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Umnutzung Gewerbegebiet Beherbergungsbetrieb und BeachClub + Betriebsinhaberwohnung

03.02.2021 00:04 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


15:53

Zusammenfassung:

Es geht um eine Voranfrage zur Nutzungsänderung in einem Gewerbegebiet.

Bauvoranfrage von Betrieb für Schwimmbadtechnik zu Beherbergungsbetrieb und BeachClub mit Betriebsinhaberwohnung wurde an die Stadt Celle gestellt.

Genehmigt werden soll:

1.
Anlage für Kulturelle zwecke, hier eine Live Musikspielstätte.
Antwort der Stadtplanung:
Da auch Live Auftritte vor Puplikum geplant sind, fällt der Beach Club unter die Kategorie Vergnügungsstätte, die als Kerngebietstypische Nutzung im Gewerbegebiet nicht zulässig ist.

Es erscheint mir zweifelhaft, ob für reine Musikspielstätten etwas anderes gelten kann wie für Opern- und Konzerthäuser, die unstreitig einem kulturellen Zweck dienen. Insbesondere ist fraglich, ob das Musikgenre dafür entscheidend sein kann, ob eine Anlage kulturellen Zwecken oder der kommerziellen Unterhaltung der Besucher dient.

2.
Beherbergungsbetrieb, ausschließlich für schnell wechselnde Gästen. Es soll lediglich eine kurzzeitige Vermietung für die Umsetzung von Kunst und Kulturprojekten erfolgen. Der zweck der Übernachtung dient nicht der reinen Erholung. Sondern der gewerbsmäßigen Zusammenarbeit Nationaler Künstler. Serviceleistungen wie Frühstück und Wäscheservice werden den Gästen angeboten.

Antwort der Stadtplanung:
Es handelt sich hier nicht um einen Beherbergungsbetrieb, sondern um eine Wohnänliche Nutzung, die im Gewerbegebiet unzulässig ist. Frühstücksräumlichkeiten, Räume zum gemeinsamen verweilen etc. die Beherbergungsbetriebe ausmachen, fehlen gänzlich. Siehe hierzu das Urteil BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 - 4 C 43/89 (Manheim)

Das ist nicht richtig, der Entwurfsverfasser hat es so auch in der Betriebsbeschreibung beschrieben das die aufgeführten Serviceleistungen angeboten werden, die Räume dafür sind natürlich vorhanden.

Des weiteren wird auf eine Stellungnahme des Tiefbauamts verwiesen, die angeblich nicht auf den einen Stellplatz verzichten kann, der zur Errichtung einer zufahrt für die benötigten 17 Stellplätze auf dem Baugrundstück benötigt wird. Auch wenn es sicher andere Möglichkeiten geben wird eine zufahrt auf das Grundstück zu ermöglichen, finde ich diese Antwort ziemlich seltsam.

Wenn ich jetzt das angesprochene Urteil der Stadtplanung (aus dem Jahre 1992) mit dem Urteil des VG München, v. 12.07.2017 ( https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2017-N-121369?hl=true&AspxAutoDetectCookieSupport=1 ) vergleiche, komme ich mir irgendwie ziemlich benachteiligt vor.

03.02.2021 | 01:09

Antwort

von


(783)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
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Gerne zu Ihren Fragen:

Sie möchten in einem Gewerbegebiet eine Umnutzung für eine Anlage für kulturelle Zwecke, hier eine Live Musikspielstätte genehmigt bekommen. Ferner einen Beherbergungsbetrieb dort eröffnen mit einer Betriebsinhaberwohnung.

Dazu haben Sie abschlägige Auskünfte zu Ihrer Bauvoranfrage bekommen. Ob es sich dabei bereits eine Bauvoranfrage und Bauvorbescheid im Sinne von § 73 Niedersächsische Bauordnung
(NBauO) vom 3. April 2012 handelt, kann ich Ihren Ausführungen nicht entnehmen.

(1) Für eine Baumaßnahme ist auf Antrag (Bauvoranfrage) über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbständig beurteilt werden können, durch Bauvorbescheid zu entscheiden. 2Dies gilt auch für die Frage, ob eine Baumaßnahme nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig ist.
(2) Der Bauvorbescheid erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach seiner Erteilung der Bauantrag gestellt wird. 2Im Übrigen gelten die §§ 67 bis 70 und § 71 Sätze 2 bis 4 sinngemäß.



Jedenfalls sind die mir übermittelten Begründungen der Behörde mit diesen wenig substantiierten Inhalten rechtlich kaum belastbar.

1.) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die einem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind können im Prinzip nach § 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" genehmigungsfähig sein. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Zwar wäre durch die gewerblichen Nutzungen der Gebietscharakter vorgegeben, was aber eben durch einen begründeten Antrag auf eine Nutzungsänderung möglich ist.

2.) Damit im Zusammenhang steht natürlich die ebenso dünne Auskunft der Behörde zu dem Beach-Club (der eh durchaus gewerblich sein kann). Dessen Junktim aber zu der „Anlage für kulturelle Zwecke" augenscheinlich von der Behörde in Abrede gestellt wird. Hier sind Sie nach meiner Meinung aufgefordert, nachzuliefern: Etwa dergestalt, dass auch Opernkonzerte unter freiem Himmel auf Seebühnen (Bregenzer Festspiele z.B.) stattfinden. Mithin auch ein Beach-Club kulturell geeignet ist und eine Unterscheidung zwischen E-Musik und U-Musik längst obsolet ist.

3.) Große Sorgfalt sollten Sie auf die Frage des Beherbergungsbetriebs aufwenden. Sie haben zwar schon ein augenscheinliches Missverständnis der Behörde aufgedeckt, wenn Sie schreiben („Das ist nicht richtig, der Entwurfsverfasser hat es so auch in der Betriebsbeschreibung beschrieben das die aufgeführten Serviceleistungen angeboten werden.)

Aber die sonstigen Anforderungen an einen Beherbergungsbetrieb sollten Sie sehr genau beachten, weil hier die meisten Klippen drohen: Besonders wichtig sind die unterschiedlichen Brandschutzverordnungen, die je nach Größe der Unterkunft und je nach Region nämlich auch unterschiedlich lauten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 05.02.2021 | 08:17

Herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Für mich wäre jetzt exis­ten­zi­ell wichtig die genaue Rechtslage im Bezug auf die Zulässigkeit meines Vorhabens, ein Beherbergungsbetriebes im Gewerbegebiet, für schnell wechselnde und nur wenige tage eingemietete Gäste, zum zweck der Umsetzung von Kunst und Kulturprojekten, zu erfahren. Nur so könnte ich gemeinsam mit dem Entwurfsverfasser eine Antwort für die Bauaufsicht formulieren.

Kann also ein derartiger betrieb zugelassen werden, oder muss er sich gegebenenfalls als Hotel bezeichnen?
Ist es notwendig mehrere fremde Personen in einem Zimmer unterzubringen um sich weit genug vom "Wohnen" abzugrenzen?


Bundesverwaltungsgericht Urt. v. 29.04.1992, Az.: BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2043.89" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 29.04.1992 - 4 C 43.89: Bauplanungsrecht: Unzulässigkeit eines Arbeitnehmer-Wohnheims i...">4 C 43.89</a>
Gewerbegebiet; Gewerbetreibenden; Betriebsart Zulässigkeit; Baunutzungsverordnung; Beherbergungsbetrieb
Amtlicher Leitsatz1. Im Gewerbegebiet sind nur solche Gewerbetreibende aller Art zulässig, die im Einklang mit der von der Baunutzungsverordnung vorausgesetzten typischen Funktion dieses Gebietes stehen und nicht anderen Baugebieten ausdrücklich oder nach ihrer allgemeinen Zweckbestimmung zugewiesen sind.

2. Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, sind im Gewerbegebiet unzulässig.Der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 1992 durch den Vizepräsidenten Prof. Dr. Schlichter, die Richter Prof. Dr. Dr. Berkemann, Hien und Dr. Lemmel und die Richterin Heeren für Recht erkannt:

Tenor: Die Revision der Klägerin gegen den Beschluß des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 10. März 1989 wird zurückgewiesen.Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

Gründe

1- Die Klägerin begehrt eine Baugenehmigung für eine (Teil-)Nutzungsänderung einer Werkstatt mit Lagerhalle in einen Pensionsbetrieb.

2- Die Klägerin ist Eigentümerin des 6.345 qm großen Grundstücks ... (Flurstück 1.479) in ... Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Gewerbegebiet ..." aus dem Jahre 1985. Dieser setzt die westliche Hälfte des Grundstücks als Mischgebiet, die östliche Hälfte als Gewerbegebiet fest. Im östlichen Teil befindet sich ein Gebäude, das bisher von einem Bauunternehmen als Werkstatt mit Lagerhalle genutzt worden ist.

3- Am 16. August 1986 beantragte die Klägerin eine Baugenehmigung unter anderem zum Umbau und zur Nutzungsänderung eines Teils des Lagerhallengebäudes in eine Pension. Aus den vorgelegten Bauunterlagen ergibt sich, daß das Vorhaben auf der einen Längsseite des Gebäudes neben der Werkstatt in zwei Geschossen insgesamt sieben Zweibett-Zimmer, jeweils mit Vorraum, Dusche/WC und Kochnische, umfaßt. Ein gemeinsamer Aufenthaltsraum und Bewirtschaftungsmöglichkeiten sind nicht vorgesehen.

4- Mit Bescheid vom 4. November 1986 lehnte das Landratsamt ... den die sieben Ein-Zimmer-Appartements betreffenden Teil des Bauantrags ab und untersagte gleichzeitig ihre Nutzung. Zur Begründung wurde ausgeführt, bei der Baumaßnahme handele es sich nicht um eine Pension, sondern um Wohnungen (Appartements); diese seien in einem Gewerbegebiet nicht zulässig.

5- Die Klägerin hat nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage erhoben und geltend gemacht, ihr Vorhaben sei als Pensionsbetrieb im Gewerbegebiet zulässig. Für einen Beherbergungsbetrieb seien weder ein Aufenthaltsraum noch Bewirtschaftungsmöglichkeiten erforderlich. Maßgebend sei allein die im Bauantrag zur Genehmigung gestellte Nutzung. Unerheblich sei, daß die Räume langfristig vermietet werden könnten; dies treffe auf jeden Pensionsbetrieb und auf jedes Hotel zu. Entscheidend sei, daß die gewollte Pensionsnutzung objektiv nicht ausgeschlossen sei.

6- Das Verwaltungsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Das Bauvorhaben könne nicht als Pensionsbetrieb angesehen werden. Der angegebene Nutzungszweck sei nicht maßgebend, weil es nach objektiven Kriterien vernünftigerweise ausgeschlossen sei, daß der Bau als Pension genutzt werde. Es fehle an Vorrichtungen und Räumen, die zum Betreiben einer Pension unerläßlich seien. Es möge zwar sein, daß ein Trend zur Selbstversorgung entstanden sei, der den Einbau von Kochnischen in den einzelnen Räumen zweckmäßig erscheinen lasse; könnten aber daneben nicht auch die für einen Pensionsbetrieb typischen weiteren Dienstleistungen zumindest angeboten werden, so sei nur eine reine Wohnnutzung gegeben. Diese sei im Gewerbegebiet unzulässig. Die Nutzungsuntersagung sei rechtlich nicht zu beanstanden.

7- Mit ihrer Berufung hat sich die Klägerin gegen die Auffassung des Verwaltungsgerichts gewandt, daß eine Pensionsnutzung objektiv ausgeschlossen sei. Sie beruhe auf einer unzutreffenden Vorstellung über das Wesen eines Pensionsbetriebes. Wesentlicher Inhalt von Beherbergungsverträgen könne die Zimmervermietung sein. Andere Dienstleistungen seien kein notwendiger Inhalt eines Beherbergungsvertrages. Auf die Eignung der Räumlichkeiten für eine "reine Mietnutzung" komme es nicht an. Gewollt sei eine Pension für beruflich vorübergehend im Raum Sindelfingen und Böblingen arbeitende Personen.

8- Mit Beschluß vom 10. März 1989 hat das Berufungsgericht die Berufung unter Bezugnahme auf die Gründe des Urteils des Verwaltungsgerichts zurückgewiesen. Ergänzend hat es ausgeführt, es könne dahinstehen, ob es unerläßliches Merkmal eines Pensionsbetriebes sei, daß den Gästen nicht nur Zimmer zur Verfügung gestellt, sondern daneben auch weitere Dienstleistungen, etwa die Zimmerreinigung oder die Gewährung von Frühstück, geboten würden. Selbst wenn es nämlich grundsätzlich möglich sein sollte, die gewerbliche Fremdenbeherbergung auch ohne derartige Dienstleistungen vorzunehmen, handele es sich beim Bauvorhaben der Klägerin nicht um einen Pensionsbetrieb. Zwar sei es grundsätzlich Sache des Bauherrn, die Zweckbestimmung des Bauvorhabens im Bauantrag festzulegen. Diese Festlegung der Zweckbestimmung müsse sich jedoch innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen halten. Sei dies nicht der Fall, könne die Baurechtsbehörde statt des angegebenen Nutzungszwecks auf den erkennbar beabsichtigten Nutzungszweck abstellen. So liege es hier. Die von der Klägerin angeblich zur Unterbringung von Fremden mit einer jeweils zeitlich beschränkten Aufenthaltsdauer vorgesehenen Zwei-Zimmer-Wohnungen lägen nämlich innerhalb des Betriebsgeländes des Bauunternehmens des Ehemanns der Klägerin. Bei objektiver Würdigung der Verhältnisse könne nicht ernsthaft angenommen werden, daß ein Fremder, der für eine vorübergehende Zeit in Aidlingen-Deufringen eine Unterkunft suche, dafür ausgerechnet den erfahrungsgemäß mit erheblichen Immissionsbelastungen verbundenen Bauhof eines Bauunternehmens wähle. Die Wohnungen eigneten sich vielmehr bei objektiver Würdigung der Gegebenheiten ausschließlich zur Unterbringung von Beschäftigten des Bauunternehmens der Klägerin. Dem entspreche es, daß die Wohnungen derzeit in dieser Weise genutzt würden und der Ehemann der Klägerin erklärt habe, ihn könne keiner daran hindern, Wohnungen für seine Arbeiter einzurichten.

9- Mit der vom Senat gemäß § 132 VwGO [Statthaftigkeit der Revision; Zulassungsgründe] zugelassenen Revision begehrt die Klägerin weiterhin, den Beklagten zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung für eine Pension zu verpflichten. Sie rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechts. Der Beklagte hält die Revision aus materiellen Gründen für unbegründet.

10- Der Oberbundesanwalt beteiligt sich nicht am Verfahren.

11- Die zulässige Revision ist unbegründet. Durch die Versagung der beantragten Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Teiles des vorhandenen Werkstatt- und Lagerhallengebäudes in einen Pensionsbetrieb wird die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt. Die angegriffene Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich im Ergebnis als zutreffend.

12- Gegenstand des Verfahrens ist die Nutzung von sieben Räumen (Ein-Zimmer-Appartements), die in den Bauunterlagen der Klägerin jeweils als Zweibett-Zimmer mit Vorraum, Dusche/WC und Kochnische dargestellt sind. Als Nutzung ist "Pension" angegeben. Weitere Räume für diesen Zweck, etwa gemeinschaftliche Aufenthaltsräume oder Räume, die dem Service der Appartements dienen, sind nicht vorhanden. Die Klägerin gibt an, Zielgruppe des Pensionsbetriebes seien nicht Erholungsuchende, sondern Arbeitnehmer (z.B. Montagearbeiter), die zeitweilig von ihrem Stammbetrieb abgeordnet seien. Die Pension solle vorübergehenden Wohnbedarf (etwa für zwei bis sechs Monate) abdecken. Hierfür seien die Zimmer komplett eingerichtet und möbliert. Auf Dienstleistungen lege der an einer möglichst preiswerten Unterbringung interessierte Benutzerkreis keinen Wert.

13- Ein derartiger Pensionsbetrieb ist in dem durch den Bebauungsplan "Gewerbegebiet ..." aus dem Jahre 1985 als Gewerbegebiet festgesetzten Bereich des Grundstücks der Klägerin gemäß § 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nicht zulässig. Denn er widerspricht der Vorschrift des § 8 BauNVO: Gewerbegebiete 1977, die gemäß § 1 BauNVO: Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete Bestandteil dieses Bebauungsplans ist.

14- Unentschieden kann bleiben, ob der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, es handele sich bei dem Vorhaben überhaupt nicht um einen Pensionsbetrieb; die Klägerin begehre in Wirklichkeit die Genehmigung für eine Wohnnutzung, die im Gewerbegebiet ausgeschlossen sei.

15- Insoweit kommt es allerdings nicht darauf an, daß die Klägerin ausdrücklich eine Nutzungsänderung für einen Pensionsbetrieb beantragt hat und geltend macht, in den umgebauten Räumen solle nicht gewohnt werden. Zwar ist es grundsätzlich Sache des Bauherrn, die Zweckbestimmung des Bauvorhabens festzulegen; über den Inhalt des "Vorhabens" im Sinne von § 29 BauGB: Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften bestimmt grundsätzlich der jeweilige Antragsteller (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Juli 1980 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2099.77" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 04.07.1980 - 4 C 99.77: Begriff des">4 C 99.77</a> - Buchholz 406.11 § 29 BBauG Nr. 26). Das bedeutet aber nicht, daß auch eine Bindung an den angegebenen Nutzungszweck besteht. Das Berufungsgericht führt aus, die Baugenehmigungsbehörde dürfe, wenn sich die angegebene Zweckbestimmung nicht innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen halte, auf den erkennbar beabsichtigten Nutzungszweck abstellen. Diese Rechtsauffassung ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Sie respektiert die Zweckbestimmung des Vorhabens (im Sinne des § 29 BauGB: Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften ) durch den Bauherrn, indem sie auf den wirklichen Nutzungszweck, wie er sich - objektiv - aus den vom Bauherrn vorgelegten Bauunterlagen ergibt, abstellt (vgl. dazu auch BVerwG, Beschluß vom 21. August 1991 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%2020.91" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 21.08.1991 - 4 B 20.91: Bauplanungsrecht: Begriff des Bauvorhabens">4 B 20.91</a> - Buchholz 406.11 § 21 BauGB: (weggefallen) ).

16- Gleichwohl kann zweifelhaft sein, ob das Vorhaben der Klägerin nicht auch unabhängig von seiner Bezeichnung im Bauantrag noch als Beherbungsbetrieb angesehen werden kann. Für die Annahme, daß es - entgegen dem Vortrag der Klägerin - in Wirklichkeit auf eine Wohnnutzung ausgerichtet ist, könnte zwar sprechen, daß zu den Appartements jeweils eine Kochgelegenheit gehört, die Voraussetzung für den bauplanungsrechten Begriff der Wohnung ist (BVerwG, Beschluß vom 23. Dezember 1981 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%20196.81" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 23.12.1981 - 4 B 196.81">4 B 196.81</a> - Buchholz 406.11 § 1 BBauG Nr. 25). Ob aber allein damit schon die Mindestanforderungen für eine Wohnnutzung erfüllt sind, ist fraglich. Der Klägerin ist einzuräumen, daß die von ihr im Rahmen eines gewerblichen Betriebes beabsichtigte Unterbringung von Montagearbeitern in Zweibett-Zimmern zumindest nicht den Regelfall des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinne darstellt. Umgekehrt deutet das Fehlen von Gemeinschaftsräumen und die Absicht der Klägerin, den Gästen keine nennenswerten Dienstleistungen zu erbringen, darauf hin, daß auch kein Pensionsbetrieb, der dem typischen Bild eines Beherbergungsbetriebes entspricht, geplant ist. Der Begriff des Beherbergungsbetriebes ist jedoch in der Baunutzungsverordnung nicht näher umschrieben. In einem weiteren Sinne könnte auch das Vorhaben der Klägerin noch einen Beherbergungsbetrieb darstellen. Diese Frage kann aber letztlich offenbleiben, weil das Vorhaben auch dann, wenn es als Beherbergungsbetrieb einzuordnen wäre, in einem Gewerbegebiet nicht zugelassen werden kann.

17- Dabei ist unerheblich, ob das Vorhaben der Klägerin gaststättenrechtlich als Beherbergungsbetrieb zu qualifizieren wäre. Denn der bauplanungsrechtliche Begriff des Beherbergungsbetriebes ist nicht mit dem gaststättenrechtlichen Begriff gleichzusetzen (a.A. OVG Lüneburg, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BRS%2047%20Nr.%2037" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Niedersachsen-Schleswig-Holstein, 20.05.1987 - 1 A 124/86: Bauplanungsrecht: Begriff der "F...">BRS 47 Nr. 37</a>; VGH Kassel, BRS 49 Nr. 53). Das Gaststättenrecht und das Städtebaurecht verfolgen unterschiedliche Ziele. Diese werden zwar für den Bereich des Beherbergungsgewerbes im Ergebnis häufig zur selben Abgrenzung gelangen. Eine rechtliche Koppelung ist aber nicht gerechtfertigt. Dementsprechend hat der erkennende Senat bereits ohne Prüfung der gaststättenrechtlichen Fragestellung einem "Apart-Hotel" die Eigenschaft eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Baunutzungsverordnung abgesprochen: Ein Vermieten von Appartements sei schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch keine Beherbergung; ein Beherbergungsbetrieb liege nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne daß diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (BVerwG, Beschluß vom 8. Mai 1989 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%2078.89" target="_blank" class="djo_link" title="4 B 78.89 (2 zugeordnete Entscheidungen)">4 B 78.89</a> - Buchholz 406.11 § 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZfBR%201989,%20225" target="_blank" class="djo_link" title="ZfBR 1989, 225 (3 zugeordnete Entscheidungen)">ZfBR 1989, 225</a>). Es kommt deshalb nicht darauf an, ob ein Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 1 GastG: Gaststättengewerbe nur das gewerbsmäßige Zurverfügungstellen von Räumen an jedermann zum vorübergehenden Aufenthalt, unabhängig von einer Bedienung der Gäste, voraussetzt und deshalb auch die insbesondere in Erholungsgebieten gebräuchliche Beherbergung in Räumlichkeiten, in denen der Gast selbst kocht, umfaßt (so BVerwG, Beschluß vom 25. Februar 1976 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20B%2029.76" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.02.1976 - 1 B 29.76: Betreiben eines erlaubnisbedürftigen Gaststättengewerbes - Betr...">1 B 29.76</a> - Buchholz 451.41 § 1 GastG: Gaststättengewerbe = GewArch. 1976, 170) oder ob jedenfalls die bloße Vermietung ohne zusätzliche Leistungen keine Beherbergung im Sinne des Gaststättenrechts ist (so Mörtel/Metzner, GastG, 4. Aufl. 1988, § 1 Rdnr. 23).

18- Die Unzulässigkeit des Vorhabens der Klägerin in einem Gewerbegebiet ergibt sich auch nicht daraus, daß "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" in den § 3 BauNVO: Reine Wohngebiete bis § 7 BauNVO: Kerngebiete ausdrücklich genannt werden, nach diesen Vorschriften also dort allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, während sie § 8 BauNVO: Gewerbegebiete nicht erwähnt. Im Unterschied zur abschließenden Regelung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten durch die Baunutzungsverordnung 1990 (BVerwG, Beschluß vom 9. Oktober 1990 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%20120.90" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 09.10.1990 - 4 B 120.90: Einordnung von Spielhallen nach Änderung der BauNVO">4 B 120.90</a> - Buchholz 406.12 § 4 BauNVO: Allgemeine Wohngebiete = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZfBR%201991,%2035" target="_blank" class="djo_link" title="ZfBR 1991, 35 (2 zugeordnete Entscheidungen)">ZfBR 1991, 35</a>) kann der Baunutzungsverordnung - in ihren sämtlichen Fassungen - im übrigen nämlich nicht entnommen werden, daß die Aufführung spezieller gewerblicher Nutzungsarten im Katalog zulässiger Nutzungen bei einzelnen Gebieten als solche schon Ausschlußwirkungen für andere Baugebiete hat. Die Aufführung spezieller gewerblicher Nutzungsarten bei den einzelnen Baugebieten hat den Sinn, den Charakter des Baugebiets zu kennzeichnen und, wenn sie im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen aufgeführt sind, festzulegen, daß sie der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets entsprechen. Wenn die Baunutzungsverordnung eine solche spezielle gewerbliche Nutzungsart bei anderen, ansonsten für Gewerbebetriebe offenen Baugebieten nicht im Katalog allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen aufführt, kann daraus zwar entnommen werden, daß diese spezielle gewerbliche Nutzungsart wegen ihres typischen Erscheinungsbildes, insbesondere wegen der typischerweise mit ihr verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und ihrer typischen Standortanforderungen, der Zweckbestimmung des Baugebiets in der Regel nicht entspricht. Das schließt jedoch nicht aus, daß ein bestimmtes unter die spezielle gewerbliche Nutzungsart fallendes Vorhaben ein Gewerbebetrieb ist und als solcher in dem Baugebiet zulässig sein kann, nämlich wenn er von dem in der Baunutzungsverordnung bei der Definition der speziellen gewerblichen Nutzungsart vorausgesetzten Regelfall abweicht und wenn er die Voraussetzungen erfüllt, unter denen "sonstige Gewerbebetriebe" in dem Baugebiet zulässig sind (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2064.79" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 64.79: Vorhaben - Umgebung - Einfügen - Baunutzungsverordnung - Unzulä...">4 C 64.79</a> - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%2068,%20207" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 64.79: Vorhaben - Umgebung - Einfügen - Baunutzungsverordnung - Unzulä...">BVerwGE 68, 207</a> <209 f.>).

19- Welche Gewerbebetriebe im Gewerbegebiet zulässig sind, richtet sich deshalb nicht nur nach dem Wortlaut des § 8 BauNVO: Gewerbegebiete , sondern auch nach der Zweckbestimmung des Gewerbegebiets. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 BauNVO: Gewerbegebiete 1977). In ihnen sind Gewerbebetriebe aller Art zulässig, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können (§ 8 BauNVO: Gewerbegebiete 1977). Zu ihnen können auch Beherbergungsbetriebe gehören, da von ihnen regelmäßig keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen ausgehen werden, daß sie bereits aus diesem Grunde in einem Gewerbegebiet nicht zugelassen werden könnten. Die Einordnung eines Betriebes unter den Begriff der "Gewerbebetriebe aller Art", dessen Nachteile und Belästigungen unterhalb der Schwelle der Erheblichkeit bleiben, macht ihn aber noch nicht ohne weiteres im Gewerbegebiet zulässig (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2021.83" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 21.83: Zulässigkeit eines Bordells im Gewerbegebiet">4 C 21.83</a> - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%2068,%20213" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 21.83: Zulässigkeit eines Bordells im Gewerbegebiet">BVerwGE 68, 213</a> <217>). Die Zweckbestimmung eines Baugebiets wird auch davon beeinflußt, welche Funktion dem einzelnen Baugebiet im Verhältnis zu den anderen Baugebieten zukommt (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2064.79" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 64.79: Vorhaben - Umgebung - Einfügen - Baunutzungsverordnung - Unzulä...">4 C 64.79</a> - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%2068,%20207" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 64.79: Vorhaben - Umgebung - Einfügen - Baunutzungsverordnung - Unzulä...">BVerwGE 68, 207</a> <210 f.>). Im Gegensatz zu den Baugebieten der § 2 BauNVO: Kleinsiedlungsgebiete bis § 7 BauNVO: Kerngebiete , die vornehmlich oder zumindest auch zum Wohnen bestimmt sind, dienen Gewerbe- und Industriegebiete in erster Linie der Unterbringung von gewerblichen Betrieben. In ihnen soll nicht gewohnt werden. Dies ergibt sich bestätigend auch aus § 8 BauNVO: Gewerbegebiete und § 9 BauNVO: Industriegebiete , nach denen nur ausnahmsweise, gleichsam als notwendige Ergänzung der gewerblichen Nutzung, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter zugelassen werden können. Ebensowenig dient das Gewerbegebiet der Erholung. Die Baunutzungsverordnung sieht für diesen Zweck die Festsetzung von Sondergebieten nach den § 10 BauNVO: Sondergebiete, die der Erholung dienen und § 11 BauNVO: Sonstige Sondergebiete vor; ferner können Vorhaben mit dieser Zweckbestimmung mit dem Charakter von Baugebieten vereinbar sein, in denen - weitgehend störungsfrei - gewohnt werden darf. Allgemein gilt, daß Nutzungen, die nach dem Leitbild einer geordneten städtebaulichen Entwicklung den für ein Gewerbegebiet oder ein Industriegebiet typischen Nachteilen oder Belästigungen nicht ausgesetzt werden sollen, in diesen Gebieten nicht zulässig sind. Bauleitpläne sollen nämlich im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 BauGB: Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung auch dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2021.83" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 21.83: Zulässigkeit eines Bordells im Gewerbegebiet">4 C 21.83</a> - a.a.O.). Daraus folgt, daß entgegen dem Wortlaut des § 8 BauNVO: Gewerbegebiete nur solche "Gewerbebetriebe aller Art" im Gewerbegebiet zulässig sind, die im Einklang mit der von der Baunutzungsverordnung vorausgesetzten typischen Funktion dieses Gebietes stehen und nicht anderen Baugebieten ausdrücklich oder nach ihrer allgemeinen Zweckbestimmung zugewiesen sind.

20- Für Betriebe des Beherbergungsgewerbes bedeutet dies, daß sie im Gewerbegebiet nur zulässig sein können, wenn ihren Gästen die typischen Belästigungen eines solchen Gebietes zugemutet werden können. Das kann beispielsweise bei größeren Hotels mit regelmäßig kurzer Verweildauer der Gäste und bei anderen kerngebietstypischen Beherbergungsstätten - vorbehaltlich einer Beurteilung nach § 15 BauNVO: Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen - angenommen werden. Dagegen ist etwa die Fremdenpension eines Urlaubsortes oder ein Kurhotel mit dem Charakter eines Gewerbegebietes nicht vereinbar. Auch ein als Betrieb des Beherbergungsgewerbes einzustufendes Wohnheim ist in einem Gewerbegebiet nicht zulässig (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2021.83" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 25.11.1983 - 4 C 21.83: Zulässigkeit eines Bordells im Gewerbegebiet">4 C 21.83</a> - a.a.O.).

21- Danach ist auch das Vorhaben der Klägerin nicht genehmigungsfähig. Es wäre im Gewerbegebiet unzulässig, wenn der Betrieb - entgegen dem Vortrag der Klägerin - in Wirklichkeit auf eine Wohnnutzung ausgerichtet wäre. Der Betrieb ist aber auch dann unzulässig, wenn er mangels eines Mindestmaßes der Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten, nicht mehr von dem Begriff der Wohnnutzung (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 7. September 1984 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20N%203.84" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 07.09.1984 - 4 N 3.84: Ausschluss von Küchen und Kochstellen in Zuordnung zu einzelnen ...">4 N 3.84</a> - Buchholz 406.12 § 11 BauNVO: Sonstige Sondergebiete = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZfBR%201985,%2044" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 07.09.1984 - 4 N 3.84: Ausschluss von Küchen und Kochstellen in Zuordnung zu einzelnen ...">ZfBR 1985, 44</a>) erfaßt wird. Denn auch in diesem Fall dient er einer zumindest wohnähnlichen Nutzung. Die Klägerin spricht insoweit zutreffend selbst von der "Abdeckung vorübergehenden Wohn bedarfs". Die Pensionsräume sollen zudem nicht, wie dies etwa bei einem Hotel für Reisende der Fall ist, jeweils nur kurzfristig für Übernachtungen zur Verfügung stehen, sondern nach dem Konzept der Klägerin für etwa zwei bis sechs Monate Arbeitnehmern, die von ihrem Stammbetrieb an andere Arbeitsstellen abgeordnet sind, zum Aufenthalt dienen. Ein Beherbergungsbetrieb, der in dieser Weise einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz bietet, widerspricht der Eigenart eines Gewerbegebietes in gleicher Weise wie ein Arbeitnehmerwohnheim oder eine Fremdenpension für Erholungsuchende. - Der Frage, ob die Versagung der beantragten Baugenehmigung nicht auch bereits nach § 15 BauNVO: Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen gerechtfertigt wäre, weil der Pensionsbetrieb in einem Gebäude untergebracht werden soll, das im übrigen weiterhin als Werkstatt- und Lagergebäude genehmigt ist, braucht deshalb nicht nachgegangen zu werden.

22- Auf die von der Revision erhobene Verfahrensrüge kommt es nicht an. Auch wenn das früher auf dem Grundstück der Klägerin betriebene Bauunternehmen nicht mehr bestehen sollte, so daß die Pension keinen Emissionen dieses Betriebes ausgesetzt ist und auch nicht der Unterbringung von Arbeitnehmern des Bauunternehmens dient, wie die Klägerin geltend macht, muß die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung wegen der generellen Unzulässigkeit des vorgesehenen Pensionsbetriebes im Gewerbegebiet versagt werden.

23- Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 VwGO [Kostentragung] .Streitwertbeschluss:Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 40.000 DM festgesetzt.
Schlichter Berkemann Hien Lemmel Heeren
BVerwG, 29.04.1992 - BVerwG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2043.89" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 29.04.1992 - 4 C 43.89: Bauplanungsrecht: Unzulässigkeit eines Arbeitnehmer-Wohnheims i...">4 C 43.89</a>, Rn. 1


VG München, Urteil v. 12.07.2017 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=M%209%20K%2016.3340" target="_blank" class="djo_link" title="VG München, 12.07.2017 - M 9 K 16.3340: Erfolglose Nachbarklage gegen Baugenehmigung">M 9 K 16.3340</a>
Erfolglose Nachbarklage gegen Nutzungsänderung eines Bürogebäudes in Beherbergungsbetrieb
Normenketten:
§ 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
§ 3 BauNVO: Reine Wohngebiete , § 4 BauNVO: Allgemeine Wohngebiete , § 8 BauNVO: Gewerbegebiete , § 15 BauNVO: Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen
Leitsätze:
1. Gewerbetreibende haben im Gewerbegebiet einen Anspruch darauf, dass unabhängig von einer Verletzung sonstiger subjektiver Rechte bzw. ohne unmittelbare nachbarrechtliche Betroffenheit im Gewerbegebiet keine Wohnnutzung stattfindet. Dies gilt auch für die dort zulässigerweise wohnenden Betriebsleiter. (Rn. 13) (redaktioneller Leitsatz)
2. Bei der Vermietung von Plätzen in mehrfach belegten Zimmern fehlt eine Rückzugsmöglichkeit und daher eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre. Eine solche Nutzung erfüllt den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens nicht. (Rn. 14) (redaktioneller Leitsatz)
3. Die Zunahme des Verkehrs ist kein Belang, der zur Unzulässigkeit eines Gewerbes im Gewerbegebiet führen kann, wenn die jeweils notwendigen Stellplätze auf den Grundstücken zur Verfügung stehen. (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Beherbergungsbetrieb im Gewerbegebiet, Abgrenzung zur Wohnnutzung, Mehrbettzimmer, Baugenehmigung, Bebauungsplan, Unterkunft, Gebietswahrungsanspruch, Betriebsleiterwohnung, Gebot der Rücksichtnahme, Verkehr

Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand

1
Die Klägerin wendet sich gegen die baurechtliche Genehmigung, die ihr Nachbar für die Nutzungsänderung eines Teilbereichs im 1. Obergeschoss eines Bürogebäudes in einen Beherbergungsbetrieb mit 18 Betten, verteilt auf sechs Zimmer mit Gemeinschaftsduschen, Aufenthaltsraum, kleiner Küche und einem Empfangstresen erhalten hat.

2
Das Vorhabensgrundstück FlNr. 937 liegt ebenso wie das Grundstück der Klägerin FlNr. 940/6 in dem durch Bebauungsplan Nr. 90 d festgesetzten „Gewerbegebiet zwischen C.-von-L. Straße und L. M. Straße" vom 13. Oktober 2005, der ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO: Gewerbegebiete mit Emissionsbeschränkungen festsetzt. Das Bestandsgebäude ist eine 1991 genehmigte Kfz-Halle mit einer Büroetage und zwei Betriebsleiterwohnungen. Die Klägerin wohnt mit ihrer Familie in einer genehmigten Betriebsleiterwohnung, angebaut an ihre Gewerbeimmobilie auf dem Nachbargrundstück.

3
Der Beigeladene zu 1. beantragte am 9. November 2015 die Nutzungsänderung der Büroräume in einen Beherbergungsbetrieb. Mit Ausnahme des Einbaus von zwei Gemeinschaftsduschen waren keine weiteren baulichen Veränderungen vorgesehen. Nach den aktuellen Betriebsbeschreibungen vom 25. April 2016 (Blatt 48 f. Behördenakte) und 30. Juni 2017 (Gerichtsakte), soll der Beherbergungsbetrieb der Kurzzeitvermietung mit einer maximalen Aufenthaltsdauer von vier Wochen an Gäste dienen, die eine einfache Übernachtungsmöglichkeit benötigen, z. B. Handwerker, Durchreisende, kurzfristig Obdachlose etc. Die Mehrbettzimmer seien möbliert. Bettwäsche werde gestellt, die Reinigung erfolge täglich durch eine externe Firma. Die Rezeption sei stundenweise besetzt. Es stehe eine kleine Küche zur Verfügung. Im Gemeinschaftsraum sei ein Warm-Kalt-Getränkeautomat vorgesehen.

4
Mit Bescheid vom 7. Juli 2016 und Änderungsbescheid vom 3. Juli 2017 wurde die Nutzungsänderung eines Teilbereichs der Büroetage in einen Beherbergungsbetrieb nach Maßgabe der angeordneten Nebenbestimmungen genehmigt. Unter Ziff. 3, Auflagen, ist u. a. bestimmt, dass drei Stellplätze erforderlich sind. Durch den Änderungsbescheid vom 3. Juli 2017 wurde die ergänzte und konkretisierte Betriebsbeschreibung vom 30. Juni 2017 als Teil der Bauvorlagen einbezogen.

5
Mit Schriftsatz vom 25. Juli 2016 erhob der Bevollmächtigte der Klägerin Klage und beantragte,
Aufhebung des Bescheids vom 7. Juli 2016.

6
Die Klägerin habe einen Gebietswahrungsanspruch und stütze sich auf das Rücksichtnahmegebot, da nicht ausgeschlossen werden könne, dass die betroffenen Räume einer Wohnnutzung zugeführt würden. Im Übrigen gäbe es zu wenig Stellplätze, da diese auf dem Grundstück anders belegt seien und es bisher schon an Stellplätzen und Parkplätzen für die Kunden fehle. Die drei Stellplätze, die dem Vorhaben zugeordnet wurden, seien wohl langfristig an Dritte vermietet, wie sich aus den dort aufgestellten Schildern ergäbe. Es fehle im Übrigen an Flächen für Serviceleistungen wie Abstellräume, Aufenthaltsräume für das Personal etc. Maßgeblich sei rechtlich nicht die Betriebsbeschreibung, sondern der erkennbar beabsichtigte Nutzungszweck, wenn sich die angegebene Zweckbestimmung nicht innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen halte. Keine Rolle spiele es daher, wenn der Bauherr Beherbergungsverträge statt Mietverträge abschließen wolle. Das Fehlen nennenswerter Dienstleistungen sei Kennzeichen einer Wohnnutzung, insbesondere, da die Rezeption nur stundenweise besetzt sei. Der Stellplatznachweis sei ebenfalls nicht erbracht.

7
Der Beklagte beantragt,
Klageabweisung.

8
Es handle sich hier um einen Beherbergungsbetrieb, der als nicht störendes Gewerbe im Gewerbegebiet zulässig sei. Der Bauherr beabsichtige Kurzzeitvermietung mit hotelähnlichen Leistungen, wie sich aus dem Betriebskonzept und der Einrichtung ergäbe. Baurechtlich erheblich sei die beantragte Nutzung, bei der es sich um ein Boardinghouse im Sinne eines Beherbergungsbetriebs handle. Die Verkehrssituation im Gewerbegebiet sei nicht nachbarschützend. Auf dem Vorhabensgrundstück seien Stellplätze in ausreichender Zahl vorhanden.

9
Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen, insbesondere auf die Niederschrift des Augenscheins.
Entscheidungsgründe

10
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

11
Die Anfechtungsklage eines Dritten gegen eine Baugenehmigung kann nur dann erfolgreich sein, wenn die Baugenehmigung Vorschriften verletzt, die dem Schutz des Dritten zu dienen bestimmt sind. Dementsprechend beschränkt sich im vorliegenden Verfahren die rechtliche Prüfung darauf, ob durch die angefochtene Baugenehmigung drittschützende Vorschriften verletzt werden, die den Nachbarn einen Abwehranspruch gegen das Vorhaben vermitteln (BayVGH B.v. 24.03.2009 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20CS%2008.3017" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 24.03.2009 - 14 CS 08.3017: Nachbarrechtsstreit">14 CS 08.3017</a>). Unter Berücksichtigung dessen verletzt der Bescheid vom 7. Juli 2016 in Gestalt des Änderungsbescheids vom 3. Juli 2017 die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 VwGO [Tenor, Fortsetzungsfeststellungsantrag] .

12
Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig und verstößt weder gegen den Gebietswahrungsanspruch noch das Gebot der Rücksichtnahme. Sonstige bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Verstöße gegen drittschützende Normen sind nicht ersichtlich.

13
Der Gebietswahrungsanspruch wird nicht verletzt, da es sich bei der genehmigten Unterkunft um eine gewerbliche Nutzung im festgesetzten Gewerbegebiet handelt. Der sog. Gebietswahrungsanspruch gibt Dritten einen Abwehranspruch gegen gebietsfremde Vorhaben. Sowohl das Grundstück der Klägerin als auch das Vorhabensgrundstück befinden sich in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet; nach dem Ergebnis des Augenscheins wird das Gebiet tatsächlich auch gewerblich genutzt. Die Klägerin und ihre Familie bewohnen eine Betriebsleiterwohnung, die im Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete ausnahmsweise zulässig ist. Sonstige Wohnnutzung ist nach § 8 BauNVO: Gewerbegebiete im Gewerbegebiet unzulässig. Dies hat zur Folge, dass Gewerbetreibende im Gewerbegebiet einen Anspruch darauf haben, dass unabhängig von einer Verletzung sonstiger subjektiver Rechte bzw. ohne unmittelbare nachbarrechtliche Betroffenheit im Gewerbegebiet keine Wohnnutzung stattfindet. Dies gilt auch für die dort zulässigerweise wohnenden Betriebsleiter.

14
Die für den Beigeladenen zu 1) genehmigte Nutzungsänderung ist keine Wohnnutzung im Sinne des § 3 BauNVO: Reine Wohngebiete , § 4 BauNVO: Allgemeine Wohngebiete , da die Nutzungsart nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens erfüllt. Bei der Vermietung von Plätzen in mehrfach belegten Zimmern fehlt eine Rückzugsmöglichkeit und daher eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre (BayVGH U.v. 15.02.2015 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20B%2013.648" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 16.02.2015 - 1 B 13.648: Nutzungsuntersagung gegen Mieter von Räumlichkeiten in ein...">1 B 13.648</a>; VG München U.v. 30.09.2015 M <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=9%20K%2015.1411" target="_blank" class="djo_link" title="VG München, 30.09.2015 - M 9 K 15.1411: Rechtswidrige Zwangsgeldandrohung - kein Anspruch auf A...">9 K 15.1411</a>). Bei der Unterbringung in Zwei- und Mehrbettzimmern für eine begrenzte Zeit fehlt die zum Begriff des Wohnens im Sinne des Bauplanungsrechts gehörende Möglichkeit der Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises. Diese Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gelten auch und gerade für Unterkünfte mit Gemeinschaftseinrichtungen wie ein unter den Begriff des Wohnens fallendes Wohnheim oder für ein Boardinghouse. Die Kammer vertritt dazu in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass wesentliche Voraussetzung für eine Wohnnutzung ein eigenes Zimmer mit der damit verbundenen privaten Rückzugsmöglichkeit ist. Bereits daran fehlt es im vorliegenden Fall. Hier werden Fremde gemeinsam in Zwei- und Mehrbettzimmern untergebracht. Die sonstigen Voraussetzungen für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb sind erfüllt, da eine entsprechende betriebliche Struktur vorliegt. Es werden die beherbergungstypischen Nebenleistungen für die Übernachtung angeboten, wie Bettwäsche und Zimmerreinigung. Darüber hinaus ist nach der Betriebsbeschreibung, die Bestandteil der Baugenehmigung ist, die Nutzung zeitlich auf maximal vier Wochen beschränkt. Der Genehmigung für die Nutzungsänderung lag damit das Modell eines sehr einfachen Boardinghouses zugrunde, das keinen wohnähnlichen Aufenthalt ermöglicht. Vielmehr liegt der Schwerpunkt auf dem Angebot einer billigen, vorübergehenden Übernachtungsmöglichkeit. Der Umstand, dass der Empfangsbereich nur stundenweise besetzt ist, der Putzdienst täglich von außerhalb kommt und der Wäschedienst ebenfalls nicht im Haus ist, ändert daran nichts. Entscheidend ist, dass die entsprechenden Dienstleistungen angeboten werden und nicht, wie diese organisiert sind. Da es sich vorliegend um einen kleinen Beherbergungsbetrieb und nicht um eine Vermietung von Zimmern zu Wohnzwecken handelt, ist vorliegend zu Recht eine gewerbliche Nutzung genehmigt worden. Dies hat zur Folge, dass die Klägerin keine Unterlassungs- und Abwehransprüche im Hinblick auf die Gebietsart geltend machen kann.

15
Das Gebot der Rücksichtnahme, § 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans i.V.m. § 15 BauNVO: Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen , ist vorliegend ebenfalls nicht verletzt. Danach sind bauliche Nutzungen, die grundsätzlich in dem Gebiet zulässig sind, im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die von der Umgebung nach der Eigenart des Gebiets unzumutbar sind. Das Gebot der Rücksichtnahme ist nachbarschützend. Im vorliegenden Fall ist nicht erkennbar, inwieweit ein kleiner Übernachtungsbetrieb für maximal 18 Personen zu unzumutbaren Belästigungen führen könnte oder im Einzelfall der Eigenart des Baugebiets widersprechen würde. Die Klägerin wohnt im Gewerbegebiet und kann daher nur den diesem entsprechenden Schutzstatus gegen sonstige gewerbliche Nutzungen beanspruchen. Da das Baurecht keinen Milieuschutz bietet, gehen Bedenken gegen die Nutzer des Beherbergungsbetriebs ins Leere. Unzumutbare Störungen sind im Hinblick auf die Entfernung, das dazwischen liegende gewerbliche Gebäude der Klägerin sowie die geringe Zahl von dort übernachtenden Personen realistischer Weise nicht zu erwarten. Die Zunahme des Verkehrs ist kein Belang, der zur Unzulässigkeit eines Gewerbes im Gewerbegebiet führen kann, wenn wie hier die jeweils notwendigen Stellplätze auf den Grundstücken zur Verfügung stehen. Die erforderlichen drei zusätzlichen Stellplätze waren nach dem Ergebnis des Augenscheins so vorhanden wie genehmigt. Der Einwand, auf dem Nachbargrundstück gäbe es bereits jetzt zu wenig Stellplätze im Hinblick auf den dortigen Kfz-Betrieb, ist rechtlich unerheblich, da Betriebsleiter im Gewerbegebiet keinen Abwehranspruch gegen einen Gewerbebetrieb auf dem Nachbargrundstück haben, auch wenn dieser wie bei einer Kfz-Werkstatt zu einer Zunahme des Kfz-Verkehrs auf dem dortigen Grundstück oder der öffentlichen Straße führt. Es ist Sinn eines Gewerbegebiets, dass solche Betriebe dort angesiedelt sind; wer hier als Betriebseigentümer oder Betriebsleiter wohnt, hat dies unter dem Gesichtspunkt, dass die Wohnnutzung ein Fremdkörper ist, hinzunehmen.

16
Soweit die Klägerin geltend macht, die Baugenehmigung stelle eine Umgehung der tatsächlich beabsichtigten Nutzung dar, ist dies nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Nach dem Ergebnis des Augenscheins entspricht das Vorhaben den genehmigten Plänen. Befürchtungen über zukünftige Änderungen sind nicht Verfahrensgegenstand.

17
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 VwGO [Kostentragung] sowie § 162 VwGO [Erstattungsfähigkeit der Kosten] , § 154 VwGO [Kostentragung] bezüglich der Beigeladenen abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO [Vollstreckung gemäß ZPO; vorläufige Vollstreckbarkeit] i.V.m. § 709 ZPO: Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung .

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.02.2021 | 15:53

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