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Umwandlung von Genossenschaftswohnungen in Eingetumswohnungen

09.05.2011 12:36 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von


15:03

Wir sind eine Genosssenschaft mit 18 Wohnung und 18 Mitglieder und wollen diese in Eigentum umwandeln, der Beschluss zur Umwandlung wurde bereits gefasst, die Umwandlung erfolgt bis 1.1.2013. Alle Mitglieder bleiben in den Wohnungen und nutzen sie als zusätzliche Altersversorgung, die ersten gehen schon 2012 in Rente. Die Genossen erhielten auch eine Eigenheimzulage bemessen an den Geschäftsanteile.

Nach bisherigem Stand müssten wir Steuern 25 % aus Kapitaleinkünfte, = die Differenz aus Verkehrswert und Darlehenstilgung, bezahlen. Dies ist für jeden von uns ein sehr hohe Belastung und macht auch keinen Sinn da es sich hierbei um eine zusätzliche Altersversorgung handelt. Darum meine Frage:
Besteht die Möglichkeit diese hohen Steuern in unserem Falle zu umgehen ????







09.05.2011 | 13:20

Antwort

von


(817)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



Wenn ich Sie richtig verstanden habe bleibt die Genossenschaft bestehen und die Genossenschaftswohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt, in dem die Genossenschaft die jeweiligen Wohnungen an die jeweiligen Eigentümer verkauft.

Sollte sich dieses anders darstellen, bitte ich um einen entsprechenden Hinweis, damit ich im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption hierzu noch abschließend Stellung nehmen kann.

Sofern die Genossenschaft durch die Veräußerung Gewinne erzielt, wird eine Abgeltungssteuer beziehungsweise Kapitalertragsteuer in Höhe von grundsätzlich 25 % fällig.

Dieses kann man so auch nicht durch Gestaltungsmöglichkeiten ohne Weiteres umgehen.

Insoweit ist in § 42 der Abgabenordnung geregelt, dass Steuern auch durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nicht umgangen werden können und dürfen. Im Extremfall kann diese sogar zu einer Sanktionierung führen.

Im Falle eines Verkaufs werden sie bzw. die Genossenschaft um diese Steuern also voraussichtlich wohl nicht herumkommen. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn es hier letztendlich zu keinem Verkauf kommen würde, sondern eine andere Gestaltungsmöglichkeit gewählt werden würde.

Dieses ist aber immer eine Frage des Einzelfalles und hängt von der konkreten Situation ab, so dass eine abschließende Aussage ohne Kenntnis der Gesamtsituation im Rahmen einer Erstberatung leider nicht abschließend gegeben werden kann.

Vor diesem Hintergrund sollte gegebenenfalls ein Steuerberater vor Ort beauftragt werden.



Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244
Tel. 0471/140240 o. 0471/140241



Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 09.05.2011 | 14:30

Sehr geehrter Herr Newerla,
die Genossenschaft bleibt nicht bestehen. Jeder der 18 Mitglieder bekommt die Wohnung die er zur Zeit nutzt. Er muss anteilsmäßig das Restdarlehen tilgen. Die Steuern fallen dann bei jedem Mitglied an. Nach derzeitigem Stand wird sie berechnet nach der Differenz des Verkehrswertes und der anteiligen Darlehenstilgung. Die Genossenschaft besteht 15 Jahre und der Schuldenstand ist daher nicht mehr so hoch, also ist auch die Differenz dementsprechend hoch und der Steueranteil erheblich.
Gibt es da eine Möglichkeit dies etwas zu reduzieren ??

Vielen Dank für Ihre Bemühungen
MfG laus470

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.05.2011 | 15:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Bei dieser Konstellation kann in der Tat eine Kapitalertragsteuer anfallen, sofern ein Gewinn erzielt wird.

Dieses lässt sich auch bei dieser Konstellation grundsätzlich nicht rechtswirksam umgehen, sofern eine vollständige Veräußerung von der Genossenschaft an den jeweiligen Eigentümer vonstatten gegangen ist, da dann eine Übertragung von einem Rechtssubjekt (von der Genossenschaft) auf ein anderes Rechtssubjekt (den jeweiligen Eigentümer/Mitglied) besteht.

Umso höher die Darlehenstilgung ist, desto niedriger fällt die Steuer grundsätzlich aus (dieses haben sie ja auch so richtig festgestellt).

Dieses ist allerdings ein Zustand, der automatisch eintritt und grundsätzlich nicht beschleunigt werden kann.

Lediglich wenn das Finanzamt hier einen Fehler macht,etwa weil die Darlehenstilgung nicht oder nicht vollständig berücksichtigt wird, sollte Einspruch eingelegt werden.

Zu berücksichtigen ist aber auch, dass die steuerliche Situation eines jeden Mitgliedes/Eigentümers unterschiedlich sein kann/wird und auch die Tilgungsraten voraussichtlich unterschiedlich hoch sein werden, so dass es hier auch in Bezug auf den jeweiligen Miteigentümer noch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf den Erwerb der Wohnung leben kann, die aber individuell verschieden sind.

Vor diesem Hintergrund kann ich eigentlich nur jedem Mitglied/Eigentümer anraten, sich unter Berücksichtigung seiner individuellen steuerrechtlichen Situation noch einmal bei einem Steuerberater vor Ort beraten zu lassen.



Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
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Tel. 0471/140240 o. 0471/140241

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