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Umnutzung eines Stalles im Außenbereich

09.08.2014 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts. Sie wollen im Außenbereich (§ 35 BauGB) bauen, bzw. ein bestehendes Bauwerk umnutzen (Nutzungsänderung).

Guten Tag,

ich besitze einen kleinen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich (NRW), der kaum noch nennenswerte Erträge liefert.
Aufgrund einer ärztlichen Diagnose darf ich keine schweren Arbeiten mehr verrichten. Bei meinem Sohn, der hier im Haus wohnt, wurde vor einem Jahr die Diagnose Gehirntumor gestellt.
Das Haus ist im Laufe der Jahrzehnte nach und nach genehmigt ausgebaut worden. Eine Wohnung bewohnen meine Frau und ich, eine mein Sohn und Schwiegertochter, Die zwei anderen Wohnngen werden als Ferienwohnungen vermietet.

1975 wurde 80 Meter entfernt von meinem Bruder ein so genanntes Altenteilerhaus errichtet wohl um, wie sich später herausstellte, die Nordwestdeutsche Höfeordnung auszuhebeln.
Vorab: Dies gelang nicht.
Dieses mittlerweile herunter gekommene Haus wurde nie als Altenteilerhaus genutzt, 1996 von meinem Bruder widerrechtlich zum weit überhöhten Preis verkauft und drei Jahre später zwangsversteigert. Die auf diesem Haus liegende Baulast ist durch die Abwicklung jetzt nicht mehr auf dem Haus. Gleichwohl darf ich nach seinerzeitiger Auskunft der Kreisverwaltung kein Altenteilerhaus errichten. Da ich die Tierhaltung aufgeben muss, möchten wir einen Teil des massiven Stalles als Wohnung für meinen Sohn und dessen Frau ausbauen und seine jetzige Wohnung als Ferienwohnung vermieten. Die Erschließung ist als gesichert anzusehen.
Welche Möglichkeiten habe ich, dieses Vorhaben zu realisieren?
Es geht hier nur um die baurechtlichen Aspekte. Nicht um steuerliche Dinge. Als Mitglied des gemeindlichen Bauausschusses habe ich einige Grundkenntnisse § 35 BAUGB betreffend.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier, im Sinne einer anwaltlichen Erstberatung wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts. Sie wollen im Außenbereich (§ 35 BauGB) bauen, bzw. ein bestehendes Bauwerk umnutzen (Nutzungsänderung).

Zunächst wäre zu prüfen ob bestehendes Baurecht (wieder) nutzbar gemacht werden kann. Dabei stellt sich die Frage ob der Bau (teilweise) öffentlich-rechtlich genehmigt war bzw. ist. Zur Frage wann und ob ein Altenteilerhaus nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert ist, gibt es umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat u.a. in einem Beschluss vom 20.06.1994 (Az. BVerwG 4 B 120.94) ausgeführt, dass ein Bauvorhaben einem landwirtschaftlichen Betrieb nur dann dient, wenn es aus der Sicht des Landwirts auf vernünftigen Erwägungen beruht, und die vom Gesetz verlangte Zuordnung zum landwirtschaftlichen Betrieb „auf Dauer" gewollt und gesichert ist. Das Niedersächsisches OVG hat in einem Beschluss vom 2. März 2012 (Az. 1 LA 13/12) festgehalten, dass die Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bezogen auf die Zulässigkeit von Altenteilerhäusern voraussetzt, dass ein Generationswechsel konkret bevorsteht.

Ansonsten wäre zu prüfen, ob das Bauvorhaben sonst wie genehmigungsfähig ist. Entweder als nicht privilegiertes Vorhaben, oder ausnahmsweise. So bestimmt § 35 Abs. 2 BauGB : Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Zu beachten sind dann auch § 35 Abs. 4 BauGB und § 35 Abs. 5 BauGB (bitte lesen !).

Hinzuweisen wäre noch auf § 201 BGB (Begriff der Landwirtschaft) wonach gilt:
Landwirtschaft im Sinne dieses Gesetzbuchs ist insbesondere der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei.

Zunächst wäre m.E. die aktuelle Haltung der Baugenehmigungsbehörde abzufragen, und eine entsprechende Auskunft oder Beratung dort einzuholen. Ggf. müsste mit einem Antrag auf einen Bauvorbescheid oder einen Antrag auf Baugenehmigung die Fragen geklärt werden.

Ansonsten rate ich dazu frühzeitig juristischen Rat zu beanspruchen, der sich nicht selten auszahlt, sollte man einen solchen nicht ohnehin zu den sogenannten Baunebenkosten rechnen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.

Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2014 | 20:09

Vielen Dank Herr Rechtsanwalt.

Offen gesagt, verstehe ich nicht, was mit "wieder nutzbar machen" gemeint ist.
Sowohl das "Altenteilerhaus", als auch der Stall wurden ordnungsgemäß genehmigt.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2014 | 23:30

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),


es geht darum, dass nicht nur die bauliche Anlage selbst, sondern auch deren (bauliche) Nutzung genehmigt sein muss. Wenn z.B. das "Altenteilerhaus" heute als Stall genutzt wird, heisst das nicht, dass es auch erlaubt zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Entsprechendes gilt für die Nutzung der jetzigen Wohnung als Ferienwohnung.

Ich wollte eben auf den Punkt hinaus, dass geprüft werden muss ob es einen "Bestandsschutz" oder ähnliche Ansatzpunkte gibt, die Ihnen helfen.

Diese könnten sich aus den Bauakten und/oder historischen Rechtslagen ergeben.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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