Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Umlage Nebenkosten

| 10.01.2010 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir (GmbH) nutzen ein Wohn-/Geschäftshaus für einen Geschäftsbetrieb. In dem Haus sind zwei Wohneinheiten und zwei Gewerberäume die von unterschiedlichen Mietern genutzt werden.
Im Mietvertrag (unserem) ist vereinbart, dass die Nebenkosten gem. den Anteilen der jeweils zu den einzelnen Kosten gehörenden Parteien gem. gemieteten Quadratmetern abgerechnet werden.
Einer der Mieter (Wohnung) nutzt alleine eine ca. 100qm große Terrasse, die auch mit einer Zu-/Abwasser-Einrichtung versehen ist.

Wie ist diese Terrasse im Hinblick auf die entsprechenden Nebenkosten zu bewerten. MUSS? die Verwalterin diese Fläche mit berücksichtigen, oder DARF? sie es. Welche Nebenkosten wären ggf. bei einer MUSS-Regelung betroffen?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für das Einstellen Ihrer Frage, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

Zunächst einmal gelten für Geschäftsraummieten die §§ 556 , 556 a BGB nicht, so dass Ihr Vermieter den Umlagemaßstab gem. § 315 BGB nach billigem Ermessen bestimmen kann, sofern die Parteien keine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen haben. Letzteres ist hier geschehen: „Im Mietvertrag (unserem) ist vereinbart, dass die Nebenkosten (eigene Anmerkung: alle!) gem. den Anteilen der jeweils zu den einzelnen Kosten gehörenden Parteien gem. gemieteten Quadratmetern abgerechnet werden.“

Nach § 2 BetrKV gehören zu den Betriebskosten nach

Nr.2. die Kosten der Wasserversorgung,

hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

Nr. 3. die Kosten der Entwässerung,

hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;


Nach Ihrer Schilderung werden auch die Kosten der Wasserversorgung, nicht nach Verbrauch sondern nach gemieteten Quadratmetern umgelegt, was möglich ist, da §556 a BGB nicht anwendbar ist, s.o.

Sofern also Wasser auf der Terrasse von Ihrem Nachbarn „gezapft“ wird, werden diese Verbrauchskosten auf alle Mieter nach Quadratmetern umgelegt, zumindest allen Mietern mit Ihrer Klausel.

Das ist nach dem Bundesgerichtshof (BGH) auch so in Ordnung. Nach der Rechtsprechung des BGH (WuM 2006, 200 ) ist die gemeinsame Kostenerfassung bei gemischt genutzten Gebäuden die Regel und die getrennte Kostenerfassung die Ausnahme. Der Vermieter muss also grds. nicht erläutern, warum er die Wasserkosten nicht getrennt erfasst, Ausn. bei Gaststätten, Wäschereien, Bäckereien, Metzgereien und dergleichen, da dort der Wasserverbrauch wesentlich höher ist. Die Ausnahme muss der Mieter im Klagefall darlegen und beweisen.

Sofern die von Ihnen genannte Regelung der Umlage der Nebenkosten/Betriebskosten, die Einzige in Ihrem Vertrag ist, kann Ihr Vermieter bzw. dessen Verwalter alle Kosten auf die Quadratmeter der Mieter (mit dieser Klausel) umrechnen.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben basiert. Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und unter Umständen sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen.

Für Rückfragen oder eine etwaig gewünschte Interessenvertretung stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Alexis Jung
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 10.01.2010 | 17:23

Die Antwort (am Sonntag) ist sehr ausführlich, geht aber an der gedachten Frage leider! vollständig vorbei:

Die Frage der Abrechnung nach Quadratmetern ist unstrittig. Vielmehr geht es darum, ob die Fläche der Terrasse diesem Mieter in irgendeiner Weise zugerechnet wird und in der Gesamtfläche (des Gebäudes) zu erfassen ist und wir daher nur einen geringeren Prozentsatz der entsprechenden Kosten (des gesamten Gebäudes ggf. inkl. Terrasse) zu bezahlen haben oder nicht....

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.01.2010 | 19:20

Sehr geehrte Frau Sattler,

ich bedanke mich für das Einstellen Ihrer Nachfrage, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

Sofern die Terrasse Teil der Gemeinschaftsfläche (wie z.B. der Hausflur) ist, müssten Sie diese Gesamtwasserkosten des gesamten Hauses nach Ihrer Klausel entsprechend der im Mietvertrag vereinbarten Quadratmeter mittragen.

Sollte die Terrassenfläche von Ihnen mitgemietet worden sein, erhöht dies Ihren Anteil an den Gesamtwasserkosten des gesamten Hauses, entsprechend der von Ihnen gemieteten Quadratmeter. Ihr Nachbar trägt, falls er die gleiche Klausel im Mietvertrag hat, die Gesamtwasserkosten der Terasse und des restlichen Hauses entsprechend seiner gemieteten Quadratmeterzahl mit.

Sollte die Terrasse an Ihren Nachbarn vermietet sein, ist ihm diese Fläche zuzurechnen, so dass dieser mit seiner größeren Fläche an den Wasserkosten beteiligt wird, vorausgesetzt, er hat die gleiche Klausel in seinem Vertrag.
Sie werden entsprechend Ihrer Quadratmeterzahl auch die Wasserkosten der Terrasse tragen müssen, da nach Ihrem Vertrag die Gesamtwasserkosten des gesamten Hauses auf die Quadratmeter der einzelnen Mieter umgelegt werden.

Da die Wasserabrechnung nach Ihrer Klausel nicht Verbrauchs- sondern Quadratmeterabhängig ist, kommt es lediglich darauf an, ob Sie mehr oder weniger Quadratmeter gemietet haben.

Mit freundlichen Grüßen

Alexis Jung
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.01.2010 | 12:35

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Leider ist die Antwort erst nach der Rückfrage inhaltlich richtig, aber leider nicht wie gefordert vollständig. Es sind leider nicht alle Punkte beantwortet worden, ansonsten sher freundlich, sehr ausführlich und vor allem: sehr schnell!"