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Umschreibung ETW bei anhäng. Kaufminderungsklage/Hinterlegung Sicherheit


18.11.2008 13:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Sehr geehrter RA, ich brauche eine Zweitmeinung. Ich habe eine ETW unter gleicher Adresse angekauft. Die Dame hat diese ETW vertragswidrig übergeben.Erhebliche frische Wasserschäden, alte Elektrik für neu bestätigt, Garten entpflanzt u.s.w. Die Mängelbeseitigung hat sie bei Übergabe verweigert. Die Restkaufpreissumme hab ich dann zur Schadensbegrenzung zurück gehalten.Der RA hat sich angezeigt, Klage angedroht und weil keine Resonanz kam, eingereicht. Leider dauerte der Vollstreckungsschutz 8 Wochen. Daher konnte die Verkäuferin noch etliche fehlgeschlagene Pfändungsversuche starten. Die Vollstreckungen aus dem Kaufvertrag konnten aufgehoben werden gegen Nachweis Hinterlegung einer Sicherheitsleistung. Nun steht im Kaufvertrag, das dem Notar die Kaufpreiszahlung nachgewiesen werden muss um die Umschreibung zu veranlassen. Auch:.. Der Anspruch des Käufers auf Übergabe und Verschaffung des Eigentums soll der gleichen Frist wie der Kaufpreisanspruch des Verkäufers ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn unterliegen.Die Zahlung des Kaufpreises hat zu erfolgen auf a) Gläubiger Bank und b) Privatkonto Verkäufer. Der Notar wird angewiesen, den Antrag zur Umschreibung aus dieser Urkunde erst zu stellen, wenn ihm die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen ist. Reicht der Nachweis der Restkaufpreishinterlegung bei Gericht als Sicherheitsleistung als erfolgte Ersatzleistung als Vertragsbestandteil aus dem Kaufvertrag zur Umschreibung aus? zum einen, zum anderen, wenn nicht was könnte die Umschreibung vor Verfahrensende bewirken. Vielen Dank.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr zusammenfassend wie folgt:


Zunächst möchte ich einleitend kurz darauf hinweisen, dass Sie nach der von Ihnen geschilderten Sachlage zur Zurückbehaltung des Kaufpreisteils berechtigt waren.

Solange die Leistung, also durch vertragsgemäße Überlassung des Grundstücks durch die Verkäuferin wegen des Mangels nicht wie geschuldet erbracht wurde, so steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB zu. Demnach durften Sie also die Zahlung verweigern, es sei denn, Sie sind nach dem Kaufvertrag zur Vorleistung verpflichtet gewesen, wovon ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ausgehe.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung liegt es sogar nahe, dass ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB besteht, so dass theoretisch unter Einhaltung der 1-jährigen Anfechtungsfrist des § 124 BGB der gesamte Kaufvertrag hätte rückabgewickelt werden können.

Meines Erachtens kommt eine Hinterlegung nicht in Betracht, da der Anwendungsbereich der Hinterlegung nach § 372 BGB nicht gegeben ist.

Zwar ist die Hinterlegung von Geld, also des Kaufpreises möglich, jedoch ist die Hinterlegung nach § 372 S.1 BGB dann möglich, wenn der Gläubiger 8also die Verkäuferin) sich in Verzug mit der Annahme des Geldes befindet.

Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht gegeben, da es der Verkäuferin ja grade darauf ankommt, das Geld zu erhalten.

Weiterhin könnte noch eine Hinterlegung gem. § 372 S.2 BGB in Betracht kommen.
Die eine Alternative, dass die Person des Gläubigers nicht bekannt ist, liegt offensichtlich nicht vor.

Somit käme nur noch die letzte Alternative in Betracht, wonach der Schuldner (also Sie in Bezug auf den Kaufpreis) aus einem anderen in der Person des Gläubigers (der Verkäuferin) liegenden Grund nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann.

Unter solchen Gründen sind z.B. ein unbekannter Aufenthaltsort des Gläubigers, Beschränkte Geschäftsfähigkeit, Verschollenheit und dergleichen. (vgl. Palandt BGB, 66.Aufl. 2007,§ 372 Rn.5).

Diese Voraussetzungen liegen aber auch nicht vor, so dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben sind. Insoweit sind die Vorgaben des Notars sowie insbesondere die vorgegebenen Zahlungsmodalitäten aus meiner Sicht nicht zu beanstanden.

Die Umschreibung vor Verfahrensende kann also nur durch Zahlung auf die Gläubigerbank oder das Privatkonto des Verkäufers erfolgen. Natürlich können Sie auch etwas anderes mit der Verkäuferin vereinbaren, wenn sie insoweit einverstanden ist.

Sie sollten aus meiner Sicht falls noch nicht geschehen, mit der Verkäuferin in Kontakt treten und diese zur Mängelbeseitigung auffordern. Sollte Sie dieses Ihnen gegenüber verweigern, könnten Sie ihr gegenüber die Minderung erklären. Wenn der zurückbehaltene Betrag in Höhe von 5 % des Gesamtkaufpreises der Minderungsquote entspricht, hätten Sie dann einen Anspruch auf Freigabe bzw. Umschreibung des Grundstücks, da Sie dann Ihre vertraglichen Pflichten erfüllt hätten.



Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zum besseren Nachvollziehen meiner Ausführungen beigefügt:

§ 372 BGB , Voraussetzungen der Hinterlegung

1Geld, Wertpapiere und sonstige Urkunden sowie Kostbarkeiten kann der Schuldner bei einer dazu bestimmten öffentlichen Stelle für den Gläubiger hinterlegen, wenn der Gläubiger im Verzug der Annahme ist. 2Das Gleiche gilt, wenn der Schuldner aus einem anderen in der Person des Gläubigers liegenden Grund oder infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewißheit über die Person des Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann.



Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2008 | 16:50

Der Gerichts-Beschluss, das die Vollstreckung aus dem Kaufvertrag gegen Sicherheitsleistung einstweilen bis zur Entscheidung des RS in erster Instanz eingestellt wird. Gründe auf Anordn 769 Abs. 1 Satz 1 ( §§ 264,769 abs. 1 Satz 2 ZPO ) Die Schäden werden letztendlich auf ca 17 T€ beziffert, zurückgehalten habe ich leider nur 10,5 T€. Der Schadenumfang wr da noch nicht bezffert. Kann ich die Umschreibung erwirken oder nicht und wie. Inhalte aus dem Kaufvertrga hatte ich ja bereits zitiert.
Die Verkäuferin hat die Mängelbeseitigung verweigert und bestreitet alles. Die Rückabwicklung ist beidseitig nicht erwünscht. Ich bin froh, dass die Dame weg ist.
Die Kaufpreisminderungsklage wegen argl. Täuschung / vertragswidriger Übergabe ist anhängig.

Vielen Dank.

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2008 | 17:36

Der Gerichts-Beschluss, das die Vollstreckung aus dem Kaufvertrag gegen Sicherheitsleistung einstweilen bis zur Entscheidung des RS in erster Instanz eingestellt wird. Gründe auf Anordn 769 Abs. 1 Satz 1 ( §§ 264,769 abs. 1 Satz 2 ZPO ) Die Schäden werden letztendlich auf ca 17 T€ beziffert, zurückgehalten habe ich leider nur 10,5 T€. Der Schadenumfang wr da noch nicht bezffert. Kann ich die Umschreibung erwirken oder nicht und wie. Inhalte aus dem Kaufvertrga hatte ich ja bereits zitiert.
Die Verkäuferin hat die Mängelbeseitigung verweigert und bestreitet alles. Die Rückabwicklung ist beidseitig nicht erwünscht. Ich bin froh, dass die Dame weg ist.
Die Kaufpreisminderungsklage wegen argl. Täuschung / vertragswidriger Übergabe ist anhängig.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2008 | 21:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Leider müssen Sie meines Erachtens das Verfahrensende abwarten, bis eine Umschreibung, dann höchstwahrscheinlich unter Berücksichtigung des geminderten Kaufpreises erfolgen kann.

Dies liegt daran, dass nach Ihrer Sachverhaltsschilderung folgendes vereinbart war. Sie schrieben:

"Nun steht im Kaufvertrag, das dem Notar die Kaufpreiszahlung nachgewiesen werden muss um die Umschreibung zu veranlassen."

Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung, die nicht einfach durch Gerichtsbeschluss oder dergleichen ersetzt werden kann.

Diese Klausel ist so auszulegen, dass die Umschreibung erst dann erfolgt (so haben Sie beide es ja schließlich vereinbart), bis der vereinbarte bzw. in Ihrem Fall geminderte Kaufpreis gezahlt worden ist.

Nach dem normalen Lauf wird es dann so ablaufen:

Das Gericht wird Ihrer Minderungsklage nach Ihrem Sachverhalt stattgeben. Dann ist nur noch der geminderte Kaufpreis fällig, also der Kaufpreis, der vom Gericht festgesetzt wird . Dann schließlich haben Sie Ihre Pflicht zur Kaufpreiszahlung für das mangelhafte Objekt vollkommen erfüllt, so dass keine Grundlage für den Vollstreckungsschutz nach § 769 ZPO mehr besteht und der Notar die Umschreibung vornehmen muß.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend .

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2008 | 21:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Leider müssen Sie meines Erachtens das Verfahrensende abwarten, bis eine Umschreibung, dann höchstwahrscheinlich unter Berücksichtigung des geminderten Kaufpreises erfolgen kann.

Dies liegt daran, dass nach Ihrer Sachverhaltsschilderung folgendes vereinbart war. Sie schrieben:

"Nun steht im Kaufvertrag, das dem Notar die Kaufpreiszahlung nachgewiesen werden muss um die Umschreibung zu veranlassen."

Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung, die nicht einfach durch Gerichtsbeschluss oder dergleichen ersetzt werden kann.

Diese Klausel ist so auszulegen, dass die Umschreibung erst dann erfolgt (so haben Sie beide es ja schließlich vereinbart), bis der vereinbarte bzw. in Ihrem Fall geminderte Kaufpreis gezahlt worden ist.

Nach dem normalen Lauf wird es dann so ablaufen:

Das Gericht wird Ihrer Minderungsklage nach Ihrem Sachverhalt stattgeben. Dann ist nur noch der geminderte Kaufpreis fällig, also der Kaufpreis, der vom Gericht festgesetzt wird . Dann schließlich haben Sie Ihre Pflicht zur Kaufpreiszahlung für das mangelhafte Objekt vollkommen erfüllt, so dass keine Grundlage für den Vollstreckungsschutz nach § 769 ZPO mehr besteht und der Notar die Umschreibung vornehmen muß.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend .

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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