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Unautorisierte Arbeiten Nachbarbaufirma bei Aufstockung mit anschl. Wasserschaden

09.11.2016 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir haben vor 23 Jahren unsere Hälfte eines ehemaligen bunkerähnlichen Gebäudes aufgestockt (1 vollwertiges Stockwerk + Dachgeschoß). Das Gebäude befindet sich in Oberbayern.

Die andere Gebäudehälfte wurde in diesem Jahr von unserem Nachbarn aufgestockt. Da inzwischen strengere Brandschutzvorschriften gelten, haben wir den Architekten der Eingabeplanung des Nachbarn (von dem wir aufgrund seines bisherigen Auftretens annehmen mussten, dass dieser auch die Bauleitung inne hat) darauf hingewiesen, dass der Brandschutz vollständig auf der Nachbarseite gelöst werden muss.

Auf mehrfache Rückfrage haben wir leider keine Auskunft erhalten, wie man das Thema zu lösen gedenke. Irgendwann war die Rede von einer Brandschutzwand 30cm über Dach. Diese Wand wurde dann auch betoniert, allerdings nur bis zur Gebäudewand. Für das Vordach müsste, laut Aussage des Bauleiters, eine Verkofferung des Dachstuhls mit brandfestem Material erfolgen. Dem haben wir widersprochen, da aus unserer Sicht einzig die Fortführung der Brandschutzwand bis zur Vordachkante Sinn macht.

Einige Tage nach diesem expliziten Widerspruch (per Email) wurde die Verkofferung unseres Dachstuhls einfach durchgeführt, ohne dass wir darüber informiert wurden. Laut Aussage der Bauunternehmung wurden diese Arbeiten von dem genannten Bauleiter beauftragt.

Hinzu kommt nun, dass am Tag nach diesen Arbeiten diese Verkofferung mit Wasser voll lief, so dass unser erster Dachsparren nun im Wasser steht.

Ich habe dann den Bauleiter auf diesen Missstand hingewiesen mit der Bitte die Verkofferung nochmals zu entfernen, um eine Trocknung des Dachstuhls zu ermöglichen. Ausserdem habe ich mit weiteren Schritten gedroht, insbesondere wegen der nicht autorisierten Arbeiten an unserer Bausubstanz.

Nun habe ich von diesem Bauleiter eine Mail erhalten, dass er seine "Hilfe" mit sofortiger Wirkung einstellt und keine Fragen mehr zum BV beantwortet. Es habe nie ein Vertragsverhältnis über die Eingabeplanung hinaus mit dem Bauherren gegeben.

Meine Fragen hierzu:

- Muss ich Arbeiten an meiner Bausubstanz hinnehmen, auch wenn diese vermieden hätten werden können?
- Welche rechtliche Handhabe habe ich dagegen? Ist das nicht Sachbeschädigung?
- Kann ich meine Ansprüche bezüglich des Wasserschadens direkt gegen die ausführende Baufirma geltend machen?
- Welche Ansprüche bezüglich des Nachweises eines korrekt ausgeführten Brandschutzes habe ich (verwendete Materialien, Bestätigung eines Sachverständigen)?
- Wie sollte ich mich grundsätzlich weiter verhalten? Bisher hatte ich alle Vorkommnisse (wir hatten bereits einen Wassereintritt als die Brandwand betoniert wurde, da hierzu eine Reihe Dachziegel auf unserer Seite entfernt wurde und es heftige Regenschauer gab) direkt mit dem von mir als Bauleiter eingestuften Architekten geklärt.
09.11.2016 | 10:58

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

bei der nicht unkomplizierten Sachlage rate ich Ihnen, einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin vor Ort zu beauftragen. Im Rahmen dieser Erstberatung kann ich Ihnen auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes folgende Hinweise zu Ihren Fragen geben:

1) Nein, natürlich darf niemand ohne Ihre Zustimmung und erst recht nicht gegen Ihren erklärten Willen in Ihr Eigentum eingreifen. Eine andere Frage wäre, ob der Nachbar möglicher Weise aus dem Nachbarrecht heraus einen Anspruch auf Erteilung Ihrer Zustimmung bzw. auf Ihre Duldung habe könnte. Aber selbst wenn dies so wäre, würde das keine Berechtigung geben, diesen Anspruch im Wege der Selbsthilfe durchzusetzen - vgl. dazu beispielhaft BGH V ZR 49/12.

2) Sie hatten vor dem Eingriff einen Unterlassungsanspruch und nun einen Beseitigungsanspruch, beides aus § 1004 BGB. Bevor Sie diesen geltend machen, ist aber nach detaillierter Prüfung und Beratung zu überlegen, ob es eine sinnvolle Verhandlungslösung gibt. Eine Sachbeschädigung würde Vorsatz hinsichtlich der fehlenden Berechtigung voraussetzen, der hier angesichts der verschiedenen beteiligten Personen nicht einfach nachzuweisen sein wird.

3) Prinzipiell ja, denn die ausführende Baufirma hätte sich einerseits der Zulässigkeit des Eingriffs vergewissern müssen und hat andererseits dem Anschein nach nicht fachgerecht gearbeitet. Aber dazu sind die näheren Umstände zu klären.

4) Sie haben aus dem Nachbarschaftsverhältnis grundsätzlich einen Anspruch gegen den Nachbarn auf Einhaltung derjenigen Regeln, die auch zu Ihrem Schutz dienen. Dazu gehören auch brandschutzrechliche Regelungen, deren Umfang aber hier von den Maßgaben einer bauaufsichtlichen Zulassung der Aufstockung abhängen dürfte. Einen Nachweis im Sinne einer Begutachtung oder ähnliches können Sie grundsätzlich nicht verlangen, sondern "nur" die Einhaltung der Regeln. Wenn Sie davon ausgehen, dass sie nicht eingehalten sind, müssen Sie dies im Grundsatz belegen, was hier aber relativ klar zu Tage zu liegen scheint.

5) Abgesehen vom Gang zum Anwalt sollten Sie in erster Linie an die Nachbarn herantreten, die die Baumaßnahme in Auftrag gegeben haben. Gegen wen man dann Ansprüche am zweckmäßigsten geltend macht, hängt von noch zu klärenden tatsächlichen und rechtlichen Umständen ab.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

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