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Umgehung des Vertragspartners


| 14.03.2005 22:15 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Werte(r)Ratgeber(in),
ein Untermieter, den ich bei mehrjähriger Abwesenheit in meiner Wohnung wohnen ließ, wollte für sich eine verkürzte Kümdigungsfrist durch das Stellen eines Nachmieters erreichen.
Mit diesem Nachmieter, den ich akzeptierte und der bereits den Untermietvertrag bekommen hatte, akzeptiert hatte und kurz vor der Unterschrift stand, traf sich nun der vorherige Untermieter zusammen mit dem Vermieter (Hausverwaltung), um die Bedingungen unseres Untermietvertrages im Beisein der Hausverwaltung zu diskutieren.
Der Untermieter hatte seinem Nachfolger nämlich eine geringere Miete versprochen, da er seine zugrundelegte.
Die Mieterhöhungen von einigen Jahren waren aber nicht berücksichtigt, da wir damals eine Festmiete garantiert hatten.
Ohne Kenntnis der zugrundeliegenden Fakten und Mieterhöhungen , die auch die Hausverwaltung offenbar nicht parat hatte,und dachte, wir würden uns bereichern (es ging um einen Unterschied von 60 Euro) wurde unsere Seriosität in Mißkredit gebracht.
Diese Einmischungen haben uns Schaden zugefügt, der nicht wiedergutzumachen ist.
Die Hausverwaltung hat die Untermieterlaubnis aufgrunddessen eingeschränkt, obwohl sie selbst nicht genau wußte, wie hoch die Miete nun ist, mit der Begründung, es wäre zu anstrengend mit Untermietern (ein "Theater" usw.)
Dies wäre ohne das Treffen des Untermieters mit dem Nachmieter hinter meinem Rücken mit der Hausverwaltung nicht der Fall gewesen.
Der gestellte Untermieter hat das Mietverhältnis nicht angetreten. Wir haben jede Menge Zeit, Ärger, Telefonate und Unkosten damit gehabt, die in Rechnung zu stellen wären.
Ich sehe darin einen persönlichen und wirtschaftlichen Schaden, denn wenn wir die Wohnung in ein paar Jahren wieder beziehen wollen, müssen wir sie in kommenden Jahren selbst bezahlen, und können sie nicht mehr untervermieten.
Grundsätzlich:Inwiefern ist es rechtlich unzulässig für den (ersten)Untermieter, mich als seinen Vertragspartner zu umgehen und sich mit der Hausverwaltung zu treffen?
Inwiefern kann ich einen Schadenersatz vom Untermieter dafür fordern?
Vielen Dank.
Gruß pal

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Ihre Schilderung ist für mich nicht ganz verständlich. Warum können Sie jetzt nicht mehr untervermieten und warum sollten Sie sich rechtswidrig an dem Untermieter bereichert haben? Und warum sollten Ihre Vertragsbedingungen mit der Verwaltung abgesprochen werden?

Für mich stellt sich die Situation so dar, dass Sie eine Erlaubnis zur Untervermietung (evtl. sogar einen Anspruch hierauf hatten). Dann können Sie Untervermieten wie Sie möchten – ggf. auch zu höheren Preisen.

Einen Grund, die Erlaubnis zu widerrufen, sehe ich hier nicht. Warum hat die Verwaltung überhaupt mit dem Untermieter verhandelt? Und warum sollte es für die Hausverwaltung zu anstrengend sein, wenn SIE untervermieten? Möge die Hausverwaltung erklären, dass sie mit IHREM Untermieter nicht zu tun hat!

Ich vermag daher keinen Schaden für Sie zu erkennen. Natürlich ist die Situation für Sie ärgerlich. Einen Anspruch gegen den Untermieter sehe ich trotzdem nicht.

Auch aus einer Besprechung mit der Hausverwaltung vermag man wohl kaum ein vertragswidriges Verhalten herleiten können. Zwar macht das keinen Sinn, da ja Sie den Vertrag schließen müssen, aber dies an sich erscheint nicht vertragswidrig.

Das ein potentieller Mieter dann doch den Vertrag nicht unterschreibt ist ebenfalls ärgerlich, dies ist jedoch allgemeines Risiko des Vermieters.


Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.03.2005 | 23:08

Sehr geehrter Herr Steiniger,
ich kann, ehrlich gesagt, nicht finden, daß ich das so mißverständlich dargestellt habe. So, wie ich es schreibe, ist es gewesen. Warum kann ich Ihnen auch nicht sagen, ich finde das auch merkwürdig, habe aber den Schaden davon !!!
Sie fragen:
"Warum können Sie jetzt nicht mehr untervermieten ?"
Weil der Vermieter nur aufgrund des beschriebenen Vorfalls (bei dem er vielleicht in gewisser Weise bloßgestellt wurde, da er die Miethöhe nicht wußte, was nur eine Vermutung von mir ist)nun eben mal die Untermieterlaubnis eingeschränkt hat.
Kann sein, daß man das nicht verstehen kann und daß kein Grund zum Widerruf vorliegt, er hat es aber nun mal getan und zwar aufgrund der Intervention des Untermieters.
Sie schreiben:
"Warum sollten Ihre Vertragsbedingungen mit der Verwaltung abgesprochen werden? "
Um mich zu einer geringeren Miete zu bewegen.
Sie schreiben:
"Möge die Hausverwaltung erklären, dass sie mit IHREM Untermieter nicht zu tun hat!"
Die Hausverwaltung hat sich doch nicht an den Untermieter gewandt, sondern umgekehrt.Es liegt doch ein schuldhaftes Verhalten des Untermieters vor, dessen Vertragspartner, was die Wohnung betrifft, einzig und allein ICH war.
Sie schreiben:
"Ich vermag daher keinen Schaden für Sie zu erkennen."
Ich habe aber den Schaden. Die Hausverwaltung hat das so entschieden und zwar nur, weil sie sich genervt fühlte offenbar.
Rückgängig zu machen ist das aber nicht.
Sie schreiben:
"Aus einer Besprechung mit der Hausverwaltung vermag man wohl kaum ein vertragswidriges Verhalten herleiten können."
Wieso nicht, der Vertrag ging doch den ersten Untermieter gar nichts an, schon gar nicht, sich damit an den Hausverwalter zu wenden, es war ja nicht mal sein eigener Vertrag.
Aus Ihrer Antwort leite ich ab, daß ein Untermieter jederzeit in Vertragsdingen (und sonst auch) seinen eigentlichen Vertragspartner umgehen kann und sich an die Hausverwaltung wenden kann mit seinen Anliegen ?
Falls ich dann, wie Sie sagen, auch zu höheren Preisen untervermieten kann, kann der Untermieter das jederzeit bei der Hausverwaltung rückgängig machen, zum mindest aber sehr viel Ärger bereiten, gegen den ich nichts unternehmen kann.
Wo sehen sie für Ihre Antwort die Rechtsgrundlage ?
Der Untermieter ist doch mein Vertragspartner und nicht der des Vermieters, er kann sich doch nicht beliebig an die Hausverwaltung wenden.
Ich habe das schon anders gehört und es widerstrebt auch meiner Rechtsauffassung
Wie ist es denn mit "Übler Nachrede" in dem Fall, wenn der Untermieter seine Bereicherungsvorwürfe über mich verbreitet ?
gruß pal
.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.03.2005 | 23:27

Zur Klarstellung:

Ich weiss nicht, mit welchen berechtigten Grund der Vermieter ihnen die Erlabnis zur Untervermietung einschränkt. Dies wäre nur dann möglich, wenn es ihmm anderenfalls nicht mehr zumutbar wäre. Genau dies sehe ich mit den genannten Argumeten nicht. ME sollten Sie das Aufrechterhalten der Untervermieterlaubnis verlangen! Ich denke schon, dass das rückgänig zu machen ist - sprechen Sie noch einmal mit dem Vermieter!
Dann ensteht Ihnen diesbezüglich kein finanzieller Schaden.

IÜ. muss Ihr Vemieter auch nicht wissen, zu welchen Konditionen Sie untervermieten.

Ihr Vermieter hat keinen Einfluss auf Ihren Untermietvertarg zu nehmen.

Selbsterständlich kann ein (Unter)Mieter sich in Vertragsfragen nicht an einen unbeteiligten Dritten (hier: Ihr Vermieter) wenden. Dieser wird hierzu ohnehin keine Verbindliche Auskunft geben können. Allerdings werden Sie solche Gespräche auch kaum verbieten können.

Das Sie selbst den Preis bestimmen können, ergbt sich aus der allgemeinen Vertragsfreiheit. Hiermit hat Ihr Vermieter ncihts zu tun. Dieser bestimmt den Preis, den er von Ihnen verlangt ja auch nach eigenen Regeln.

Ich sehe auch nicht Anstößiges daran, dass Sie mehr verlangen - schließlich haben Sie ja auch Verwaltungsaufwand und haften gegenüber Ihrem Vermieter als Hauptmieter.

Rückgänig machen kann der Untermieter mit der Hausverwaltung nichhts. Ich persönlich sehe auch keinen Grund, dass Sie deshalb Schwierigkeiten bekommen könnten (vgl. oben).

Selbstverständlich hat der Untermieter auch keinen Ansprucj gegegenüber der Hausverwaltung - denn wie Sie zutreffend erkenne, sind Sie der Vertragspartner. Es dürfte daher in der Regel problematisch sein, wenn der Untermieter direkt Forderungen an die Hausverwaltung stellt. Allgemeine Gespräche dürften jedoch nicht zu verbieten sein. Und immerhin hat sich die Hausverwaltung hierauf ja auch eingelassen. Warum ist mir eben gerade nicht klar. Denn ich hielte es für sinnvoll, wenn die Hausverwaltung sich hier raus halten würde. Dann käme es auch nicht zu dem behaupteten "Theater".

Wenn unwahre Behauptungen über Sie verbereitet werden und diese geeignet sind, Sie in Misskredit zu bringen, haben Sie zum einen einen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch. Zum anderen können hierdurch auch - wie Sie richtig sagen - Straftatbestände verwirklicht werden.

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"Es ist mir wohl nicht so recht gelungen, deutlich zu machen, daß es mir in erster Linie um meinen durch das Verhalten des Untermieters entstandenen Schaden und die Rechtmäßigkeit seines Verhaltens und seine doch offensichtlich daraus resultierende Verantwortung ging. Der Vermieter ist doch da nur reingezogen worden, finde ich.
Gruß pal."
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