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Umnutzung einer Eigentumswohnung im Gewerbegebiet


| 08.08.2007 00:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Durch den Tod meiner Eltern bin ich 2006 Erbin einer Eigentumswohnung (OG) im Haus mit der im EG von mir selbst bewohnten Eigentumswohnung geworden. Das so genannte 2-Familienhaus steht im Gewerbegebiet und hat 1979 ausnahmsweise ZWEI zugelassene Wohnungen genehmigt erhalten, die laut Orig.-Textzusatz „...nur von Familien bewohnt werden dürfen, die zu dem privilegierten Personenkreis wie Betriebsinhaber, Betriebsleiter etc. gehören....“ War in unserem Fall wichtig, da Vater und Ehemann Betrieb aufgebaut und zusammen geführt haben. Wurde ausdrücklich als Ausnahme im Sinne von § 8 Abs.3 Nr.1 BauNVO (Wohnungen im Gewerbegebiet) gem. § 31 Abs. 1 BBauG nach § 30 BBauG deklariert.
Der Vorbehalt kam durch die Vorsicht der Baugenehmigungsbehörde zustande, die Probleme mit dem Lärm befürchtete.
Die umliegenden Firmen und insbesondere unser eigenes Unternehmen sind in punkto Lärm sehr rückläufig, aber auf Grund der weiter bestehenden Nutzungseinschränkung und wegen mind. 2-monatiger jährlicher Eigennutzung durch Tochter (lebt in USA) sowie durch weitere Verwandte, ist eine dauerhafte Fremdvermietung nicht geplant.
Da jedoch die Nutzung durch einen der Betriebsinhaber (Vater mit Mutter) nicht mehr möglich ist und die Wohnung dort auch nicht mehr zugeordnet werden muss, war eine Zeitvermietung für Pendler oder Kurzurlauber (Stadttourismus hat großes Interesse signalisiert) während Leerstandes mit Gewerbeanmeldung angestrebt.
Eine Umnutzung wird mit der Begründung untersagt, da Beherbergung im Gewerbegebiet generell nicht erlaubt sei und es nicht zulässig ist, die Wohnung auf Grund des ausgewiesenen, explizit erwähnten Personenkreises anderweitig zu vermieten.
Das Gewerbe ist rückläufig und trägt auf keinen Fall einen Mitarbeiter, der die verlangten Vermietungs-Kriterien ggf. erfüllen könnte.
Der Unterhalt sowohl des Gewerbe- als auch des kompletten Wohngebäudes ist eine finanziell kaum zu tragende Last, besonders nachdem erhebliche kostenintensive Sanierungen anstehen.
3 Varianten sind zu durchdenken:
a)Soweit ich weiß, kann ich selbst durchaus zwei Wohnungen bewohnen, womit der Punkt Betriebsinhaber gelöst ist. Kann ich wie jeder Normalbürger – auch wenn dieser selbst nur Mieter ist - bis zu einem Zeitraum von 6 Wochen (?) untervermieten?
b)Kann ich wegen der Lage des Objekts eben gerade weil es im Gewerbegebiet liegt und gar nicht mehr als die ursprünglich nur mit Auflagen genehmigte Wohnung gebraucht wird, eine Umnutzung zur Sicherung meines Unterhalts erreichen? Alternativ sehe ich nur den Komplettverkauf der gesamten Immobilien (Trennung ist nicht möglich) und dies bedeutet Aufgabe der Existenz.
c)Ist die als eigenständiger Punkt Nr. 28 der Baugenehmigung gewählte Formulierung = von FAMILIEN zu bewohnen umgehbar, indem ich Zeitvermietung an EINZELpersonen vornehme und wer prüft letztendlich das Einhalten der Nutzungsbeschränkung?
Vielen Dank für kompetente Antwort.






08.08.2007 | 00:53

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

anhand der mir bekannten Rechtsprechung möchte ich die Frage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich dürfte die Rechtsauffassung der Baubehörde wohl nicht zu beanstanden sein. Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 30.3.1990, 4 B 16.90, über einen fast gleich gelagerten Fall entschieden. Im Kern wurde klargestellt, dass die Umwandlung von Betriebswohnungen in allgemein nutzbare Wohnungen eine Nutzungsänderung darstellt, die genehmigungspflichtig ist. Soweit die bauplanungsmäßigen Festlegungen des Gewerbegebiets nichts anderes ermöglichen, sei eine Wohnnutzung nur unter bestimmten Voraussetzungen des Wohnbezugs zu der gewerblichen Nutzung im Rahmen von § 8 Abs 3 BauNVO zulässig. Demnach wäre eine andere Nutzung der Wohnungen als im festgelegten Umfang für Betriebsleiter und deren Familien genehmigungspflichtig.

Auch die Untervermietung an Einzelpersonen oder Familien wäre in Ihrem Fall wohl nicht möglich, wenn diese nicht zum privillegierten Kreis der Betriebsleiter zählen würde.

Der VGH Bayern hat mit Urteil vom 5.1.2005,Az. 1 B 03.2567, z. B. eine präventive Nutzungsuntersagung durch die Baubehörde für ehemalige Betriebsleiterwohnungen für rechtmäßig erklärt. Die streitige Nutzungsuntersagung hatte den Abschluss neuer Mietverträge und "sonstiger Überlassungsverträge" untersagt, was der VGH nicht beanstandet hat. Hierunter dürften auch Untervermietungen fallen.

Hieraus folgt: eine Nutzungsänderung dürfte nur schwer durchsetzbar sein, solange sich an den bauplanungsrechtlichen Vorgaben des Gewerbegebiets nichts ändert.

Zuständig für etwaige Nutzungsuntersagungen ist die Baubehörde, inwieweit diese tatsächlich Kontrollen durchführt, lässt sich natürlich nicht sagen, Sie müssen allerdings jederzeit mit einer Nutzungsuntersagung und einem Bußgeldverfahren rechnen, wenn Sie gegen entsprechende Auflagen einer Baugenehmigung verstoßen.

Ich weise darauf hin, dass ich die Beratung nur anhand Ihrer Angaben durchgeführt habe. Es handelt sich daher nur um eine erste Einschätzung. Ich würde in jedem Fall nahelegen, eine eingehende Beratung unter Beachtung des gesamten -mir unbekannten- Inhalts der Baugenehmigung bzw. der konkreten bauplanungsrechtlichen Festlegungen durch einen spezialisierten Anwalt vor Ort vorzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Eckart Johlige, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2007 | 01:33

Ich bedanke mich außerordentlich, bin aber relativ "entsetzt". Was passiert uns in unserer eigenen Wohnung, wenn wir unser Gewerbe nicht mehr betreiben bzw. die Gewerbeimmobilie vermieten? Müssen wir dann die zugeordnete Wohnung verlassen?
Ergänzende Antwort wäre sehr nett.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2007 | 11:40

Grundsätzlich kann auch die eigene Nutzung der Wohnung rechtswidrig sein, wenn die Eigenschaft der Bewohnung als Betriebsleiter aufgegeben wird.

Der VGH Bayern hat aber in einer Parallelentscheidung zu dem o.g. Verfahren (Az. 1 B 03.2608) klargestellt, dass eine Nutzungsuntersagung nur unter strengen Voraussetzungen möglich sei, da die eigene Wohnung durch das Grundgesetz besonders geschützt sei.

Im fraglichen Fall war der VGH übrigens der Auffassung, dass eine Nutzung als Wohnung grundsätzlich möglich sei, da diese genehmigungsfähig sei. Die Wohnnutzung würde sich nämlich trotz Gewerbegebietscharakter in die Umgebung "einfügen". Ob eine solche Möglichkeit auch in Ihrem Fall besteht, kann ich nicht beurteilen, da dies von den örtlichen Gegebenheiten abhängt. Deswegen habe ich Ihnen ja auch nahegelegt, einen auf öffentliches Baurecht vor Ort spezialisierten Kollegen zu Rate zu ziehen. Sie sollten das wegen der besonderen Bedeutung in Erwägung ziehen.

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Für die überaus rasche Beantwortung auch der nachgestellten Frage vielen Dank. Ich weiß zumindest über die weitere Vorgehensweise aufgrund des komplexen Problems Bescheid. M. E. sehr zu empfehlen.


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