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Umwandlung immobilienhaltende GbR in Alleineigentum

| 18.10.2017 10:33 |
Preis: 148,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Es geht um zwei Eigentumswohnungen.

Dort sind als Eigentümer in Abteilung I jeweils eingetragen:

Wohnung 1 und 2 (identische Besitzverhältnisse)
Person A 50%
Person B 25%
Person C 25%
in Gesellschaft b.R. nach §705 BGB.

Es ist geplant die Wohnungsanteile so zu verkaufen und zu tauschen damit sich folgendes Bild ergibt:

Wohnung 1
Person B 100% => Kauf Anteil Person A 50%, Tausch mit Person C 25%

Wohnung 2
Person C 100% => Kauf Anteil Person A 50%, Tausch mit Person B 25%

Es soll also eine "Realteilung (Ende der GbR)" unter Abkauf der Anteile von Person A erfolgen.

Nun stellt sich die Frage wie man das von der REIHENFOLGE angehen sollte, insbesondere im Licht der Minimierung der (Grunderwerbs-)steuerpflicht. Ich benötige also nur eine Handlungsanweisung, zuerst X machen, dann Y. Später dann Z.

Also Kauf der Anteile an der GbR von Person A, Aufhebung GbR, Tausch der Anteile = Alleineigentum

M.W. bleibt bei der Umwandlung, der auf einer Person bereits entfallende Anteil, grunderwerbssteuerfrei.
Mir ist bewusst, dass der Tausch der Anteile an den Wohnungen (sprich 2 Käufe) Grunderwerbsteuer auslöst.

Person A ist mit den Personen B und C nicht in gerader Linie verwand.
Der Kaufpreis für die Anteile ist angemessen (versteckte Schenkung ist kein Thema).

Vielen Dank für ihre Bemühungen im Voraus.
18.10.2017 | 12:08

Antwort

von


(97)
1104 Crawford House, 70 Queen's Road Central
00 Hong Kong
Tel: 016096631245
Web: http://www.greenawalt.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

Rechtliche Einschätzung
Die Wohnungen lassen sich leider jeweils nur in Höhe von 25% steuerfrei auf B bzw. C übertragen, nämlich soweit diese bereits Anteile besitzen. Die Veräußerung der 50%-Anteile führt ebenso wie der Tausch der 25%-Anteile jeweils dazu, dass diese aus der Steuerfreiheit herausfallen. Um die Steuerbefreiung in Höhe von jeweils 25% zu erlangen, sollte zunächst die GbR aufgelöst werden und sodann die flächenmäßigen Anteile an B bzw. C übertragen werden.

Im Detail
Ihr Verständnis bezüglich der Realteilung bei der GbR ist grundsätzlich korrekt. Gemäß § 7 Abs. 2 GrEStG fällt bei der Realteilung der GbR keine Grunderwerbsteuer an. Gem. § 7 Abs. 3 GrEStG gilt die Befreiung jedoch nicht, sofern der Anteil innerhalb der vergangenen 5 Jahre durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben wurde:

"Bei flächenweiser Teilung eines einer Gesamthand gehörenden Grundstücks auf an der Gesamthand Beteiligte (Umwandlung von Gesamthandseigentum in Flächeneigentum) wird die GrESt insoweit nicht erhoben, als der Wert des Teilgrundstücks dem Anteil des Erwerbers am Gesamthandsvermögen entspricht (§ 7 Abs 2 Satz 1). Der Vergünstigung nach § 7 Abs 2 liegt der Gedanke zugrunde, dass die volle Besteuerung von Grundstücksübergängen zwischen der Gesamthand und den an ihr Beteiligten wegen der sachenrechtlichen Mitberechtigung der Gesamthänder eine unbefriedigende Härte darstellte und sich lediglich die Qualität, nicht aber auch das Quantum der bzgl eines Grundstücks bestehenden Berechtigung ändert (Hofmann § 7 Rn 1; BFH II B 166/02, BFH/NV 04, 1548)."
(Boruttau/Viskorf GrEStG § 7 Rn. 31)

Damit gilt folgendes: Sie können die GbR steuerfrei gemäß Ihrer derzeitigen Anteilsverteilung in Flächeneigentum umwandeln. Jegliche Übertragung von Anteilen führt aber dazu, dass diese aus der Befreiung herausfallen.

Auch die Vereinigung aller Anteile an der GbR in einer Person (B für Wohnung 1 und C für Wohnung 2) führt nicht zum gewünschten Erfolg. Gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG führt die Anteilsvereinigung von mehr als 95% in einer Person dazu, dass das gesamte Grundstück unter die Grunderwerbsteuer fällt:

"Bei einer Anteilsvereinigung iSd § 1 Abs 3 Nr 1 und 2 wird mit dem Anteilserwerb grunderwerbsteuerrechtlich derjenige, in dessen Hand sich die Anteile vereinigen, so behandelt, als habe er die Grundstücke von der Gesellschaft erworben, deren Anteile sich in seiner Hand vereinigen (ständige Rechtsprechung, BFH II R 46/12, BStBl II 14, 536, Rn 14, 17; II R 8/13, BStBl II 15, 553, Rn 19, mwN). § 1 Abs 3 Nr 1 und 2 tragen dem Umstand Rechnung, dass demjenigen, der mind 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesesellschaft in seiner Hand vereinigt, eine dem zivilrechtlichen Eigentum an einem Grundstück vergleichbare Rechtszuständigkeit an dem Gesellschaftsgrundstück zuwächst. § 1 Abs 3 besteuert nicht gesellschaftsrechtliche Vorgänge (BFH II R 30/04, BStBl II 05, 839; II R 65/06, BStBl II 08, 489 mwN)."
(Boruttau/Meßbacher-Hönsch GrEStG § 1 Rn. 946-960)

Die steueroptimale Lösung sieht damit wie folgt aus:

1. Auflösung der GbR
Zunächst sollte die GbR aufgelöst werden und A, B und C jeweils einen bruchteilsmäßigen Anteil an den Wohnungen erhalten. Sofern die Anteile innerhalb der vergangenen 5 Jahre nicht übertragen wurden, bleibt dieser Vorgang gem. § 7 Abs. 2 GrEStG zunächst steuerfrei.

2. Veräußerung der Anteile an B bzw. C
Sodann werden die Anteile von A (vollständig) und C (Wohnung 1) bzw. B (Wohnung 2) an die neuen Eigentümer zum Verkehrswert veräußert. Bei beiden Wohnungen fällt damit Grunderwerbsteuer auf 75% des Verkehrswertes an.

3. Sonstiges
Ein Tausch der Anteile findet nicht statt. Wie dargelegt, würde jeder Wechsel der Gesellschaftsanteile dazu führen, dass die betreffenden Anteile aus der Steuerfreiheit herausfallen. Hierdurch wird also kein Vorteil erzielt.

Eine steuerfreie Übertragung wäre ggf. nur zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern gem. § Nr. 4 GrEStG möglich. Ich habe aber verstanden, dass dies hier nicht der Fall ist.

Sollte im Gesellschaftsvertrag eine von der Beteiligungsquote abweichende Auseinandersetzungsquote vereinbart worden sein, ist diese bei der Auflösung der GbR maßgeblich (§ 7 Abs. 2 S. 2 GrEStG).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Für eine detaillierte Beratung stehe ich ebenfalls zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,


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