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Umwidmung Gaststätte zu Wohnung im Mischgebiet - Widerspruch aus Gewerbegebiet

17.03.2016 16:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Nutzungsänderung und Einwendungen des Nachbars

Baden-Württemberg: Ein dreistöckiges Haus in einem Mischgebiet ist derzeit im 1. und 2. OG als Wohnung genutzt, im EG ist eine Gaststätte, die Umwidmung aus einer Wohnung erfolgte vor einigen Jahren. Aktuell ist vorgesehen das EG wieder als Wohnung zu nutzen. Dazu wurde eine Bauvoranfrage für eine Umwidmung gestellt.
Das Haus liegt auf einem Grundstück in einem Mischgebiet, direkt angrenzend ist allerdings ein Gewerbegebiet mit einer großen Industrieanlage (Abstand Haus - eigene Grundstücksgrenze 20m, Abstand Haus-Industriegrundstück etwa 25m (zwischen eigenem und Industriegrundstück ist ein Wege-Grundstück), Abstand Haus-erstes Industriegebäude etwa 30m). Die Fabrik hat nun über einen Anwalt einen Widerspruch gegen die Umwidmung eingelegt - die Natur des Einspruchs ist wohl so, dass er laut Baurechtsamt durch ein Lärmgutachten auszuhebeln wäre. Wohlgemerkt: das Lärmgutachten soll belegen, dass die Industrie _leise_ genug ist.
Meine Frage: Könnte man auch über die bestehenden Wohnungen (1.OG und 2.OG) argumentieren, oder über die Lage im Mischgebiet, bzw. ist eine andere Herangehensweise (also ohne teures Lärmgutachten) erfolgversprechend?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Auf Grundlage Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass ein Antrag auf Bauvorbescheid nach § 57 Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) gestellt wurde und der „Einspruch" des Nachbarn nicht nach Erteilung des Vorbescheides sondern im Rahmen der nach § 57 Abs. 2 in Verbindung mit § 55 LBO BW durchzuführenden Nachbarbeteiligung erfolgte.

Damit macht die Fabrik als „Nachbar" (technisch „Angrenzer") Einwendungen gegen die Umwidmung geltend. Diese im Rahmend er Nachbarbeteiligung häufig vorgetragenen Argumente und Bedenken fallen oftmals sehr umfassend aus. Dies hat den Hintergrund, dass § 55 Abs. 2 S. 2 LBO BW eine Präklusionsvorschrift beinhaltet. Gründe gegen ein Vorhaben, die nicht innerhalb der Nachbaranhörung vorgebracht werden, werden zukünftig nicht mehr berücksichtigt.

Ein Mischgebiet im Sinne von § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dient nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 6 Abs. 1 BauNVO „dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören."
In diesem Gebiet sind nicht lediglich teilweise bewohnte (gemischt genutzte) Gebäude zulässig, sondern, wie sich aus § 6 Abs. 2 BauNVO ergibt, ausdrücklich auch (reine) „Wohngebäude".

Die Fabrik macht gegen das Vorhaben offenbar Gründe des Lärmschutzes geltend bzw. trägt vermutlich vor, dass die Umwidmung auf Grund der Lärmentwicklung im angrenzenden Gewerbegebiet unzulässig ist, da die bei einer Wohnbebauung zu fordernden Grenzwerte nicht eingehalten sind.

Grundsätzlich hat ein Lärm-Emmittent Sorge dafür zu tragen, dass bestimmte gesetzliche Grenzwerte eingehalten werden. Die Grenzwerte bestimmen sich nach der „Empfindlichkeit" bzw. Schutzwürdigkeit des Nachbarn. Die auf der Grundlage von § 48 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) erlassenen Technischen Anleitungen zum Schutz gegen Lärm (kurz: TA Lärm) gibt genaue Grenzwerte in Dezibel (dB) vor. Die Grenzwerte liegen niedriger, wenn an einer Wohnbebauung gemessen wird als wenn an einer anderweitig genutzten Immobilien gemessen wird.

Würde Ihre Nutzungsänderung dazu führen, dass von der Fabrik strengere Grenzwerte einzuhalten sind als bisher, könnten Belange des Eigentümers beeinträchtigt sein, die ggf. eine Untersagung der Nutzungsänderung rechtfertigen. Da Ihre Immobilie in den beiden oberen Geschossen allerdings seit langem bereits als Wohnraum genutzt wird, hat die Fabrik bereits heute die Grenzwerte einzuhalten, die für Wohnbebauung maßgeblich sind.

Legt man die von Ihnen angegebenen Entfernungen zu Grunde (Abstand von ca. 30 Meter), ist bereits unwahrscheinlich, dass es im Bereich des Erdgeschosses Ihres Gebäudes wesentlich lauter ist als im Bereich der oben liegenden Wohnungen.
Ihre Annahme ist damit voll zutreffend. Die Wohnungen im ersten und zweiten OG sind m.E. das Hauptargument gegen eine Beeinträchtigung der Fabrik. Darüber hinaus, dies als ergänzender Hinweis, sind die in Baden-Württemberg bestehende Wohnungsknappheit ebenfalls als Argument für die Umwidmung mit zu berücksichtigen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben und bin für Nachfragen und Kritik gerne offen – nutzen Sie hierfür die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie mit der Beantwortung der Frage zufrieden sein, bin ich für eine entsprechend positive Bewertung dankbar.


Mit freundlichen Grüßen

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