsprechender Aufklärung nicht oder nur mit anderem Inhalt, etwa zu einem niedrigeren Preis, geschlossen hätten, vgl. BGH, Az. V ZR 181/09. Im Streitfalle tragen Sie hierfür die Darlegungs- und Beweislast.

Es ist grundsätzlich Sache des Käufers durch gezieltes Nachfragen die Beschaffenheit eines Grundstücks zu ermitteln. Die Fragen des Käufers hat der Verkäufer dann wahrheitsgemäß zu beantworten um nicht arglistig zu handeln. (Ungefragte) Offenbarungspflichten bestehen grundsätzlich nur dann, wenn der Verkäufer seinen Vertragspartner mittels besseren Wissens übervorteilt. Es wird im Streitfall also darauf ankommen, ob Ihr Verkäufer ein etwaiges besseres Wissen über den Zustand des Grundstückes und der Versorgungsleitungen dazu ausnutzte, Sie beim Kauf zu übervorteilen.

Etwas anderes würde dann gelten, wenn das von Ihnen erworbene Grundstück mit Leitungsrechten der nun entdeckten Versorgungsleitungen belastet wäre. Dies würde einen Rechtsmangel darstellen, der gleichfalls Schadensersatzansprüche in selber Höhe auslösen würde. Der Nachweis einer Arglist ist nicht erforderlich, soweit Ihr Grundstück einen Rechtsmangel aufweist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

ANTWORT VON

(265)

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90451 Nürnberg
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