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Umwandlung einer ideellen Teilung in reale Teilung


25.07.2007 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor 4 Jahren die Hälfte eines 720 qm großen Grundstücks erworben. Inzwischen habe ich darauf ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gebaut und vor 1,5 Jahren auch bezogen.
Die andere Hälfte des Grundstückes wurde ca. 1,5 Jahre später von meinem jetzigen Nachbarn gekauft und ebenfalls mit einem Einfamilienhaus bebaut.
Unsere beiden Grundstücke sind bisher nur ideell geteilt.
Im Rahmen von "Abgrenzungs-Differenzen" zwischen unseren beiden Grundstücken wurde mir durch einen Vermesser mitgeteilt, dass mein Grundstück mit der angedachten Grenzlinie 20 qm weniger Fläche als das Grundstück meines Nachbarn aufweisen würde.
Alle Versuche meinerseits meinen Nachbarn zu einer korrekten Vermessung der Grundstücke und somit auch korrekter Verteilung der qm-Anzahl zu bewegen schlugen fehl. Er legte stets Widerspruch gegen die Vermessung ein und verweigerte jegliche Unterschrift.
Inzwischen habe ich den Vermesser kontaktiert und beauftragt eine reelle Teilung der Grundstücke durchzuführen. Für die Kosten werde ich, da mein Nachbar sich weigert seinen 50 %-Anteil zu übernehmen, zunächst allein aufkommen.
Jetzt droht er mir mit Anwalt und Klageeinreichung falls ich das Grundstück vermessen lasse.
Kann er gegen die Umwandlung von einer ideellen Teilung in eine Real-Teilung vorgehen?
Bisher war er in allen Belangen (Kostenübernahme für Pflasterung des gemeinsamen Wegabschnittes, Schneeräumung, Grundsteuer, etc) stets uneinsichtig und stur. Er blockiert mit seinem Verhalten alle noch anstehenden Arbeiten.
Mir liegt daran, dass mein Grundstück die und mir gekaufte und bezahlte qm-Zahl aufweist. Auch möchte ich in der Zukunft nicht mehr mit meinem Nachbarn "wohneigentumstechnisch" verbunden sein.
Wie kann ich das erreichen?
Mit freundlichen Grüßen,
B.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

die Frage ist zunächst, ob es sich im Rahmen der von Ihnen geschilderten ideellen Teilung um sogenanntes Bruchteilseigentum (Miteigentum nach Bruchteilen) handelt oder um Wohnungseigentum nach dem WEG-Gesetz als eine besondere Form des Miteigentums.

Nachdem Sie im Sachverhalt von einer „wohnungseigentumstechnischen“ Verbundenheit und von „gemeinsamen Wegeflächen“ sprechen, gehe ich einstweilen davon aus, dass hier Wohnungseigentum begründet ist. Dies bedarf aber in jedem Fall noch einer gesonderten eingehenden Prüfung. Der Sachverhalt gibt hier zu einer sicheren Beurteilung nicht mehr her. Ggf. könnte es sich auch um bloßes Bruchtteilseigentum handeln.

Geht man von Wohnungseigentum nach dem WEG aus, es müsste dann auch eine Teilungs- und Gemeinschaftsordnung bestehen - dürfte dann das Grundstück grundsätzlich Gemeinschaftsfläche sein, ggf. mit der Begründung von Sondernutzungsrechten an entsprechenden Teilflächen, wobei die Teilflächen nicht nur Stellplätze, Terrassen, o.ä. umfassen können, sondern auch ggf. eine ca. hälftige Zuweisung der um die Häuser befindlichen Grundstücksflächen zu Sondernutzungsrechten. Das weitere würde sich aus der Teilungserklärung ergeben.

Will man zukünftig kein Wohnungseigentum nach dem WEG mehr haben, sondern eine Realteilung des Grundstückes, so wird man um die Zustimmung des Miteigentümers hierzu nicht herumkommen. Allein nur eine Grundstücksvermessung vorzunehmen, wird daher nicht genügen. Zunächst müsste eine grundsätzliche Einigung mit dem Miteigentümer betreffend einer Realteilung erfolgen. Es müsste dann eine Teilungserklärung (nicht verwechseln mit der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz) erfolgen, ein öffentlich zu beglaubigender Eintragungsantrag, die Genehmigung nach dem BauGB und ggf. nach weiteren landesrechtlichen Vorschriften, etc. Im Falle von Miteigentum nach Bruchteilen wäre ggf. an eine Aufhebung der Gemeinschaft zu denken. Hierzu kann ich noch Ausführungen machen, wenn Sie mitteilen, dass keine WEG besteht. Es würde sich dann in erster Linie die Frage stellen, ob nicht die Aufhebung der Gemeinschaft durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. In der Folge stellt sich dann die Frage, ob gleichwertige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile gebildet werden können, §§ 749 ff. BGB, 752 BGB.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben
und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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