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Umwandlung Garage in Wohnraum, Problem mit Abstand und GRZ

| 24.10.2012 10:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Skizze zum Verständnis dieses Falls: http://imageshack.us/a/img27/8597/plancrop.jpg

Zwei benachbarte bebaute Grundstücke im Bundesland Hessen (eines selber bewohnt, das andere vermietet) sind im Besitz ein- und derselben Person.
Auf Grundstück 3 steht eine nicht mehr anfahrbare Garage. Diese soll zu Wohnraum umgewidmet und umgebaut werden.

Es existiert ein Bebauungsplan, die GRZ von Grundstück 3 (mit Garage) ist bereits an der oberen erlaubten Grenze.
Die Garage steht auf der Grundstück 5 zugewandten Seite direkt auf der Grenze, zum anderen Nachbarn ist ca. 1 Meter Abstand. Dieser Nachbar wäre mit der Umwidmung einverstanden und würde das auch unterschreiben.

Nach eigener Recherche ging ich davon aus, dass mit einer Vereinigungs- oder Flächenbaulast Grundstücksfläche von Grundstück 5 auf Grundstück 3 "übertragen" werden könnte. Damit würden die GRZ und GFZ auf beiden Grundstücken unterhalb der im Bebauungsplan festgelegten Grenze liegen.

Der zuständige Mitarbeiter bei der Bauaufsicht sagte mir aber nun im Gespräch, dass dies nicht möglich sei. Laut Gerichtsurteilen könne eine Baulast nicht dazu verwendet werden, Fläche für GRZ/GFZ zu übertragen. Dies liege daran, dass GRZ/GFZ Bundesrecht sei, die Baulast aber Landesrecht. Man könne mit Landesrecht nicht Bundesrecht brechen.
Dies verwundert mich, da dies in anderen Städten wohl anders praktiziert wird, siehe z.B.
http://www.landkreis-cuxhaven.de/media/custom/578_2027_1.PDF?1268647807

Ist die Umwidmung der Garage möglich? Eine Neuaufteilung der Flurstücke würden wir dabei gerne vermeiden.
Wie ist mit den Problemen der GRZ und der Abstände zu den Nachbargrundstücken umzugehen? Wie kann ich bei der Baubehörde argumentieren?

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Sehr geehrte Frau S-D.,

Ihre Frage zielt letztlich darauf ab, ob durch eine Baulast die Einhaltung der planungsrechtlichen Größen GFZ bzw. GRZ erreicht werden kann. Ob eine Umwidmung der Garage möglich ist, also die Garage künftig anders genutzt werden kann und nicht mehr als Garage, das meint die Umwidmung, kann im Rahmen dieser Frage nicht beurteilt werden. Das bezieht sich auf die weiteren Aspekte außerhalb der GFZ-Problematik.

Zu beachten ist, dass Baurecht jeweils Landesrecht ist, die Regelungen in Hessen können also durchaus von Regelungen in anderen Ländern abweichen. Auch aus der Praxis in anderen Ländern kann nicht auf die Zulässigkeit des entsprechenden Begehrens in Hessen geschlossen werden.

Baulasten sind zunächst ein Instrument des sog. Bauordnungsrechts, sollen also das, was in der jeweiligen Bauordnung eines Landes an möglichen Beschränkungen enthalten ist, ausgleichen können. So liegt der Schwerpunkt für Baulasten in Regelungen zur Erschließung eines Grundstücks bzw. im Bereich der Abstandsflächen. Beides sind originäre Regelungsbereiche der jeweiligen Landesbauordnung.

Die GFZ bzw. die GRZ stammen aus dem Planungsrecht, das ist letztlich Bundesrecht. Insoweit ist die Argumentation der Behörde nicht ganz falsch, weil das Instrument der Baulast aus dem Landesrecht kommt.

Es gibt eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 14. Februar 1991, Aktenzeichen 4 C 51.87, in der zu der Frage, ob planungsrechtliche Aspekte durch eine Baulast geregelt werden können, Stellung genommen wird.

Dort heißt es:"Durch eine Vereinigungsbaulast oder durch [konkrete]   Baulasten  , durch die ein Grundstück zugunsten eines Nachbargrundstücks mit bestimmten öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen belastet wird, kann allerdings in tatsächlicher Hinsicht ein Ausgleich etwa für eine übermäßige bauliche Nutzung des Baugrundstücks auf dem anderen Grundstück hergestellt werden. Ergibt sich in einem solchen Fall, daß die bauplanungsrechtlichen Vorschriften bei Annahme eines einheitlichen Baugrundstücks eingehalten wären, so ist zu prüfen, ob mittels einer   Baulast   die Voraussetzungen für eine Befreiung geschaffen werden können. Diese Frage stellt sich nicht nur dann, wenn ein Grundstück neu bebaut werden soll, sondern - erst recht - auch dann, wenn es - wie im vorliegenden Fall - um die Teilung eines im Einklang mit dem Bauplanungsrecht bebauten Grundstücks geht, wenn also erst die Teilung zur Verletzung des Bauplanungsrechts führen würde. Die Frage kann nicht generell bejaht oder verneint werden. Allgemein läßt sich nur sagen, daß eine landesrechtliche Vereinigungsbaulast oder eine ihr vergleichbare konkrete   Baulast   geeignet sein kann, die tatsächlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung zu verbessern, daß ihr Vorliegen allein jedoch nicht zur Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans nötigt."

Die Antwort ist ein bisschen wie Radio Eriwan: " Im Prinzip ja, aber... " Das BVerwG will seine Entscheidung so verstanden wissen, dass eine solche Abweichung möglich ist, eine Baulast alleine aber nicht schon dazu führt, dass die Behörde zwingend zum Beispiel eine Befreiung erteilen muss. Das BVerwG verlangt eine atypische Situation die vorliegen muss, damit auf dem Weg der Baulast eine entsprechende Voraussetzung für das weitere Vorgehen geschaffen werden kann. Dabei verweist es ausdrücklich auf eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 4. Oktober 1989, Aktenzeichen 6 A 131/82, wo nach der Abtrennung eines Grundstücksteils Probleme mit der GFZ aufgetaucht waren.

Das wäre auch an der Ansatzpunkt in Ihrem Fall. Es müsste versucht werden, zu begründen, dass hier eine atypische Situation vorliegt und unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg dann argumentiert werden, dass eben auch planungsrechtlichen Größen durch eine entsprechende Baulast geregelt werden können.

Allerdings muss ich darauf hinweisen, dass unter anderem in einem Kommentar zur Hessischen Bauordnung davon ausgegangen wird, dass diese so genannte Flächenbaulast unzulässig sein soll. Eine Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs zu dieser Problematik ist wohl noch nicht ergangen bzw. nicht veröffentlicht.

Im Übrigen gilt für die im Abstandsproblematik, dass Ihnen dafür entsprechende Baulasten zu bestellen sind. So weit also die Grenzabstände unterschritten werden, brauchen Sie von dem jeweiligen Grundstückseigentümer die Bewilligung einer entsprechenden Baulast.

Ein Weg für Sie ist, dem Grundstück Nr. 3 noch eine Teilfläche aus dem Grundstück Nr. 5 zu zuschlagen, also entsprechende Teilungen und Zuschreibungen vorzunehmen. Das ist natürlich ein relativ teurer Weg, weil entsprechend neue Vermessungen erfolgen müssen und entsprechende Eintragungen vorzunehmen sind, außerdem bedarf eine solche Teilung der Genehmigung.

Es erscheint daher sinnvoll, mit der Behörde entsprechend zu argumentieren bzw. eine Bauvoranfrage förmlich zu stellen, damit dann im Wege eines Widerspruchsverfahrens oder notfalls Klageverfahrens versucht werden kann, den Weg über die Baulast doch zu gehen. Das ist vermutlich preiswerter als der finanzielle Aufwand für die Vermessungen, Genehmigung, Zuschreibung und so weiter.

Für eine konkrete Vertretung gegenüber der Behörde können Sie mich gerne kontaktieren.

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2012 | 16:38

Sehr geehrter Herr Klepsch,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort!
Die Garage ist seit einigen Jahren nicht mehr anfahrbar. Der Teil des Grundstücks, auf dem sich die Zufahrt befand, wurde vom Vorbesitzer abgetrennt und an einen Dritten verkauft.
Dort steht mittlerweile ein Haus. Es gibt keine Möglichkeit mehr, die Garage anzufahren.
Wäre diese "Unnutzbarkeit" der Garage als Begründung für die von Ihnen genannte "atypische Situation" anwendbar?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2012 | 16:49

Das läßt sich durchaus nutzbar machen.

Historische Entwicklungen, vor allem wenn man sie nicht selbst verursacht hat, lassen sich gut als typisches Beispiel für eine atypische Situation heranziehen. Daran wichtig ist unter anderem, dass man nicht selbst die Ursache für eine bestimmte Situation gesetzt hat, sondern hier der Vorbesitzer. Durch diese Entscheidung ist die Garage nutzlos geworden, eine weitere Entwicklung dieser Garage hin zu Wohnraum stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, immerhin eine grundsätzlich durch Artikel 14 Grundgesetz geschützte Position. Es sollte sich zumindest lohnen, dieses Argument mit anzuführen.

Bewertung des Fragestellers 24.10.2012 | 16:58

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 24.10.2012 5/5,0
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