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Umwandlung auf befristeten Mietvertrag bei Kauf einer Wohnung

| 28.09.2016 08:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten eine Eigentumswohnung kaufen, die zurzeit vermietet ist. Das Mietverhältnis besteht seit 16 Jahren mit einem unbefristeten Mietvertrag. Gerne würden wir die Eigentumswohnung in etwa 8 Jahren für unsere Kinder nutzen.

Mit dem Mieter konnten wir uns mündlich darauf verständigt, dass wir im Falle eines Kaufes den unbefristeten Mietvertrag in einen auf 8 Jahren befristeten Mietvertrag ändern.

Da wir die Aufhebung des alten, unbefristeten Mietvertrages und die Unterzeichnung eines neuen, auf 8 Jahre befristeten Mietvertrages erst dann vertraglich festhalten können, wenn wir Eigentümer der Wohnung sind, wir umgekehrt aber die Wohnung nur kaufen möchten, wenn wir sicher sein können, dass der Mieter den unbefristeten Mietvertrag nach dem Kauf auch wirklich in einen auf 8 Jahre befristeten Mietvertrag umwandelt, haben wir folgende erste Fragen:

1) Kann der jetzige Eigentümer mit den derzeitigen Mietern bereits jetzt schon, also noch vor dem Verkauf der Wohnung, einen Aufhebungsvertrag des alten unbefristeten Mietvertrages und einen neuen, befristeten Mietvertrag unterschreiben, bei denen zu Beginn jeweils in einem ersten Absatz festhalten wird, dass der Aufhebungsvertrag bzw. der neue befristete Mietvertrag nur dann gültig werden, wenn wir die Eigentumswohnung bis zu einem bestimmten Datum erworben haben? Ein solcher Absatz könnte lauten:
„Der Vermieter und der Mieter schließen für den Fall, dass Herr x (ich) die Wohnung xy bis zum Datum xy käuflich erwirbt, folgenden Aufhebungsvertrag / befristeten Mietvertrag. Sollte Herr x (ich) die Wohnung xy nicht bis zum Datum xy gekauft haben, ist der folgende Aufhebungsvertrag / befristeten Mietvertrag nichtig."

Ergänzend haben wir noch eine kurze Frage zu einer Regelung, auf die wir uns in den Vorgesprächen mit dem jetzigen Mieter für den auf 8 Jahre befristeten Mietvertrag geeinigt hatten:

„Während der Laufzeit des befristeten Mietvertrages kann der Mieter das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.
Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter während der Laufzeit des befristeten Mietvertrages ist hingegen ausgeschlossen."

2) Ist eine solche Regelung mit einer einseitigen Kündigungsmöglichkeit durch den Mieter bei einem befristeten Mietvertrag möglich? (Der Vorteil läge ja bei dem Mieter.)

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zwar ist es grundsätzlich möglich, Verträge unter einer aufschiebenden Bedingung zu schließen. In Ihrem Fall steht dem Vorhaben aber § 575 BGB entgegen. Denn ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur unter den dort genannten Voraussetzungen wirksam. Diese Gründe wie z.B. Eigenbedarf müssen dabei in Bezug auf den derzeitigen Vermieter vorliegen. Dies wäre hier aber nicht der Fall, da der zukünftige Eigenbedarf ja bei Ihnen vorliegt, nicht aber beim derzeitigen Vermieter.

Ein einseitiger Kündigungsverzicht zugunsten des Mieters kann dagegen grundsätzlich problemlos vereinbart werden, das Gesetz schützt insoweit nur den sich meist in der schwächeren Rechtsposition befindlichen Mieter.

Wenn Sie die Wohnung in 8 Jahren für Ihre Kinder nutzen wollen, können Sie allerdings auch einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist gemäß der §§ 573 Absatz 2 Nr.2 , § 573c BGB kündigen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2016 | 14:08

Sehr geehrter Herr Wilking,

vielen Dank für die rasche und nachvollziehbare Antwort. (Auch wenn die erste Antwort leider nicht wie erhofft ausfällt.) Wäre es denn möglich, dass ich entweder

- selbst vor dem Kauf der Wohnung mit einer Vollmacht des jetzigen Besitzers den alten Mietvertrag auflöse und einen befristeten Mietvertrag mit dem Mieter unterzeichne oder

- dass ich mit dem Mieter schriftlich mit unseren Unterschriften festhalte, dass wir nach dem Kauf der Wohnung den alten Mietvertrag in einen neuen befristeten Mietvertrag umwandeln?

Bei beiden Fällen reicht mir eine kurze Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.09.2016 | 15:21

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Da ein Vermieter nicht zwingend auch Eigentümer des Mietobjektes sein muss, wäre die erste Variante mit Zustimmung von jetzigem Vermieter und des Mieters durchaus denkbar. Die zweite Alternative sehe ich etwas kritischer, da in einem solchen Vorvertrag ggf. eine Umgehung der gesetzlichen Regelung gesehen werden kann. Ich empfehle in jedem Fall, zur korrekten Abwicklung einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort hinzuzuziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 29.09.2016 | 15:33

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