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Umwandlung Gewerbe Objekt in kleinere Einheiten

23.05.2012 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Mir wurde ein Gewerbeobjekt angeboten mit einer großen m² Fläche und einer dazu gehörenden Betriebsleiter Wohnung. Da ein reines Wohnen nicht möglich ist, außer in der Betriebsleiter Whng., ist für mich zu groß.Das Haus hat Loft Charakter. Im Umfeld sind Büros und Gewerbe.

Das Objekt läßt sich aber aufteilen in sagen wir 5 Gewerbe Einheiten, so daß jeder Gewerbetreibende ca. 200 m² zur Verfügung hätte.

Frage; Könnte dieses enzelne Gewerbe Objekt im Gewerbe Gebiet von jetzt einer in 5 Einheiten aufgeteilt werden, analog Aufteilung ETWs?

Frage; könnten diese 5 Gewerbe Einheiten an Freiberufler veräußert werden und könnten diese dann dort wohnen mit Ihrer Familie und arbeiten?

Gemeint sind eben Rechtsanwälte, Steuerberater Innenarchitekten, Künstler usw.

23.05.2012 | 12:56

Antwort

von


(175)
Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ihre Fragen richten sich nach der bestehenden Baugenehmigung und nach den örtlichen Verhältnissen.

Insoweit die Betriebsleiterwohnung sich als Befreiung/Ausnahme in der Baugenehmigung darstellte, dürfte die für die Nutzungsänderung notwendige neue Baugenehmigung nur schwer zu erhalten sein.

Des Weiteren wird in einer Baugenehmigung auch die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt.

Diese wiederum stellt auf die örtlichen Verhältnisse ab und kategorisiert die umgebende Bebauung anhand der Baunutzungsverordnung in unterschiedliche Gebiete.

Sie führten an: "Im Umfeld sind Büros und Gewerbe."
Wenn tatsächlich keine Wohngebäude in der Nähe sich befinden, wird es schwierig. Denn nur im Mischgebiet (§ 6 BauNVO ) sind Wohnungen auch neben (und nicht nur ausnahmsweise) Gewerbeeinheiten zulässig.

Weiter planen Sie: "Das Objekt läßt sich aber aufteilen in sagen wir 5 Gewerbe Einheiten, so daß jeder Gewerbetreibende ca. 200 m² zur Verfügung hätte."

Ich vermute, dass in diesen 200m² auch die Wohnfläche inbegriffen sein soll.

Damit werden die Ausnahmen für (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 Gewerbegebiet und 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Industriegebiet) aufgrund fehlender Unterordnung entfallen. Die Unterordnung muss deutlich ausfallen, sonst fehlt es an der prägenden (überwiegenden) Eigenschaft der Gewerbenutzung und es läge Mischnutzung vor. Der notwendige Ausnahmecharakter ist dabei noch gar nicht angesprochen.

Sie können mit einer möglichen Zulässigkeit Ihrer Pläne somit nur in Kerngebieten rechnen. Nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind hier auch sonstige Wohnung ohne Zu- und Unterordnung aber nur ausnahmsweise zulässig. Von dieser Ausnahme sind Stadt und untere Baubehörde zu überzeugen.

"Frage; Könnte dieses enzelne Gewerbe Objekt im Gewerbe Gebiet von jetzt einer in 5 Einheiten aufgeteilt werden, analog Aufteilung ETWs?"

Ja, die Aufteilung erfolgt dann in Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum (Wohnungen) und Teileigentum (Gewerbe) § 1 Abs. 6 WEG .

"Frage; könnten diese 5 Gewerbe Einheiten an Freiberufler veräußert werden und könnten diese dann dort wohnen mit Ihrer Familie und arbeiten?"

Das kommt darauf an, wie sich die Umgebung nach den Kategorien der BauNVO darstellt und ob Ihnen zudem Ausnahmen von der unteren Baubehörde mit Zustimmung der Gemeinde gewährt werden.

Ratschlag:
Gehen sie vor dem Kauf zur zuständigen Stadtplaung und der unteren Baubehörde, klären Sie die anstehenden Planung dem Grunde nach. Lassen Sie sich schriftliche Zusicherungen geben.

Vereinbaren Sie sodann im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht bei nicht erteilter Baugenehmigung oder stellen Sie den Kaufvertrag unter die aufschiebende Bedingung eines zu gewährden Vorbescheides, der Ihre grundlegenden Fragen abschließend und für drei Jahre bindend festsetzt.

Ich stehe Ihnen gern weiter zur Verfügung. Jedoch schon jetzt der Hinweis, dass in verwaltungsrechtlichen Angelegenheiten und im isolierten Vorverfahren (Widerspruch), d.h. hier in der Vertretung gegenüber der Baubehörde, in der Regel keine Kostenübernahme durch die Verwaltung (auch im Obsiegensfalle) übernommen wird.

-------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

ANTWORT VON

(175)

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