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Umgestaltung + Einfriedung eines Gartens mit Sondernutzungsrecht


| 14.12.2011 12:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 9 Eigentumswohnungen und einem insgesamt etwa 180 Quadratmeter großen Garten. Die Besitzer der beiden Eigentumswohnungen im Erdgeschoss haben jeweils ein Sondernutzungsrecht auf 75-80 Quadratmetern. In der Mitte zwischen den beiden "Privatgärten" verläuft der Gemeinschaftsweg, der zu einem kleinen Mülltonnenplatz am hinteren Zaun führt, der ebenfalls im Gemeinschaftseigentum ist.

Die Eigentümerin der Gartenwohnung unterhalb meines Balkons hat, nachdem sie eine 22,5 Quadratmeter große Steinterrasse angelegt hatte (die ihr niemand streitig machen will), nun damit begonnen, entlang der Grenze zum Gemeinschaftsweg und Mülltonnenplatz einen 1,25 m hohen Stahlzaun einzubetonieren, ohne die anderen Miteigentümer um Zustimmung zu fragen. Sie plant außerdem entlang ihrer Terrasse als Sichtschutz eine 3 m lange (von 1,8 m auf 1,25 m abfallende) Mauer zu errichten und will zudem auch den hinteren Bereich ihres Gartens zupflastern, so dass von der ursprünglichen Grünfläche nur noch etwa die Hälte übrig bleibt.
Sie selbst ist der Ansicht, dass sie die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht benötigt und machen darf, was sie will.

In der Urkunde "Aufteilung in Sondereigentum gem. §8 WEG" steht folgender Absatz: "Eine als Sondernutzungsrecht zugewiesene Grundstücksfläche kann durch den jeweiligen Berechtigten auch als Garten angelegt werden. Auf dieser Fläche dürfen auch Wintergärten, Terrassen, Garagen, Carports, Kfz-Stellplätze und dergleichen errichtet werden. Sie darf aber auch in anderer Weise bebaut werden."
In der gleichen Urkunde findet sich auch der Satz "Abweichend von §22 WEG bedürfen bauliche Veränderungen aller Art sowie die Anbringung von Schildern, Reklameeinrichtungen, Antennen und sonstigen außen sichtbaren Gegenständen lediglich der schriftlichen Einwilligung des Verwalters." (Unser Verwalter ist übrigens zugleich der Bauträger, mit dem die Notarverträge geschlossen wurden)

Meine Fragen:
1. Ist das, was in der Teilungserklärung steht, als Freibrief für Baumaßnahmen jeglicher Art zu verstehen?
2. Mehrere Wohnungseigentümer sind mit der Versiegelung sowie der Art des Zaunes und der Mauer nicht einverstanden. Falls wir ein Vetorecht haben: Wie gehen wir, nachdem Gespräche mit der Wohnungsbesitzerin ergebnislos waren, am besten vor (Einschaltung des Verwalters? Anwaltliches Schreiben? Einstweilige Verfügung?) und gibt es eine Reihenfolge bzw. Fristen zu beachten?
3. Welche Chancen haben wir, eine derart massive Umgestaltung des Gartens, die unserer Ansicht nach das äußere Erscheinungsbild des Anwesens beeinträchtigt, zu verhindern?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Wie Sie in Ihrer Schilderung darlegen besteht an dem Garten ein gültiges Sondernutzungsrecht.
Dieses Sondernutzungsrecht alleine gibt den Berechtigten selbstverständlich noch nicht das Recht zu baulichen Veränderungen.

Allerdings existiert nach Ihrer Darstellung weiterhin auch noch eine Teilungserklärung, die dem Inhaber des Sondernutzungsrechts auch die Errichtung bestimmter Bauten wie z.B. Garage oder Carports erlaubt.

Dieser Inhalt einer solchen Teilungserklärung ist grundsätzlich möglich und nicht zu beanstanden. Allerdings muß die Erlaubnis zur bauliche Veränderung in dem Moment zurückstehen, wo die berechtigten Interessen anderer Wohnungseigentümer unzumutbar beeinträchtigt werden.

Dies ist ausdrücklich in § 14 WEG geregelt der bestimmt:

„Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1.die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;"

Mit anderen Worten: Selbst wenn die Inhaber des Sondernutzungsrechts zu den erwähnten baulichen Veränderungen grundsätzlich laut Teilungserklärung berechtigt sind, dürfen diese Recht nicht so ausgeübt werden, daß die anderen Wohnungseigentümer unzumutbare Nachteile erleiden.

Daran ändert sich auch nichts durch die Tatsache, daß lediglich eine Zustimmung des Verwalters vorgesehen ist.
Daher besteht kein Freibrief für jede Art baulicher Veränderung. Allerdings haben die Wohnungseigentümer genauso wenig ein Vetorecht.
Am besten wäre natürlich – wie meistens – eine einvernehmliche Lösung der Wohnungseigentümer.

Wenn diese nicht zu erreichen ist müßten Sie klagen, und zwar gegen den Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchführen will.

Die Erfolgsaussichten einer derartigen Klage lassen sich aus der Ferne nicht sicher vorhersagen. Die von Ihnen erwähnte massive bauliche Umgestaltung stellt sicherlich ein Nachteil im Sinne des § 14 WEG dar.

Das Gericht nimmt dann eine Interessenabwägung vor, ob dieser Nachteil das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß überschreitet.

Ist dies der Fall können Sie die Unterlassung der baulichen Veränderung verlangen.

Ich rate Ihnen daher dazu einen Anwalt vor Ort einzuschalten, wenn Sie gegen die geplanten Maßnahmen vorgehen wollen.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2011 | 16:34

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Eine kleine Berichtigung: meine Zitate stammen aus der Gemeinschaftsordnung, nicht aus der Teilungserklärung selbst. Aber das wird sicher keinen Unterschied machen.
Eine Nachfrage habe ich noch: Bewerten die Gerichte in der Regel den Umstand, dass man vom Balkon statt auf eine Grünfläche zu blicken (wie beim Kauf der Eigentumswohnung) nach den geschilderten Umbauten nur noch den Ausblick auf eine "Steinwüste" mit Zaun im Stil eines Bauzauns hat, als "unzumutbare Beeinträchtigung" oder eher nicht? (Ich wohne in Bayern).
Natürlich sind wir bestrebt, eine einvernehmliche Regelung zu finden, da die Wohnungseigentümerin aber bereits den Zaun und die Mauer gekauft hat, beharrt sie auf dem Einbau. Deshalb wird uns wohl nichts anderes übrig bleiben,als Ihren Rat zu befolgen und uns einen Anwalt vor Ort zu suchen.
Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2011 | 16:47

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Was ein Gericht als „unzumutbare Beeinträchtigung" wertet ist wirklich nicht seriös vorauszusagen, aber es wird sicherlich ein Vergleich angestellt werden, wie das Grundstück mit und ohne die Bebauung aussieht.

Wenn aus einer schönen Grünfläche eine Steinwüste mit Bauzaun wird, dann spricht natürlich schon einiges für eine Unzumutbarkeit einer derartigen Umgestaltung für die anderen Wohnungseigentümer.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.12.2011 | 19:38


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