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Umlage BK (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflicht) bei Mischnutzung

| 29.01.2013 21:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Ende des Jahres 2012 fristgemäß (gerade noch so) unsere Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 bekommen. Bezüglich dieser Abrechnungen bestehen unsererseits Unklarheiten zu der Umlage der folgenden Positionen:
- Grundsteuer (2012 -> 2.533,79€ für das gesamte Gebäude)
- Gebäudeversicherung (2012 -> 857,92€ für das gesamte Gebäude)
- Gebäudehaftpflicht (2012 -> 157,52€ für das gesamte Gebäude)
Zu den übrigen Positionen bestehen keine Fragestellungen.


Ein paar Eckdaten zu der Immobilie:
- Es ist eine Mischnutzung Gewerbe / Wohnen (aktuell eine Bank, vorher ein Franchise-Unternehmen) in einer Fußgängerzone, Gewerbeeinheit mit Schaufenster
- Gesamtfläche 514,7m²
- Fläche Gewerbeeinheit 200,9m² (ca. 39%)
- Unsere Wohnfläche 120m²
- Übrige Wohnfläche 193,8m² (auf drei weitere Wohnungen verteilt)


Im Mietvertrag, welcher ein reiner Wohnraummietvertrag von Haus und Grund ist, haben wir bzgl. der Umlage von Betriebskosten eine Klausel stehen, die lautet:
„Die Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen des Hauses oder nach folgendem Maßstab …. umgelegt und berechnet."
Da hier kein abweichender Maßstab vereinbart wurde, gilt grundsätzlich somit eine Umlage nach Fläche.


Aufgrund der vorliegenden Mischnutzung, besteht meiner Auffassung nach jedoch die Möglichkeit, dass durch eine Umlage nach Fläche ein nennenswerter Nachteil für die Wohnungsmieter entsteht. Dies ist in einem BGH-Urteil ja auch entschieden worden („Der Vermieter muss die Betriebskosten nicht getrennt berechnen, wenn den Wohnungsmietern dadurch keine erheblichen Nachteile entstehen", BGH WuM 2006, 200).

Diese Vermutung habe ich gegenüber der Immobilienverwaltung mündlich geäußert. Eine Prüfung wurde jedoch zunächst abgelehnt, da ja die Umlage nach Fläche vereinbart sei. Weiterhin sei dies höchstens bei Gebäuden mit einer Gewerbefläche > 50% relevant, wofür jedoch keine genaue Grundlage benannt werden konnte. Ein nennenswerter Unterschied bei den Betriebskosten sei nicht zu erwarten.

Diese Ansicht kann ich nach eigenem Wissen nicht teilen, insbesondere wenn der Einheitswert zu Gewerbe und Wohnung der Verwaltung nicht einmal bekannt sind.


Folgende Fragen stellen sich mir daher bzgl. des weiteren Vorgehens und einer schriftlichen Rückmeldung zu der BK-Abrechnung:
1. Gilt in diesem Fall die Klausel aus dem Standard-Mietvertrag zur Umlage nach Fläche oder ist eine Trennung der Berechnung nach Einheitswert und Vorabzug für das Gewerbe aufgrund der Mischnutzung unabhängig von der Umlageklausel notwendig?
2. Besteht für den Vermieter die Pflicht zu prüfen, ob für die Wohnungsmieter ein erheblicher Nachteil bei der Umlage besteht?
3. Ab wann ist von einem „erheblichen Nachteil" für die Wohnungsmieter auszugehen (z.B. >5%)
4. Besteht für die Wohnungsmieter, auch bei einer Umlage der Betriebskosten nach Fläche, das Recht dazu, den Einheitswertbescheid einzusehen, um ggf. selbst eine Berechnung nach Einheitswertverfahren durchzuführen?
5. Sollte eine Umlage nach Gewerbe und Wohnen getrennt notwendig sein, müssen dann alle oben aufgeführten Positionen über einen Vorabzug zuerst auf das Gewerbe umgelegt werden (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht), oder sind einzelne der aufgeführten Punkte davon ausgenommen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ihre Fragen beantworte ich Ihnen wie folgt:

1. Gilt in diesem Fall die Klausel aus dem Standard-Mietvertrag zur Umlage nach Fläche oder ist eine Trennung der Berechnung nach Einheitswert und Vorabzug für das Gewerbe aufgrund der Mischnutzung unabhängig von der Umlageklausel notwendig?


Bei einer Mischnutzung ist eine Umlage nach Fläche der Wohnung bzw. des Gewerbes zulässig.

Nur die verbrauchsabhängigen Kosten sind nach Verbrauch abzurechnen (Wasser, Heizung), § 556 BGB .

Bei der Betriebskostenabrechnung sind jedoch die Posten herauszunehmen, welche ausschließlich durch das Gewerbe verursacht werden. Auf die Wohnfläche dürfen nur die Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnungsnutzung haben. Das bedeutet in Ihrem Fall, dass alle Kosten, die auf die gewerbliche Nutzfläche entfallen vorweg abzuziehen sind. Das ergibt sich aus § 556a BGB . Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn für die Gewerbeeinheit keine höheren Kosten anfallen (z.B. Lagerräume) oder eine Kostentrennung nicht möglich ist.

2. Besteht für den Vermieter die Pflicht zu prüfen, ob für die Wohnungsmieter ein erheblicher Nachteil bei der Umlage besteht?

Ja, der Vermieter muss prüfen, ob er zum Vorwegabzug der Gewerbekosten verpflichtet ist. Im Gerichtsverfahren hat er dies auch darzulegen und zu beweisen.


3. Ab wann ist von einem „erheblichen Nachteil" für die Wohnungsmieter auszugehen (z.B. >5%)

Die Rechtsprechung differenziert hier zwischen den einzelnen Betriebskostenarten, eine feste prozentuale Größe gibt es nicht:

Grundsteuer:
Die Mieter sind nur mit dem Grundsteueranteil zu belasten, der auf dem Wohnraum entfällt. (Schmitt-Futterer, Mietrecht Kommentar, § 556a Rdnr. 84) Der Bescheid wäre dahingehend zu überprüfen.

Gebäudesachversicherung und Gebäudehaftpflicht:
In der Police oder Prämienrechnung ausgewiesene Zuschläge für die Gewerbeeinheit sind herauszurechnen (z.B. Glasbruchversicherung für die Schaufenster). Im Übrigen werden die Versicherungsprämien für Sach- und Haftpflicht grundsätzlich nicht in der Nutzungsart unterschieden, so dass hier keine höheren Kosten entstehen. Zu einer Überprüfung der Prämienrechnung/der Versicherungspolice würde ich Ihnen raten.


4. Besteht für die Wohnungsmieter, auch bei einer Umlage der Betriebskosten nach Fläche, das Recht dazu, den Einheitswertbescheid einzusehen, um ggf. selbst eine Berechnung nach Einheitswertverfahren durchzuführen?

Sie haben grundsätzlich das Recht in alle Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen, damit auch den Bescheid über die Festsetzung des Einheitswertes.

5. Sollte eine Umlage nach Gewerbe und Wohnen getrennt notwendig sein, müssen dann alle oben aufgeführten Positionen über einen Vorabzug zuerst auf das Gewerbe umgelegt werden (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht), oder sind einzelne der aufgeführten Punkte davon ausgenommen?

Der Vermieter muss die Kosten, welche die Gewerbeeinheit betreffen als Vorabzug herausrechnen und kann sie nur auf die Gewerbeeinheit umlegen. Setzt sich der Versicherungsbeitrag z.B. auch aus einer Glasversicherung für die Schaufenster zusammen, wären genau diese Kosten vorab herauszurechnen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen alle Fragen ausreichend beantworten. Bei Rückfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragemöglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen


Ramona Herrmann
Rechtsanwältin




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Ramona Herrmann, Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 30.01.2013 | 09:46

Sehr geehrte Frau Herrmann,

vielen Dank erst einmal für Ihre schnelle Antwort.
Gerne möchte ich noch einmal eine Nachfrage zu den Antworten stellen:


Zu 1.
Es ist also vollkommen korrekt, dass trotz der Vereinbarung zur Flächenumlage, zumindest die Grundsteuer und wahrscheinlich auch die Gebäudeversicherung für das Gewerbe über einen Vorabzug herausgerechnet werden müssen und dies auch nicht von der Hausverwaltung abgelehnt werden kann?
Weiterhin hatte die Hausverwaltung benannt, dass erst bei einem Gewerbeanteil von mind. 50% eine Trennung erfolgen müsse, da der Kostenanteil erst dann von der Höhe her relevant sei. Können Sie dieser Aussage zustimmen?


Zu 2.
Besteht für einen Mieter auch das Recht, die Prüfung zur Verpflichtung eines Vorabzuges beim Vermieter anzufordern bzw. einzusehen?


Zu 3.
keine Rückfragen


Zu 4.
Falls sich die Verwaltung bei Anfrage zur Einsichtnahme des Einheitswertbescheides auf die Umlage nach Fläche beruft und eine Einsichtnahme zunächst ablehnt, kann ich als Mieter dann dennoch dieses Recht in jedem Fall durchsetzen?


Zu 5.
keine Rückfragen


Zusammengefasst müsste ich wie folgt nun vorgehen:
- Aufforderung zur Einsichtnahme der Belege für die Grundsteuer, des Einheitswertbescheides und der Versicherungspolice für das Gebäude
- Prüfung der Dokumente auf Benachteiligung der Wohnraummieter / Proberechnung nach Einheitswert unter Berücksichtigung des städtischen Hebesatzes
- Im Falle einer Benachteiligung für die Wohnraummieter schriftlicher Einspruch zu der BK-Abrechnung.


Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.01.2013 | 17:50

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfragen beantworte ich gern wie folgt:

Zu 1.
Es ist also vollkommen korrekt, dass trotz der Vereinbarung zur Flächenumlage, zumindest die Grundsteuer und wahrscheinlich auch die Gebäudeversicherung für das Gewerbe über einen Vorabzug herausgerechnet werden müssen und dies auch nicht von der Hausverwaltung abgelehnt werden kann?

Ja, das ist richtig. Allerdings kommt es auf den konkreten Bescheid an, ob eine Benachteiligung für Mieter vorliegt.

Weiterhin hatte die Hausverwaltung benannt, dass erst bei einem Gewerbeanteil von mind. 50% eine Trennung erfolgen müsse, da der Kostenanteil erst dann von der Höhe her relevant sei. Können Sie dieser Aussage zustimmen?

Nein, das galt nach einer früheren Rechtsmeinung. Das ist seit Inkrafttreten des § 556a BGB überholt.


Zu 2.
Besteht für einen Mieter auch das Recht, die Prüfung zur Verpflichtung eines Vorabzuges beim Vermieter anzufordern bzw. einzusehen?

Sie haben ein Einsichtrecht in alle Abrechnungsunterlagen. Daraus können Sie entnehmen, ob ein Nachteil für die Wohnungsmieter gegeben ist. Ist der Vermieter dennoch der Meinung, dass kein Vorabzug notwendig ist, muss er es Ihnen gegenüber begründen und beweisen.


Zu 4.
Falls sich die Verwaltung bei Anfrage zur Einsichtnahme des Einheitswertbescheides auf die Umlage nach Fläche beruft und eine Einsichtnahme zunächst ablehnt, kann ich als Mieter dann dennoch dieses Recht in jedem Fall durchsetzen?

Ja, dann können Sie Widerspruch gegen die BK-Abrechnung einlegen und zahlen nur den Nachzahlungsbetrag ohne Grundsteuer. Spätestens im Prozess muss der Vermieter die Unterlagen vorlegen.

Ihr Vorgehensweise ist vollkommen korrekt. Verweigert der Vermieter eine Einsichtnahme in die Belege, dann zahlen Sie nur die von Ihnen anerkannten Abrechnungen.

Mit freundlichen Grüßen

Herrmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 09.06.2013 | 16:09

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