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Umsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft


21.12.2010 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Mit Genehmigung der Eigentümerversammlung durfte einer der drei Eigentümer (Erdgeschoßwohnung) die Begrenzungsmauer zwischen seiner Terrasse und Kellertreppe entfernen (auf eigene Kosten) und sollte eine neue Begrenzung anbringen (auf eigene Kosten). Seit 2008 streitet sich nun dieser Eigentümer mit den restlichen zwei Eigentümer darum, wie diese Begrenzung aussehen soll und wann er diese anbringt. Leider wurden im damaligen Beschluss keine genauen Angaben gemacht, wie diese Begrenzung im Detail aussehen sollte. Da er nun seine Wohnung verkaufen will, beabsichtigt er überhaupt nichts zu unternehmen und diese Entscheidung weiterhin "auszusitzen"
Frage:
1. Welche Möglichkeiten hat die Hausverwaltung gemeinsam mit den restlichen zwei Eigentümern hier eine Begrenzung anbringen zu lassen.
2. Ist es möglich mit Mehrheitsbeschluß hier durch die Hausverwaltung eine Firma zu beauftragen, die fehlende Begrenzung (Gitter, analog zur Begrenzung zum Nachbargrungstück) anzubringen, dessen Kosten der Eigentümer der Erdgeschoßwohnung trägt oder müssen alle Eigentümer zustimmen - was ja nicht möglich ist.
3. Muß der Eigentümer der Erdgeschoßwohnung es zulassen, dass Handwerker dieses Gitter anbringen oder kann er den Zugang ("Hausverbot)" verwehren.
4. Welche Möglichkeiten hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für das Anbringen des Gitter zurück zu erhalten ggf. vom neuen Eigentümer? Ist dieser an die Beschlüsse gebunden, die der bisherige Eigentümer getroffen hat??
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt:

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter die Beschlüsse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchführen. Dies setzt einen durchführbaren Beschluss voraus. Vorliegend ist zwar keine detaillierte Ausführungsart in dem Beschluss enthalten. Allerdings wird man aus den Umständen vorliegend darauf schließen können müssen, dass eine Abgrenzung wie dies nach dem Stand der Technik erforderlich ist vorzunehmen ist. Daraus dass dem Eigentümer die Wegnahme einer Mauer gestattet worden war, kann sich eine Abgrenzung daher nur auf die verbleibenden technisch vorgesehenen Möglichkeiten, also insbesondere Gitter aus Metall, beziehen. Somit dürfte in Ihrem Fall ein durchführbarer Beschluss vorliegen.

Der Verwalter muss in Durchführung des Beschlusses den Eigentümer zunächst auffordern die Abgrenzung herzustellen. Wenn dieser sich weigert, kann der Verwalter den Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Herstellung der Abgrenzung einklagen. Entweder ist er zur Beauftragung der Klageerhebung schon befugt nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG oder aber die Gemeinschaft muss dies mittels Mehrheitsbeschluss nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG beschliessen.

Wenn das entsprechende Urteil auf Vornahme der Abgrenzung vorliegt, kann dies auch vollstreckt werden. Ohne ein Urteil kann der Verwalter respektive die Eigentümergemeinschaft nicht zwangsweise in die Wohnung des betroffenen Eigentümers und die Abgrenzung selber oder durch Dritte vornehmen. Dies könnte nur im Wege der Zwangsvollstreckung aus einem entsprechenden Urteil erfolgen. Aus diesem Urteil können dann auch die Kosten vollstreckt werden.

Der neue Eigentümer ist auch an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gebunden. Dies wird im Kaufvertrag bei Wohnungseigentum explizit geregelt.
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