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Umlageverfahren Ackerland zu Gewerbebauland 68723 Plankstadt

| 16.10.2019 14:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


15:40

Zusammenfassung: Es geht um die möglichen Rechtsbehelfe im kommunalen Anhörungsverfahren nach § 73 VwVerfG.

Hallo, ich komme soeben von einem Erörterungstermin bei dem ein Vertreter des Vermessungsbüros und ein Vertreter des ausführenden Erschließungsunternehmens anwesend waren. Seitens der Gemeinde (obwohl im Rathaus stattgefunden) war niemand anwesend. Sachverhalt:
Ich bin Eigentümer eines Grundstückes von ca.2400qm. Im Rahmen der Anhörung (Umlageverfahren) hat man mir mitgeteilt, dass es einen Beschlußantrag seitens der Gemeinde (BM) an den Gemeinderat gibt, wo die Mindestgröße der späteren Baugrundstücke mindestens 3000qm haben müssen. Man wolle in dem Gebiet nur große Gewerbebetriebe ansiedeln. Des weiteren wird der spätere Wert der Grundstücks Preise pro qm mit 135 Euro angesetzt. Normalerweise seien sie höher, aber bei einem reinen Gewerbebetrieb ohne Wohnanteil, der strikt nicht vorgesehen ist, müsse hier ein Abschlag erfolgen. Die Erschließungskosten werden mit 78 Euro kalkuliert. So dass man auf einen QM Preis von Euro 57,- kommt. Weiteres Faktum ist ein 30% Abschlag von Ackerlandfläche zu späterer Baulandfläche für Straßen.....
Nun meine Fragen:
Ist es legitim, dass man einen Grundstücksbesitzer dazu zwingt Fläche hinzuzukaufen, um überhaupt an der späteren Verteilung noch mitwirken zu können? In meinem Fall wären es ca.1400qm zu Euro 57,-. Für mich ist die Aussage ein völliger Widerspruch, dass einerseits große Grundstücke gewollt seien, aber gleichzeitig 30% abgezogen werden?! Dazu passen auch nicht die 78 Euro/qm Erschließungskosten. Große Grundstücke=weniger Straßen und Hausanschlüsse.... weniger Aufwand als zB bei einer Mischbebauung oder sogar im Wohnbereich. Noch dazu gibt es umliegend bereits bestehendes Gewerbe (Brauerei, ICI Pharma, Hauptniederlassung Decathlon...- also Großindustrie).

Insgesamt fühle ich mich total übers Ohr gehauen. Man lässt den Besitzern keine Wahl bei der Grundstücksgröße, zwingt sie zum Kauf, setzt aber gleichzeitig die Kostenseite hoch an, macht einen Wertabschlag beim Grundstückspreis und kommt zum Schluß auf einen Vorschlag (Einwurfswert genannt) von Euro 40,-/qm für meine 2400qm. Nach dem Motto, nimm die 95.000,- oder investiere erstmal über 300.000,-. (Rechnung 1400qm Zukauf zu 57 Euro = 79.800,-, plus dann 3000qm x 78 Euro Erschließung = 234.000,-, in Summe 313.800 Euro.)

Ist das rechtens? Muss ich das so schlucken? Für mich fühlt sich das wie eine moderne Enteignung an...

Mit freundlichen Grüßen

16.10.2019 | 15:12

Antwort

von


(764)
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„Ist das rechtens? Muss ich das so schlucken? Für mich fühlt sich das wie eine moderne Enteignung an...

Antwort: Sie schildern einen Erörterungstermin „bei dem ein Vertreter des Vermessungsbüros und ein Vertreter des ausführenden Erschließungsunternehmens anwesend waren. Seitens der Gemeinde (obwohl im Rathaus stattgefunden) war niemand anwesend." Es handelt sich also um ein Anhörungsverfahren (Umlageverfahren) zu einem Beschlussantrag seitens der Gemeinde (BM) an den Gemeinderat, der aus der Ferne betrachtet durchaus überprüfungswürdige Inhalte aufweist.

Für Ihre materiell-rechtlichem Bedenken ist durchaus im Anhörungsverfahren ein Rechtsmittel vorgesehen:

§ 73 Absatz 4 VwVerfG lautet:
(4) Jeder, dessen Belange durch das Vorhaben berührt werden, kann bis zwei Wochen nach Ablauf der Auslegungsfrist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Anhörungsbehörde oder bei der Gemeinde Einwendungen gegen den Plan erheben. 2Im Falle des Absatzes 3 Satz 2 bestimmt die Anhörungsbehörde die Einwendungsfrist. 3Mit Ablauf der Einwendungsfrist sind alle Einwendungen ausgeschlossen, die nicht auf besonderen privatrechtlichen Titeln beruhen. 4Hierauf ist in der Bekanntmachung der Auslegung oder bei der Bekanntgabe der Einwendungsfrist hinzuweisen. 5Vereinigungen, die auf Grund einer Anerkennung nach anderen Rechtsvorschriften befugt sind, Rechtsbehelfe nach der Verwaltungsgerichtsordnung gegen die Entscheidung nach § 74 einzulegen, können innerhalb der Frist nach Satz 1 Stellungnahmen zu dem Plan abgeben. Die Sätze 2 bis 4 gelten entsprechend."


Der vollständige Paragraf lautet:

Zitat:
§ 73 Anhörungsverfahren
(1) 1Der Träger des Vorhabens hat den Plan der Anhörungsbehörde zur Durchführung des Anhörungsverfahrens einzureichen. 2Der Plan besteht aus den Zeichnungen und Erläuterungen, die das Vorhaben, seinen Anlass und die von dem Vorhaben betroffenen Grundstücke und Anlagen erkennen lassen.

(2) Innerhalb eines Monats nach Zugang des vollständigen Plans fordert die Anhörungsbehörde die Behörden, deren Aufgabenbereich durch das Vorhaben berührt wird, zur Stellungnahme auf und veranlasst, dass der Plan in den Gemeinden, in denen sich das Vorhaben voraussichtlich auswirken wird, ausgelegt wird.

(3) 1Die Gemeinden nach Absatz 2 haben den Plan innerhalb von drei Wochen nach Zugang für die Dauer eines Monats zur Einsicht auszulegen. 2Auf eine Auslegung kann verzichtet werden, wenn der Kreis der Betroffenen und die Vereinigungen nach Absatz 4 Satz 5 bekannt sind und ihnen innerhalb angemessener Frist Gelegenheit gegeben wird, den Plan einzusehen.

(3a) 1Die Behörden nach Absatz 2 haben ihre Stellungnahme innerhalb einer von der Anhörungsbehörde zu setzenden Frist abzugeben, die drei Monate nicht überschreiten darf. 2Stellungnahmen, die nach Ablauf der Frist nach Satz 1 eingehen, sind zu berücksichtigen, wenn der Planfeststellungsbehörde die vorgebrachten Belange bekannt sind oder hätten bekannt sein müssen oder für die Rechtmäßigkeit der Entscheidung von Bedeutung sind; im Übrigen können sie berücksichtigt werden.

(4) 1Jeder, dessen Belange durch das Vorhaben berührt werden, kann bis zwei Wochen nach Ablauf der Auslegungsfrist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Anhörungsbehörde oder bei der Gemeinde Einwendungen gegen den Plan erheben. 2Im Falle des Absatzes 3 Satz 2 bestimmt die Anhörungsbehörde die Einwendungsfrist. 3Mit Ablauf der Einwendungsfrist sind alle Einwendungen ausgeschlossen, die nicht auf besonderen privatrechtlichen Titeln beruhen. 4Hierauf ist in der Bekanntmachung der Auslegung oder bei der Bekanntgabe der Einwendungsfrist hinzuweisen. 5Vereinigungen, die auf Grund einer Anerkennung nach anderen Rechtsvorschriften befugt sind, Rechtsbehelfe nach der Verwaltungsgerichtsordnung gegen die Entscheidung nach § 74 einzulegen, können innerhalb der Frist nach Satz 1 Stellungnahmen zu dem Plan abgeben. 6Die Sätze 2 bis 4 gelten entsprechend.

(5) 1Die Gemeinden, in denen der Plan auszulegen ist, haben die Auslegung vorher ortsüblich bekannt zu machen. 2In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen,

1.wo und in welchem Zeitraum der Plan zur Einsicht ausgelegt ist;

2.dass etwaige Einwendungen oder Stellungnahmen von Vereinigungen nach Absatz 4 Satz 5 bei den in der Bekanntmachung zu bezeichnenden Stellen innerhalb der Einwendungsfrist vorzubringen sind;

3.dass bei Ausbleiben eines Beteiligten in dem Erörterungstermin auch ohne ihn verhandelt werden kann;

4.dass
a) die Personen, die Einwendungen erhoben haben, oder die Vereinigungen, die Stellungnahmen abgegeben haben, von dem Erörterungstermin durch öffentliche Bekanntmachung benachrichtigt werden können,

b) die Zustellung der Entscheidung über die Einwendungen durch öffentliche Bekanntmachung ersetzt werden kann, wenn mehr als 50 Benachrichtigungen oder Zustellungen vorzunehmen sind.

3 Nicht ortsansässige Betroffene, deren Person und Aufenthalt bekannt sind oder sich innerhalb angemessener Frist ermitteln lassen, sollen auf Veranlassung der Anhörungsbehörde von der Auslegung mit dem Hinweis nach Satz 2 benachrichtigt werden.

(6) Nach Ablauf der Einwendungsfrist hat die Anhörungsbehörde die rechtzeitig gegen den Plan erhobenen Einwendungen, die rechtzeitig abgegebenen Stellungnahmen von Vereinigungen nach Absatz 4 Satz 5 sowie die Stellungnahmen der Behörden zu dem Plan mit dem Träger des Vorhabens, den Behörden, den Betroffenen sowie denjenigen, die Einwendungen erhoben oder Stellungnahmen abgegeben haben, zu erörtern. 2Der Erörterungstermin ist mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen. 3Die Behörden, der Träger des Vorhabens und diejenigen, die Einwendungen erhoben oder Stellungnahmen abgegeben haben, sind von dem Erörterungstermin zu benachrichtigen. 4Sind außer der Benachrichtigung der Behörden und des Trägers des Vorhabens mehr als 50 Benachrichtigungen vorzunehmen, so können diese Benachrichtigungen durch öffentliche Bekanntmachung ersetzt werden. 5Die öffentliche Bekanntmachung wird dadurch bewirkt, dass abweichend von Satz 2 der Erörterungstermin im amtlichen Veröffentlichungsblatt der Anhörungsbehörde und außerdem in örtlichen Tageszeitungen bekannt gemacht wird, die in dem Bereich verbreitet sind, in dem sich das Vorhaben voraussichtlich auswirken wird; maßgebend für die Frist nach Satz 2 ist die Bekanntgabe im amtlichen Veröffentlichungsblatt. 6Im Übrigen gelten für die Erörterung die Vorschriften über die mündliche Verhandlung im förmlichen Verwaltungsverfahren (§ 67 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Nr. 1 und 4 und Abs. 3, § 68) entsprechend. 7Die Anhörungsbehörde schließt die Erörterung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Einwendungsfrist ab.

(7) Abweichend von den Vorschriften des Absatzes 6 Satz 2 bis 5 kann der Erörterungstermin bereits in der Bekanntmachung nach Absatz 5 Satz 2 bestimmt werden.

(8) Soll ein ausgelegter Plan geändert werden und werden dadurch der Aufgabenbereich einer Behörde oder einer Vereinigung nach Absatz 4 Satz 5 oder Belange Dritter erstmals oder stärker als bisher berührt, so ist diesen die Änderung mitzuteilen und ihnen Gelegenheit zu Stellungnahmen und Einwendungen innerhalb von zwei Wochen zu geben; Absatz 4 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend. 2Wird sich die Änderung voraussichtlich auf das Gebiet einer anderen Gemeinde auswirken, so ist der geänderte Plan in dieser Gemeinde auszulegen; die Absätze 2 bis 6 gelten entsprechend.

(9) Die Anhörungsbehörde gibt zum Ergebnis des Anhörungsverfahrens eine Stellungnahme ab und leitet diese der Planfeststellungsbehörde innerhalb eines Monats nach Abschluss der Erörterung mit dem Plan, den Stellungnahmen der Behörden und der Vereinigungen nach Absatz 4 Satz 5 sowie den nicht erledigten Einwendungen zu."


Einwendungen müssen nach Abs. 4 S. 1 schriftlich oder zur Niederschrift bei der Anhörungsbehörde oder bei der Gemeinde, die den Plan ausgelegt hat, erhoben werden. Mündliche Einwendungen sind unwirksam. Durch einen vollmachtlosen Vertreter erhobene Einwendungen können analog § 177 BGB nachträglich genehmigt werden (BVerwG NVwZ 2012, 47 Rn. 31). Die Erhebung von Sammeleinwendungen wird als zulässig angesehen (BVerwG BeckRS 2013, 45841 ). Die in Abs. 4 S. 1 enthaltenen Form- und Fristvorgaben gelten wegen des Verweises in S. 5 auch für die Stellungnahmen von Vereinigungen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 16.10.2019 | 15:26

Hallo Hr.Burgmer,

vielen Dank für Ihre Antwort. In dem Anschreiben an mich von der Gemeinde ist von einem persönlichen Erörterungstermin nach BauGB §66 die Rede. Ebenso findet sich ein Hinweiß auf §47 (nach erfolgter Anhörung). Verstehe ich Sie richtig, dass ich Einspruch nach einer bestimmten Frist stellen kann bzw. soll? Mit welchem Hauptgrund? Wie erlange ich Kenntnis von dieser Frist? Heute sagte man mir ich solle mich doch bitte in max.14 Tagen melden und meine Entscheidung mitteilen. Sind doch mehr als eine Frage, die jedoch alle im Zusammenhang stehen :) Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.10.2019 | 15:40

Gern zu Ihrer Nachfrage:

übersenden Sie mir doch bitte eine Kopie (PDF oder ein FAX) des Anschreibens der Gemeinde an unsere hier hinterlegte Kanzleianschriften.
Dann kann ich Ihnen zielgenauer antworten und Sie hätten noch die Möglichkeit einer kostenlosen Rückfrage.
Freundliche Grüße
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 16.10.2019 | 16:26

Noch zu Ihrer Nachfrage:

Ihren Angaben per nachgereichtem FAX entsprechend, richtet sich das Verfahren nach den §§ 45 – 79 BauGB.

Die Erörterung mit den Eigentümern ist notwendiger Bestandteil des Verfahrens (Abs. 1 S. 1). Ein Verstoß gegen dieses Erfordernis führt zu einem Verfahrensmangel (vgl. BGH DVBl 2000, 1849 ). Gleiches gilt, wenn die Erörterung nicht den an sie zu stellenden Erfordernissen entspricht. Erforderlich ist nach dem Gesetzeswortlaut freilich nur die Erörterung mit den Eigentümern... Die Erörterung dient der Information der Umlegungsstelle. Gleichzeitig ist sie Ausdruck der Subsidiarität des hoheitlichen Vorgehens und damit auch Kennzeichen für den Vorrang der Einigung. Die Art und Weise der Erörterung schreibt das Gesetz nicht vor, sondern überlässt sie dem Ermessen der Umlegungsstelle, soweit nicht landesrechtliche Verfahrensvorschriften bestehen. Die Umlegungsstelle kann unter Beachtung der datenschutzrechtlichen Anforderungen einen allgemeinen Erörterungstermin durchführen ... sie kann aber auch Einzelgespräche führen. Bei Durchführung eines allgemeinen Erörterungstermins ist darauf zu achten, dass personenbezogene Daten nicht öffentlich erörtert werden. In der Praxis wird sich deshalb eine Kombination aus allgemeinem Erörterungstermin und Einzelerörterungen empfehlen.

Die Erörterungen sind nicht notwendigerweise zu protokollieren. Die Anfertigung einer Niederschrift ist gleichwohl zu Beweisgründen zweckmäßig. Auch der Gegenstand der Erörterung ist vom Gesetz nicht festgelegt. Grundsätzlich soll mit den Beteiligten eine Einigung über den aufzustellenden Umlegungsplan erzielt werden. Hierzu können bereits in der Erörterung rechtsverbindliche Vereinbarungen zwischen der Umlegungsstelle und den Eigentümern und sonstigen Beteiligten getroffen werden. Für diesbezügliche Zusagen gelten die allgemeinen Vorschriften (BGHZ 118, 225 = NJW 1992, 2637 ). Sie dürfen dem Zweck der Umlegung nicht entgegenstehen und auch bei Beachtung der sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts nicht unzulässig sein. Beispiel ist insbes. ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot, bei dem die Abtretung eines Grundstücks erfolgt Die Leistungen, zu denen sich die Privaten verpflichten, müssen zudem angemessen sein (vgl. § 11 Abs. 2 S. 1).

Umstritten ist, inwieweit ein Rechtsmittelverzicht im Erörterungstermin durch die Privaten zulässig ist. Grundsätzlich ist ein Rechtsmittelverzicht jedoch erst zulässig, wenn das Rechtsmittel entstanden ist, um den Anspruch des Bürgers auf gerichtliche Kontrolle der Exekutive nicht zu vereiteln (Art. 19 Abs. 4 , 20 Abs. 3 GG ; unbedenklich nach OVG Münster NJW 2012, 872 jedoch der Verzicht im Vorfeld eines Prozesses). Im Hinblick darauf bestehen gegen Rechtsmittelverzichte im „Planwunschtermin" (so BKL/Reidt Rn. 17) erhebliche Bedenken ...

Der Umlegungsplan wird von der Umlegungsstelle beschlussmäßig festgestellt. Die Einzelheiten dieses Beschlusses richten sich nach dem Verfahren, das für die Umlegungsstelle gilt. Steht die Umlegung im Zusammenhang mit der Aufstellung eines Bebauungsplans, darf der Beschluss erst gefasst werden, wenn der Bebauungsplan rechtsverbindlich ist (§ 47 Abs. 2; vgl. NK-BauGB/Köster Rn. 5).

Der Beschluss ist zunächst ein reines Internum (zutr. Jäde/Dirnberger/Dirnberger Rn. 4; Birk VBlBW 2018, 1 (3)). Über ihn kann die Umlegungsstelle frei verfügen. Sie kann den Beschluss aufheben und ändern. Erst als Bestandteil des Umlegungsplans wird er mit dessen Bekanntmachung (§ 71 Abs. 1 S. 1) auch nach außen verbindlich und kann nur noch unter den Voraussetzungen des § 73 aufgehoben oder geändert werden. In diesem Fall erfolgt dies durch eine erneute Beschlussfassung" Quellen: (BeckOK BauGB/Grziwotz, 46. Ed. 1.8.2019, BauGB § 66 Rn. 13, 14)

Die aus meiner externen Sicht für Sie wichtigen Passagen habe ich fett hervorgehoben.

Wegen des Umfangs und auch der finanziellen Bedeutung der Angelegenheit empfehle ich die vertiefte Beratung durch eine(n) im kommunalen Bauplanungsrecht versierte(n) Kollegen/in vor Ort, da diese durch eine erste Beratung aus der Ferne nicht zu ersetzen ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.10.2019 | 19:16

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