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Umsatzsteuerabwicklung Kauf Ferienhaus


| 22.11.2011 18:15 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke



Guten Tag,
wir wollen ein Ferien)Haus bauen lassen, das wir anschl. vermieten wollen. Wie wird die Umsatzsteuer erstattet bzw. müssen wir die Steuer überhaupt erst an den Bauunternehmer zahlen und bekommen sie dann vom Finanzamt zurückerstattet? Wenn ja, wie lange dauert dies in der Regel bis die Erstattung erfolgt?
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Für Mieteinnahmen, die für die Vermietung von privatem Wohnraum erhoben werden, darf grundsätzlich keine Umsatzsteuer erhoben werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter als Unternehmer oder vorsteuerabzugsberechtigter Kleinunternehmer auftritt. Andersherum verhält es sich mit Wohnraum, der zur vorübergehenden Nutzung an Fremde vermietet wird, beispielsweise in Hotels oder Pensionen, aber auch Ferienwohnungen. In diesen Fällen muss die Umsatzsteuer auch von Kleinunternehmern berechnet werden, die ansonsten nicht umsatzsteuerpflichtig wären, also der Einnahmen unter der Grenze von € 17.500,- erzielen.

Das Vermieten einer Ferienwohnung bzw. - hauses stellt grundsätzlich eine unternehmerische Betätigung dar, die der Umsatzsteuer unterliegt. Bei der Vermietung einer Ferienwohnung handelt es sich nach dem Gesetz um die "kurzfristige Beherbergung von Fremden", für die eine Steuerbefreiung von der Umsatzsteuer ausdrücklich ausgeschlossen ist ( vgl. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).

Das bedeutet für Sie folgendes: Ausgaben im Vorfeld der Gründung (typischer Zeitraum bis zu einem Jahr vorher) zählen zu den Betriebskosten.
Sie können selbstverständlich die gezahlte Umsatzsteuer bei der Vorsteuererklärung geltend machen. Sie erstellen in dem ersten Monat, in dem Sie Ihre Tätigkeit aufnehmen eine Umsatzsteuervoranmeldung, die auch negativ sein kann, sprich eine Rückzahlung für Sie bedeutet. Eine Erstattung der Vorsteuer durch das Finanzamt erfolgt in der Regel noch im selben Monat.

Sie müssen aber folgendes beachten: Werden Ferienwohnungen vermietet, so entstehen oftmals steuerliche Verluste. Diese können aber nur dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, wenn mit der Vermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt wird. Diese wird dann angenommen, wenn innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Wohnung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist, es also kein Verlust erwirtschaftet wird. Nach der Bundesfinanzhofes ist eine Einkünfteerzielungsabsich beretis dann anzunehmen, wenn Sie ausschließliche an wechselnde Feriengäste vermieten und in der übrigen Zeit diese hierfür bereit halten. (BFH, Urteil vom 24.8.2006 Az: IX R 15/06). Im Einzelfall kann die Einkünfteerzielungsabsicht jedoch zu überprüfen sein, wenn die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen um mindestens 25 % unterschritten wird.

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen

Bewertung des Fragestellers 23.11.2011 | 08:59


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