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Umwehrung auf Privatgrundstück/ Reihenhaus

11.06.2009 19:47 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,
kann uns der Kreissausschuss Bauen und Umwelt vorschreiben, dass wir auf unserem privaten Grundstück (Hessen) Umwehrungen anbringen müssen?
Sachverhalt: wir haben mit Zustimmung unserer Nachbarin unsere Terasse erweitert. Zu Ihrer Kellertreppe (die an unsere Terasse angrenz)t geht es ca. 2m in die Tiefe. Zur Errichtung eines Geländers haben wir bereits vor geraumer Zeit ein Unternehmen beauftragt - jedoch verzögerte sich die Montage des Geländers wegen Standardlieferzeiten von 8-12 Wochen.
Nun war unsere Nachbarin der Meinung, sie müsste dies dem Bauamt kund tun, welches auch gleich mit, in unseren Augen unangemessenen, Auflagen droht.
Demnach sollen wir neben dem Geländer zum Nachbargrundstück auch unseren Zugang zur Terasse (3Stufen; kleines Podest - auf selber Höhe befindet sich auf gesamter Breite ein Hochbeet- danach nochmal 4 Stufen), und den Zugang zu unserem Keller mit einer Umwehrung absichern (§3 HBO). Des weiteren sollen wir innerhalb einer Woche ein Provisorium, welches ein Gegenlehnen standhält, errichten. "... so dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden."
Sollten wir der Aufforderung nicht folgen, wurde uns mit Schreiben vom 08.06. ein kostenpflichtiges Nutzungsverbot angedroht. Die Frist endet am 17.06. - unser Bauunternehmen hat uns den Tag der Installation des Geländers zum 25.06. zugesagt.
Dies teilten wir dem Bauamt auch telefonisch mit. Allerdings wurde uns keine Fristverlängerung gewährt.
Jetzt unsere Fragen:
Sind wir dazu verpflichtet an unserem Treppenaufgang einen Handlauf anzubringen ? Es ist kein öffentlicher Zugang; kein Postbote oder sonstwer muss da entlang laufen; sämtliche angrenzende Reihenhäuser haben keine Handläufe an ihren Treppen.
Was versteht man unter einem kostenpflichtigen Nutzungsverbot? welche Kosten könnten auf uns zukommen?
Müssen wir unseren Kellerzugang auch absichern, obwohl wir von der Kellertreppe aus das angerenzende Beet bearbeiten können, wogegen bei Anbringung eines Geländers dies unmöglich macht und demnach die ganze Fläche unzugänglich wird?
Das Beet wird nicht betreten (das geht ja von der Kellertreppe aus) sodass wir hier keine Gefahrenquelle erkennen können).
Reihenhäuser haben nur einen kleinen Grarten und wir hätten bei Befolgung der Auflagen auf 6m Breite 4 Geländer und 1 Handlauf auf gesamter Breite.
Sind wir dazu verpflichtet der Aufforderung nachzukommen?
Vielen Dank für Ihren Rat.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Gemäß § 35 Abs. 1 Nr. HBO (Hessische Bauordnung) müssen Umwehrungen an Flächen die im Allgemeinen zum Begehen bestimmt sind und unmittelbar an mehr als 1 m tiefer liegende Flächen angrenzen, angebracht werden.

Demnach sind Sie verpflichtet, Ihre Terrasse mit einem Geländer zu versehen, da dies an der 2 m tief liegenden Kellertreppe Ihrer Nachbarin angrenzt.

Werden bauliche Anlagen im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, kann das Bauordnungsamt die Nutzung untersagen, § 72 Abs. 1 HBO.

Dies gilt vor allem im Hinblick auf die Terrasse. Jedoch ist das Nutzungsverbot eine Ermessensentscheidung, so dass, sofern wie hier sicher gestellt ist, dass das Geländer am 25.06.2009 errichtet wird, ein Nutzungsverbot meines Erachtens ermessensfehlerhaft wäre, da Sie der Aufforderung der Bauaufsicht nachkommen und die Fertigstellung sich geringfügig um 8 Tage verzögert.

Dies mit einem kostenpflichtigen Nutzungsverbot aufzuerlegen ist unangemessen.

Die Kosten beziehen sich dabei auf die Verwaltungskosten, die durch Sie im Fall einer Ordnungsverfügung zu tragen wären.

Die Kosten ergeben sich aus dem Verwaltungskostengesetzt und der Verwaltungskostenordnung Hessen, insbesondere dem Verwaltungskostenverzeichnis.

Eine solche Ordnungsverfügung wäre, wie bereits dargelegt, ermessensfehlerhaft. Sollte Ihnen doch eine solche zugehen, empfehle ich Ihnen dagegen Widerspruch einzulegen.

Gemäß § 30 Abs. 5 Satz 1 HBO müssen Treppen einen festen griffsicheren Handlauf haben. Voraussetzung ist nicht, dass dies öffentlich zugänglich ist, so dass die Handläufe in jedem Fall anzubringen sind.

An den Treppen sind jedoch keine Geländer anzubringen, sondern lediglich Handläufe, so dass ein Zugang zum Beet noch möglich sein sollte.

Sofern das Beet höher als die Kellertreppe liegen sollte, muss das Beet nicht umwehrt werden, da dieses nicht zum allgemeinen Begehen bestimmt ist.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 12.06.2009 | 10:31

Sehr geehrter Herr Liebherr,
vielen Dank für Ihre Auskunft.
Gibt es denn nicht eine Mindesthöhe die zur Anbringung eines Handlaufes erreicht sein muss? Wir haben genau 96cm Höhendifferenz und finden es sehr übertrieben.
Können wir uns gegen diese Auflagen wehren?
Sämtliche Nachbarn haben Treppenaufgänge ohne Handläufe - und nur uns wurde die Aufforderung zugeteilt.
Die Sicherung zur Nachbarkellertreppe (2m) wird selbstverständlich zum genannten Termin angebracht.
Weiter wird uns das Fehlen einer Baugenehmigung vorgeworfen, obwohl wir uns bei unserer Gemeinde danach erkundigt haben. Lt Aussage der Gemeinde wäre bei Reihenhäusern keine Baugenehmigung notwendig, wenn eine bestehende Terasse erweitert wird und der Nachbar damit einverstanden ist.
(Einverständnis liegt uns schriftlich vor).
Wie sieht die Rechtslage nun aus und wie müssen wir uns verhalten, wenn die Gemeinde uns eine falsche Auskunft gegeben hat?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.06.2009 | 22:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Es gibt keine Mindesthöhe, die ein Anbringen eines Handlaufes erfordert; vielmehr gilt dies nach § 30 Abs. 5 Satz 1 HBO allgemein für alle Treppen.

Nach § 30 Abs. 5 Satz 1 müssen Treppen einen festen und griffsicheren Handlauf haben. Das Erfordernis gilt sowohl für notwendige als auch für nicht notwendige Treppen. Den Benutzern soll ein sicherer Halt gewährt werden; Stürzen soll vorgebeugt werden (Hornmann, Kommentar Hessische Bauordnung, 1. Auflage 2004; § 30 Rz. 39).

Treppen (DIN 18065) definieren sich dabei als fest mit dem Bauwerk verbundene, unbewegbare Bauteile, bestehend aus mindestens einem Treppenlauf mit mindestens drei aufeinanderfolgenden Stufen. Sie dienen wie Rampen und Leitern zum Überwinden von Höhenunterschieden zwischen mindestens zwei unterschiedlichen Ebenen durch schrittweises Steigen.

Bedauerlicherweise lässt sich derzeit keine Möglichkeit einer Abweichung von dieser Auflage erkennen.

Sicherlich kommt eine Selbstbindung der Verwaltung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/GG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 3 GG">Art. 3 GG</a> in Betracht, so dass gleich gelagerte Sachverhalte auch gleich behandelt werden müssen, sofern benachbarte Treppenaufgänge keinen Handlauf haben, jedoch hindert dies das zuständige Bauordnungsamt nicht, gegen einzelne rechtswidrige Zustände vorzugehen, sofern anderenfalls ein baurechtswidriger Zustand aufrecht erhalten wird.

Im Klartext bedeutet dies, dass die ggf. Duldung eines rechtswidrigen Zustandes beim Nachbarn, Ihnen kein Recht gewährt, auch einen rechtswidrigen Zustand zu schaffen oder aufrecht zu erhalten.

Bezüglich der Frage der Baugenehmigung zur Erweiterung der Terrasse lässt sich auf Grund der knappen Angaben zum Sachverhalt nur eine allgemein gehaltene Antwort geben.

Grundsätzlich bedürfen Errichtung, Abriss und Erweiterungen etc. von baulichen Anlagen einer Baugenehmigung, § 54 HBO, es sei denn, dass durch Gesetzt etwas anderes bestimmt ist.

Die Erweiterung der Terrasse dürfte in erster Linie die Frage der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück betreffen. Die Frage ist, gerade bei Reihenhäusern, ob ein gültiger Bebauungsplan in Ihrem Fall vorliegt, der die Art und Zulässigkeit der Bebauung regelt.

Die Erweiterung wäre nach § 56 Abs. 1, Abs. 2 HBO baugenehmigungsfrei, wenn

Ihr Haus im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 oder der § 12 BauGB: Vorhaben- und Erschließungsplan , § 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans des Baugesetzbuches liegt,

2.für die Erweiterung keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen des Baugesetzbuches bedarf,

3.die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist,

4.sie keiner Abweichung nach § 63 HBO bedürfen und

5.die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Abs. 3 Satz 3 der Bauherrschaft schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB: Zurückstellung von Baugesuchen des Baugesetzbuches beantragt

Der Gemeinde ist das beabsichtigte Vorhaben durch Einreichen der erforderlichen Bauvorlagen schriftlich zur Kenntnis zu geben, soweit das Vorhaben nicht dem naturschutzrechtlichen Eingriffsgenehmigungsverfahren unterliegt oder eine Ausnahmegenehmigung von einer Veränderungssperre erforderlich ist.

Mit dem Vorhaben darf 14 Tage nach Eingang der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde begonnen werden, wenn die Gemeinde der Bauherrschaft nicht schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB: Zurückstellung von Baugesuchen des Baugesetzbuches beantragt.

Eine Baugenehmigung wäre jedenfalls auf Grund der Zustimmung des Nachbarn zu erteilen, wahrscheinlich jedoch nur auf Grund einer Abweichung (Nachbarzustimmung) nach § 63 HBO, da hier ggf. der Mindestabstand zum Nachbargrundstück unterschritten wird.

Diese Abweichung wäre aber gesondert zu beantragen gewesen, § 63 Abs. 2 HBO.

Insofern wäre meines Erachtens vor Bauausführung ein entsprechendes Genehmigungsverfahren durchzuführen gewesen.

Sicherlich ist eine solche Genehmigung auch nachträglich möglich, da die Zustimmung des Nachbarn vorliegt, sofern Ihnen jedoch daraus dennoch rechtliche Konsequenzen drohen, kommt ggf. ein Schadensersatzanspruch aus Amtshaftung gegen die Gemeinde in Betracht.

Eine abschließende Einschätzung ist derzeit jedoch nicht möglich, da ohne konkrete Kenntnis etwaiger Umstände, insbesondere Tatsachen über Bebauungsplan, Lage der Terrasse, Grundstücksgrenzen etc., eine weitere rechtliche Würdigung nur vage erscheinen dürfte.

Ich hoffe dennoch, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 11.06.2009 | 22:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte meine Beantwortung um Folgendes ergänzen:

Die Kosten einer Anordnung eines Nutzungsverbotes belaufen sich nach Nr. 64913 Kostenverzeichnis der Verwaltungskostenordnung für den Geschäftsbereich des Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (VwKostO-MWVL) zwischen mindestens 40 Euro bis höchsten 3200 Euro.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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