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Unangekündigte Sanierungsarbeiten

| 31.01.2017 00:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Danem und Herren,

ich lebe mit meiner kleinen Tochter (10 Monate) in einer Altbauwohnung im 1. Stock. Die Wohnung unter uns wird saniert. Die Baumaßnahmen wurden am Anfang November 2016 begonnen. Angekündigt hat man sie mit einigen Tagen (vielleicht zwei Wochen) Vorlauf und sie sollten am 10. Dezember 2016 abgeschlossen werden.
Die Bauarbeiten dauern bis heute. Sie werden vom Montag bis Samstag ausgeführt. Die Handwerker besitzen kein Hauseingangsschlüssel und klingeln bei mir oder bei anderen Mieter, um in das Haus zu kommen. Es gibt keine Mittagsruhe.
Bisher war es nur der Lärm, seit Samstag, den 28. Januar sind es nunmehr ein toxischer Geruch von irgendwelchen Lösungsmitteln und ein sehr feiner Staub die weiteren Erscheinungen, mit denen wir hier zu tun haben.
Heute ist der Zustand definitiv unzumutbar. Die Wohnungstür wurde von aussen abgeschlieffen. Der dabei entstandene feine Staub fliegt in der Luft, hat sich auf alles mögliche im Treppenhaus abgesetzt und dringt in meine Wohnung ein. Ich merke den Staub in dem Mund, auf den Haaren, auf der Haut. Der Staub ist nun in den Spielsachen meiner Tochter und in den Textilien, einfach überall.

Schon bei dem Lärm der Maschinen schreckt meine Tochter immer wieder auf und wird wach (sie schläft 2 mal tagsüber und bei der Kälte kann ich mich für die komplette Schlafenszeit nicht draussen aufhalten).
Jetzt noch der Staub und die toxischen Gerüche. Schnupfen, Husten, gereizte Augen als Reaktion auf den Staub konnte ich heute Abend bei uns beiden eindeutig feststellen. Den Schaden an der Gesundheit meiner Tochter kann man aber eigentlich gar nicht einschätzen.

Ich empfinde den Zustand nicht nur als unangekündigte Lärmbelästigung, sondern als Angriff auf das Wohl und die Gesundheit meiner Tochter und meine. Leider habe ich hier niemanden, bei dem ich kurzfristig die Zeit bis zum Abschluß der Arbeiten untergebracht werden könnte.

Die Frage ist, was kann ich machen, wie gehe ich in der Situation vor? Darf ich erwarten, dass ich auf die Kosten der HV in einem Hotel untergebracht werde? Wie hoch ist eine angemessene Minderung der Miete in dem Fall und wie unternimmt man so eine Minderung korrekt? Was ist mit den gesundheitlichen Auswirkungen und mit der Reinigung meiner Wohnung?

Die Dame von der HV, die für diese Wohnanlage zuständig ist, antwortet sehr selektiv auf e-mails. Telefonisch kann man sie direkt gar nicht kontaktieren.

Ich freue mich auf eine aussagekräftige und fachkundige Antwort!



Einsatz editiert am 31.01.2017 06:30:41

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst stellt sich die Frage, ob es sich bei der"Sanierung" um eine Modernisierung ( = Bauarbeiten, die zur Besserung der Wohnqualität beitragen sollen) oder eine Instandhaltung- oder Setzung handelt (Schäden sollen ausgebessert werden, die Mietsache soll erhalten werden).

Bei baulichen Erhaltungsmaßnahmen ( Instandsetzung- und Instandhaltungshaltungsarbeiten) sind sie auch ohne Ankündigung zur Duldung verpflichtet (§ 555a BGB ). Hintergrund ist, dass oft unvorhersehbare Reparaturen auftreten können und der Vermieter verpflichtet ist die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Türen abschleifen dürfte zu den Instandhaltungsarbeiten gehören.
Bei Modernisierungsarbeiten ( also Verbesserungsarbeiten wie höhere Dämmwerte, Austausch von Fenstern) muss der Vermieter die Baumaßnahme 3 Monate vor Beginn der geplanten Bauarbeiten ankündigen, hierbei muss er sie auf die Möglichkeit des Härteeinwandes hinweisen. Hält er diese Vopraussetzungen nicht ein, so ist die Ankündigung unwirksam. In diesem Fall besteht keine Duldungspflicht (§§ 555 c , 555 d BGB ), es sei denn die Arbeiten haben nur geringe Auswirkungen auf sie, was anhand ihrer Beschreibungen nicht der Fall ist.

In ihrem Fall habe ich von Instandhaltungsarbeiten auszuarbeiten, da nur der Abschliff einer Wohnungstür benannt ist und es ausschließlich eine Wohnung betrifft. Bitte teilen sie mir gegebenenfalls über die Nachfrageoption mit, ob auch Modernissierungsarbeiten vorliegen. Bei Instandhaltungsarbeiten ist eine Ankündigung unnötig, da mit regelmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zu rechnen ist. Folglich besteht hier immer eine Duldungspflicht ( (LG Berlin, Urteil vom 1. Februar 1994, Az: 64 S 136/93 ).)

Eien Duldungspflicht bedeutet lediglich die Pflicht, die Bauarbeiten passiv geschehen zu lassen, ein aktives Tun und Fördern der Bauarbeiten (Klingeln der Handwerker) kann von ihnen nicht gefordert werden (LG Berlin, Beschluß vom 30. November 1995, Az: 67 S 158/95 )

Zudem schließt eine Duldungspflicht ( egal ob wegen Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen) eine Mietminderung nicht aus. Anspruch auf ein Hotel besteht jedoch nur, soweit ihre Wohnung unbewohnbar ist, dies wird sich nicht nachweisen lassen.

Je nach Gericht und Intensität der Bauarbeiten unterscheidet sich die Mietminderungshöhe. Manchmal verwenden Gerichte auch Mietminderungstabellen. Die Gerichte in Berlin gehen grundsätzlich etwas restriktiver mit Mietminderungen um. So spricht das Landgericht Berlin bei massiven Baulärm oft nur zwischen 10 und 15 % zu ( vgl. z.B. Landgericht Berlin, Urteil vom 15.03.2002
- 63 S 54/00 ; Landgericht Berlin, Urteil vom 13.01.2004
- 64 S 334/03 ), bei Erkennbarkeit der Baumaßnahmen vor Einzug gehen die Mieter meist leer aus (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013
- 202 C 180/13 ; Landgericht Berlin, Urteil vom 11.03.2013
- 67 S 465/12 ; LG Berlin, Urt. v. 17.09.2012 - 63 S 208/12 )

Grundsätzlich steht ihnen also erst mal eine Mietminderung zu, § 536 BGB . Dieses ist nicht abhängig davon , ob eine Duldungspflicht besteht oder der Vermieter die Bauarbeiten verschuldet hat.
Sie sollten also zunächst nach § 536 c BGB der Hausverwaltung schriftlich alle Mängel anzeigen. Sie sollten daneben die Mietminderung ankündigen, und mitteilen, dass die von ihnen mitgeteilte Höhe so vom Landgericht Berlin bei Baulärm eingeschätzt wird.

- 2% für starke Verschmutzung des Trepeenhauses auf Grund von Renovierungsarbeiten (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.04.1994
- 63 S 439/93 ), machen sie hierbei deutlich, dass es sich nicht nur um Schmutz sondern um feinen Staub handelt, der die Atemwege und die Augen reizt und auch bis in die Wohnung vordringt

- 10% für Baulärm (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.04.1994 - 63 S 439/93 ) - Kreissäge, Bohren; Stemmarbeiten

- 15 % für Lärm- und Schmutzintensive Bauarbeiten außerhalb der Wohnung (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.01.2004 - 64 S 334/03 )

- 20 % für Kernsanierung mehrerer Etagen im Haus, Einsatz von Presslufthammer und Abrissbirne (KG Berlin, Urteil, 8 U 3422/06)

- 33 % Dachgeschossausbau, Betroffene Wohnung liegt darunter (Landgericht Berlin, Urteil vom 08.03.1996 - 64 S 357/95 )

-25 % Bauarbeiten und starke Staubentwicklung. (LG Berlin, Urteil vom 7. November 1996 · Az. 61 S 180/96 )

Ich würde hier der Hausverwaltung eine Mietminderung von 25 % ankündigen und dies mit der Überschreitung der angekündigten Baudauer, der Staubentwicklung bis in ihre Wohnung, der dadurch gesundheitlichen Beeinträchtigung von ihnen und dem Kind, dem Baulärm, der auch Samstag ( Aber Vorsicht Samstag ist ein normaler Werktag) auftritt begründen. Unabhängig davon ob die HV antwortet nehmen sie diese Mietminderung ab Februar auf die Warmmiete ( also die volle Mietzahlung) vor.

Zeitgleich achten sie darauf, die Beeinträchtigungen zu dokumentieren, denn die Mietminderung kann zu einem Mietrückstand von mehr als 2 Monaten führen ( hier in 4 Monaten) so dass die HV, auf die Idee kommen könnte zu kündigen. In diesem Fall sollten sie die Beeinträchtigungen nachweisen können um die Mietminderung zu rechtfertigen. Zudem sollte das Geld der Mietminderung immer nur zur Seite gelegt werden, um eine Kündigung zu verhindern, bis die Minderung entweder abgeschlossen ist oder ein Urteil zur Rechtmäßigkeit ergangen ist.

Daneben haben sie nach § 555a BGb auch Anspruch auf Ersatz ihrer durch die Bauarbeiten entstandenen Aufwendungen, dies kann die Reinigung von Kleidung und Spielzeug sein. Dies würde ich der HV ebenfalls ankündigen und nachfragen, ob diese die Reinigung oder die Kosten gegen Quittungsvorlage übernehmen wollen. Bitte heben sie den Schriftverkehr und alle Belege gut auf, denn diesen Leistungsanspruch könnte man später noch durchklagen, Vorrang hat aber meines Erachtens die Gesundheit, also der Staub beim Atmen und der Lärm.

Ebenso verhält es sich mit Hotelübernachtungen, auch diese sind dem Grund e nach über § 555 a BGB ersatzfähig , wenn sie durch die Bauarbeiten bedingt sind, allerdings wird ein Auszug in ein (billiges) Hotel erst dann erstattet, wenn nachgewiesen ist, dass die Wohnung unbewohnbar ist. Hierfür sollten sie ihre Tochter bei ihrem Hausarzt bezüglich des Staubes untersuchen lassen und sich ein entsprechendes Attest sichern. Auch hierüber sollten sie die Hausverwaltung nach Erhalt des Attestes vorab informieren. Allerdings halte ich hier den Auszug für nicht ersatzfähig. Insofern kann dies schnell zum Kostenbumerang für sie werden. Allerdings kann man natürlich der HV ein Angebot machen, dass diese ein sehr günstiges Hotel statt der Mietminderung und eventueller Schadenersatzansprüche wegen Gesundheitsschädigung trägt. Dies sollte sehr freundlich geschehen, denn die Karten der Hausverwaltung sind hier nicht schlecht und sie müssen am sehr strengen Berliner Gericht vorbei.

In der Geltendmachung der besonderen Härte bei Modernisierungsarbeiten nach § 555 d Abs. 2 BGB sehe ich für sie keinen Vorteil, da diese lediglich die Duldung von Modernisierungsarbeiten betreffen kann. Darüber hinaus können sie die Wohnung wohl auch kündigen, da die Sanierungsarbeiten offensichtlich verschleppt werden. Da dies wohl eher nicht in ihrem Interesse ist, gehe ich hierauf nicht weiter ein.

Fazit:
Folglich rate ich zwingend zur Mietminderung in Höhe von 25% ( Geld zurücklegen) und nicht zum Auszug ( es sei denn die Ärztin hat eine gute , hieb- und stichfeste Begründung und attestiert diese auch). Sie sollten die HV anschreiben und über die Zustände informieren und die Mieterhöhung ab sofort in Höhe von 25 % ankündigen. ferner kündigen sie an auch die Reinigung von Textilien und Spielzeug in Rechnung zu stellen. Sie bitten um ein Gespräch oder einen Vorschlag zur Einigung. Die Minderung können sie ab sofort einseitig durch Nichtzahlung ( Abzug von der Warmmiete) ausüben. Senden sie dafür bitte das Schreiben an die HV schnellstmöglich per EINWURFeinschreiben und vorab per Mail.
Die Reinigungskosten werden sie entweder im Gespräch oder bei Nichtreaktion durch Klage durchsetzen müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 31.01.2017 | 08:55

Sehr geehrte Frau Prochnow,

vielen Dank für die Antwort.
Es handelt sich um eine umfangreiche modernisierung der Wohnung. Das Badezimmer wurde abgerissen und vom kern an neu gestaltet. Sämtliche Böden wurden abgerissen und neu verlegt, Decken und Wände. Ich glaube, die Elektrik wurde auch neu verlegt. Nun werden sämtliche Türen und Fensterrahmen abgeschliffen. Wir haben hier also seit November mit erheblichen Lärm zu tun. Die Wohnung ist lediglich 36 qm klein und scheint zu einem Luxusappartement umgestaltet werden.
Ich finde, es handelt sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen.
Ändert sich dadurch Ihre Empfehlung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.01.2017 | 09:28

Liebe Fragestellerin,

nein meine Empfehlung ändert sich nicht. Allenfalls würde ich die Mietminderung sogar auf 30% ankündigen ( aber zurücklegen), da es in einer kleinen Wohnung wohl keinerlei Rückzugsmöglichkeiten gibt.

Es dürfte in der Tat eine Modernisierung nach § 555b Nr. 4 BGB handeln, Dies würde aufgrund der verspäteten Anzeige keine Duldungspflicht ihrerseits nach sich ziehen. Das nützt ihnen wenig, denn sie können ja die Bauarbeiten schlecht untersagen. Allenfalls eine Klage auf Unterlassung scheint möglich, eventuell auch im Wege der einstweiligen Verfügung, wegen Gesundheitsgefährdung durch Lärm und Staub. Dafür sollte aber zwingend ein Anwalt vor Ort die Wohnung zuvor besichtigen. Hierfür sollte zunächst auch die HV angeschrieben werden, um ihr das Angebot einer Wohnungsstellung zu machen, wenn sie keine Unterlassung und kein Schadenersatz wegen Gesundheitsschäden riskieren möchte.
Allerdings ändert dies nichts daran, dass die Bewohnbarkeit ihrer Wohnung- wenn auch mit gravierenden Mängeln- dem Grunde nach gegeben ist, und die Hotelkosten daher äußerst Risiko behaftet sind.

Ich würde also nach wie vor zur Minderung raten , also einem Schreiben an die HV in dem sie sämtliche Mängel geltend machen, und um Abstellung zu bitten sowie ein Enddatum zu erfragen. Bitte vergessen sie wirklich nicht, hier Lärm- und Belästigungsprotokolle zu führen.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 06.02.2017 | 22:04

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