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Umgehung eines Vorkaufrechtes/Immobilie

15.01.2016 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Hallo, ich habe eine Frage bezüglich eines eingetragenen Vorkaufsrechts einer Immobilie:

Es geht um die Übernahme der Immobilie meiner Mutter.
Aus Altersgründen muss meine Mutter aus ihrem Haus ausziehen und meine Lebensgefährtin und ich möchten dieses Haus gerne übernehmen. Dadurch, dass meine Mutter nun aber eine neue Wohnung bezieht und auch ihre selbständige Tätigkeit aufgeben muss, ist es ihr nicht möglich, über einen längeren Zeitraum das Haus an uns zu vermieten, sondern sie muss es verkaufen, da sie das Kapital daraus benötigt.

Da meine Lebensgefährtin und ich aufgrund einer erst kürzlich aufgenommenen freiberuflichen Tätigkeit für diese Immobilie nicht finanzierungsfähig sind, möchte der Vater meiner Lebensgefährtin das Objekt kaufen und dann an uns vermieten.

Das Problem hierbei ist, dass im Jahre 2009 das Grundstück geteilt wurde und der Käufer der ersten Hälfte sich ein dingliches Vorkaufsrecht auf die zweite Hälfte hat zusichern lassen und dies auch im Grundbuch eingetragen ist.

Wir haben das Gespräch mit ihm gesucht, um abzuklären, ob er überhaupt Interesse hat, dieses Vorkausrecht auszuüben. Hierbei war seine Auskunft sehr "schwammig", dass er schon Interesse hätte, sich aber zu diesem Zeitpunkt nicht auf Gespräche einlassen würde, sondern nur den regulären Weg gehen würde, dass er nach einer erfolgten Beurkundung des Verkaufes seine Frist von zwei Monaten nutzen würde, um sich zu überlegen, ob er sein Recht geltend macht.

Neben seinem Vorkaufsrecht ist im Grundbuch noch ein unentgeltliches Dauerwohnrecht zu meinen Gunsten eingetragen, jedoch ist diese Eintragung erst nach der Eintragung des Vorkaufsrechtes erfolgt.

Hierzu zwei Fragen:

1. Wir haben widersprüchliche Auskünfte dazu bekommen, was bei Ausübung des Vorkaufsrechtes mit dem Wohnrecht passiert. Wird dies gelöscht oder muss er das übernehmen, wenn er in den Kaufvertrag "einsteigt", in welchem noch einmal festgelegt wird, dass der Kauf unter Anerkennung des Wohnrechtes erfolgt?

2. Welche Möglichkeiten gibt es noch, den Kaufvertrag so uninteressant für ihn zu machen, so dass eine Ausübung des Vorkaufsrechtes unwahrscheinlich ist (außer der Festlegung eines wesentlich zu hohen Kaufpreises)?

Vielen Dank im Voraus für die Bemühungen!

Sehr geehrter Fragesteller,



Frage 1:
"was bei Ausübung des Vorkaufsrechtes mit dem Wohnrecht passiert."

Das ist eine Frage, die zwischen Verkäufer und Käufer geregelt wird und dann in dem notariellen Vertrag aufgenommen wird. In der Regel hat der Verkäufer ein eigenes Interesse daran, das Grundstück lastenfrei zu übergeben. Er wird daher bestehende Belastungen regelmäßig zeitgleich mit dem Verkauf löschen.


Geschieht dies nicht, wird man die Belastung in Geld umrechnen müssen und um diesen Betrag den Kaufpreis mindern. Allerdings würde sich dann schon die Frage stellen, warum jemand ein Grundstück kaufen sollte, welches mit einem unentgeltlichen Wohnrecht eines anderen belastet ist.


Jedenfalls erlischt das Wohnrecht regelmäßig nicht allein durch den Verkauf.



Wichtiger wäre dagegen fast noch die Frage, was denn mit dem Vorkaufsrecht passiert, denn dieses erlischt - je nach Gestaltung - nicht zwingend mit dem ersten Verkaufsfall bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts. Dies kann unter Umständen erhebliche Auswirkungen auf Ihre weiteren Planungen haben.



Frage 2:
"Welche Möglichkeiten gibt es noch, den Kaufvertrag so uninteressant für ihn zu machen, so dass eine Ausübung des Vorkaufsrechtes unwahrscheinlich ist (außer der Festlegung eines wesentlich zu hohen Kaufpreises)?"


Da gibt es sicherlich viele Möglichkeiten ( Nichtkaufkonstellationen wie Schenkung, Tausch oder Nebenabreden zum Kaufvertrag. Allerdings kann ich nur eindringlich von jeder vorgeschobenen ungünstigen Regelung nur zum Schein warnen.

Denn selbst, wenn dem Vorkaufsberechtigtem nach Einsicht in die Vertragsbedingungen die Haare vor Schreck zu Berge stehen sollten, wird sich eine spätere Anpassung der ungünstigen Vertragsbedingungen gegen Sie bzw. den Käufer wenden.

Denn übt der Vorkaufsberechtigte aufgrund der scheinbar negativen Gestaltung des Kaufvertrags sein Vorkaufsrecht nicht aus und stellt dann später fest, dass die negative Gestaltung nachträglich rückgängig gemacht wurde, wäre Ihre Mutter grundsätzlich schadenersatzpflichtig und hätte sogar mit einer Anzeige wegen Betruges zu rechnen. Diese Anzeige könnte sich hier ebenso gegen den Käufer richten.


Daher ist für Sie allein zielführend, eine rechtliche einwandfreie Konstruktion zu errichten, die nicht durch den Vorkaufsberechtigten ausgehebelt werden kann.


Hierzu wird sich Ihre Mutter an einen Notar ihres Vertrauens wenden müssen, der nach Schilderung der maßgeblichen Fakten einen Kaufvertrag erstellt, der die Interessen aller Beteiligten wahrt.

In Betracht kommt hier z.B. das Bestehenlassen des Wohnrechts mit gleichzeitiger Vermietung an Sie. Diese Konstruktion wäre aber für den Vater höchst nachteilig ( z.B. im Falle einer späteren Trennung).





Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2016 | 09:10

Sehr geehrter Herr Fork,

vielen Dank für die schnelle Antwort!

Lassen sie mich bitte die Fragen ein bisschen konkretisieren, es ist für einen Laien immer schwer, den Sachverhalt kurz und bündig darzustellen:

zu 1.
Das Wohnrecht ist bewusst nach einer notariellen Beratung eingetragen worden, um eine Option der Bewohnung der Immobilie durch mich und meine Frau auch bei Ausübung des Vorkaufsrechtes zu bewerkstelligen. Bei Kauf durch meinen Schwiegervater soll dieses ausdrücklich anerkannt werden und meine Frau soll dann nach Kauf ebenfalls ein Wohnrecht bekommen (ist jetzt im Vorfeld wegen Schenkungssteuer noch nicht mit eingetragen worden).
Die Frage zielte darauf ab, dass wir widersprüchliche Auskünfte bekommen haben, ob dieses Wohnrecht bei Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den "Nachbar" hinfällig wird, da es zwar im Grundbuch durch die zeitliche Abfolge nachrangig eingetragen ist, aber im notariellen Kaufvertrag zwischen meiner Mutter und Schwiegervater auch noch einmal explizit als Kaufbedingung erwähnt werden soll.

zu 2.
Es sollen keine "Scheinbedingungen" vereinbart werden, sondern es geht lediglich um Möglichkeiten (wie z.B. das Wohnrecht unter 1.), welche wir haben, um den Vorkaufsfall uninteressant zu machen. Keine dieser Bedingungen soll im Nachhinein rückgängig gemacht werden, da die Immobilie in den nächsten Jahren auf mich und meine Frau im Rahmen der Erbfolge übergehen soll. Der Kauf durch den Schwiegervater ist eine reine "Zwischenlösung" wegen der derzeitigen Finanzlage.
D.h. mein Schwiegervater ist sich sehr wohl über das Risiko eines bestehenden Wohnrechtes bewusst, aber genau dies ist ja eine der Bedingungen des Kaufes.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2016 | 13:05

Nachfrage 1:
"ob dieses Wohnrecht bei Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den "Nachbar" hinfällig wird, da es zwar im Grundbuch durch die zeitliche Abfolge nachrangig eingetragen ist, aber im notariellen Kaufvertrag zwischen meiner Mutter und Schwiegervater auch noch einmal explizit als Kaufbedingung erwähnt werden soll."



Das eingetragene Wohnrecht wird durch den Verkauf nicht hinfällig, sondern bleibt als Belastung auf dem Grundstück bestehen, wenn es nicht vorzeitig freiwillig abgelöst wird.

Wie oben bereits ausgeführt mindert ein bestehen bleibendes Wohnrecht den Verkaufswert, weil der Käufer bis zum Erlöschen des Wohnrechts mit der gekauften Immobilie praktisch nichts anfangen kann. Die Vermietung an die Wohnrechtberechtigte scheidet damit regelmäßig aus.



Nachfrage 2:
"Es sollen keine "Scheinbedingungen" vereinbart werden, sondern es geht lediglich um Möglichkeiten (wie z.B. das Wohnrecht unter 1.), welche wir haben, um den Vorkaufsfall uninteressant zu machen."


Allein das Bestehen und Übernehmen des Wohnrechts dürfte den Vorkaufsfall sicher schon unattraktiv machen.

Um sich hier bestmöglich gegen eine Ausübung des Vorkaufsrechts zu schützen sollte der dem Berechtigten vorgelegte und später zu beurkundene Kaufvertrag sogleich von einem Notar erstellt werden, damit später keine Abwechungen mehr notwendig sind, um ihre Interessen optimal zur Geltung zu bringen.

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